3月20日晚，珠海国资房企珠海华发实业股份有限公司（以下简称“华发股份”）发布了2022年度报告，营收同比增长15.5%，净利润不增反降19.3%。疫情三年，房地产行业受到了不小冲击，而华发股份却是逆势增长的国资房企代表之一。其2020年销售额首次突破千亿规模，2021—2022年业绩虽有起伏，也稳居千亿房企阵营。但2022年，华发股份在营收保持两位数增长的情况下，在职员工数量却减少了557人，计提资产减值准备8.4亿元，占同期净利润的33%。一些投资者在其年报发布后，十分不满，质疑其利润减少原因。在房地产行业处于下行周期的情况下，华发股份依然营收保持两位数增长，勇接盘融创项目，大手笔拿地。这样一家逆势增长的房企，有望成为新的龙头，还是已经埋下隐患？ 客观来说，在一些头部房企都爆雷的情况下，华发股份2022年的成绩单在同行中依然亮眼。2022年，华发股份实现销售额1202.4亿元，同比微降1.4%；销售面积400.9万平米，同比下滑14.5%。尽管这两个数据都是近三年来最低，但还是保住了千亿销售规模。另外有同行爆雷、业绩大幅下滑的“帮衬”，疫情叠加房地产行业处于下行周期，华发股份在房企销售排行榜中还是保持了逆流而上的趋势。在克尔瑞房企销售榜单上，华发股份的排名步步上升，2020—2022年分别位于第34位、32位和18位。经营活动产生的现金流净额383.44亿元，同比增长6.33%；华发股份是一家有着40多年历史的老牌房企，其前身创始于1980年，1992年改组设立为珠海经济特区华发房地产股份有限公司。2004年，华发股份在上交所挂牌，成为华发集团旗下房产开发上市公司，实控人为珠海市国资委。2015年，华发股份首次突破销售额百亿大关，达133亿元，在房企销售排行榜中排名第80位。2020年，在疫情冲击下，华发股份销售额仍高达1205亿元，同比增长30.59%，成为当年为数不多冲进千亿阵营的中型房企，备受业内关注。2015—2020年，华发股份的销售额翻了8倍！但逆势扩张之路并不好走。2022年对于华发股份而言，并不如业绩表面看上去那么光鲜：员工在职总人数、土地储备数量、毛利率及净利率均为近3年来最低。
年报显示，华发股份2020—2020年的在职员工数量分别为8,694人、8,735人和8,178人，母公司的在职员工数量每年依然在微增，但主要子公司在职员工的数量2022年却减少了561人。对比2021、2022年报来看，各岗位几乎都有减员，涉及生产人员、销售人员、行政人员甚至高管。相应的，期内，华发股份的应付职工薪酬为32.28亿元，同比减少19%；截至2022年末，华发股份应付职工薪酬1.174亿元，也同比减少了18%。年报中也披露，华发股份在多措并举开展薪酬工作，进一步落实“降费增效”精细化管理。土地储备方面，2020—2022年，华发股份截至报告期末，拥有土地储备计容建筑面积分别为805.81万平方米、543.97万平方米和386.38万平方米。如果说此前业绩部分靠同行“陪衬”，那么在楼市逐渐回暖之后，华发股份逐年明显减少的土地储备，是否还能稳稳撑起千亿销售额，冲击更高房企销售排行榜名次，可能就要打问号了。2020年，华发股份的营收增速分别为53.87%，归母净利润增速仅为4.28%。2021年，其扭转局势，营收同比增长0.46%，归母净利润明显增长10.09%。2022年，归母净利润更大幅度下滑，营收增长15.51%的情况下，反而负增长19.31%。当然，需要了解的是，华发股份净利润负增长的背后，2022年新增计提资产减值准备8.4亿元，导致同期其净利润减少了6.3亿元。如果其2022年净利润加上这6.3亿元，将是同比微增0.4%，而不是负增长两位数。但目前房企普遍都进行了计提资产减值准备,似乎不计提打个预防针也不行。其次，华发股份的少数股东权益大幅增长更值得投资者重视，甚至去年上交所还就此及其他问题发了《监管工作函》。2019—2021年，华发股份的少数股东权益从235亿元增长至751亿元；同期归母净资产仅从198亿元增长至208亿元。华发股份给出的解释是“符合房地产行业整体趋势”，并称其中合作项目股东资本金投入增加457亿元，是公司少数股东权益增长的最主要原因。如上图，2022年，华发股份的少数股东权益依然在增长，高达897.07亿元，同比增长19.45%；少数股东损益21.48亿元，同比增长44.94%；而归母公司所者权益则由2021年的208.19亿元减少至2022年的197.43亿元......财报显示，2018—2022年，华发股份的毛利率分别为27.28%、29.62%、24.30%、25.80%和20.18%。不过，相比一些同行毛利率已经下滑至百分十几的情况，还是保持得不错了。 华发股份的业务格局为“4+1”，华东大区销售占比6成以上，是其业绩的“压舱石”；珠海大区销售占比约15%；华南大区销售占比14%；北方大区销售占比3%，以及北京区域销售占比3%。2022年，分地区来看，仅华东及华中地区毛利率微增3.88个百分点，华南地区同比减少了12.62个百分点，北方地区同比减少6.24个百分点。 值得一提的是，2022年，华发股份的债务情况有所改善。2021年，华发股份短期债务大幅下降约40%，“三道红线”达标转绿，2022年保持了“绿档”企业。同时，作为国资房企，融资成本优势明显，2022年平均融资成本仅为5.76%。据公告披露，截至2022年底，华发股份及子公司合计对外担保余额高达1,084.15亿元， 其中对子公司的担保余额为956.4亿元，对联合营公司的担保余额为127.75亿元。截至今年3月19日，华发股份及子公司对外担保总额为1122.45亿元，占华发股份2022年经审计净资产的568.54%。今年2月，河南省国资委、四川省国资委均发文要求，企业原则上总融资担保规模不得超过集团合并净资产的50%。公告显示，今年1-2月，华发股份实现销售金额249.76亿元，同比大增85.41%；销售面积89.61万平方米，同比增长131.21%，逆势增长势头不减。这与曾经某些黑马房企的“狂飙”似乎有相似之处，华发股份能否安全冲入房企销售前10强，我们拭目以待。本文未注明数据均来自于华发股份财报，特此说明和感谢！文章仅供讨论分析，不构成投资建议。本文为闺蜜财经原创，未经授权，禁止转载！如需转载，请获取授权。另，授权转载时还请在文初注明出处和作者，谢谢！
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