首期砸8.5亿！先拆261户！江门又一旧村改造方案曝光！效果图流出！
据规划草案，旧改规划范围位于蓬江区白沙街道会龙社区，东至树梓街，南至江华路，西至水南路，北至港口路，总用地面积为13.15公顷。
▲改造范围
项目共分三期建设，其中，重点区域是水南村亨美里，用地面积约2.99公顷，将于近期由水南村实行自主改造。
也就是说，项目马上迎来改造节点，水南村亨美里旧改真的要动起来了。
本次公示内容，同步曝光的还有项目改造规划方案，信息量非常大，一起来看。
项目共分三期建设，其中一期为亨美里旧村改造，用地面积约2.99公顷，已通过“三旧”改造认定的范围。
据了解，项目由水南村实行自主改造，对原有建筑进行整体拆除重建，改造后用地主要为居住用地，其中容积率3.0，兼容20%商业，建筑限高84米。
▲建筑布局图
规划具体方案为：项目计容面积89677.8㎡，建筑密度16.8%，绿地率80米，户数936户，车位数1072个，其中60个对外开放。
▲规划效果图
（以官方最新公布为准）
同时，将增加配套950㎡的公共服务设施，含社区卫生服务站、警务室、公厕、环卫用房和其他功能未设定的社区公共服务用房。
另外，还增加建设对外开放的双向两车道长约600米；配套不少于50个对外开放使用的标准小汽车位以缓解区域停车难；同时移交部分零散用地约436平方米给政府，暂做公共开放活动场地，以待二期土地改造时经土地置换使土地完整改造开发。
▲收益测算表
值得注意的是，《亨美里三旧改造单元规划简本》透露了本次改造地块占地面积29892.6㎡，其中有权属拆迁面积26295.6㎡，拆迁户数为261户。
与此同时，房屋提前搬迁奖励、和搬迁补助、建设期房屋租赁、回迁面积方案，以及项目改造成本也疑似披露。
其中，回迁面积或将按1：1.15计算，改造成本估算为84921.93万元。
据悉，项目通过测算容积率为2.5、2.75、3.0三个方案后，认为容积率3.0方案利润收益为正数，可实施。
▲方案对比
用地范围为亨美里西北侧、市科技协会东南侧的居住用地和亨美里西侧亨美里50号，用地面积约0.38公顷（含首期改造提供的436㎡用地），改造主体暂未确定。
▲二期改造范围
亨美里北侧地块与七枝里6层建筑整体纳入二期改造，通过拆除七枝里6层建筑，打通水南路与一期规划道路，北侧建筑拆迁改造规划为居住用地。
其中地块容积率2.5，建筑限高84米，首期改造规划提供的土地部分置换至亨美里50号之一，面积约286㎡，用地做对外开放道路和街头绿地。
用地范围位于市科技协会北侧至港口路和树梓街范围，用地面积约0.84公顷，改造主体暂未确定。规划功能为商业服务业，可结合二期改造范围整体改造。
▲三期微改造
规划对一、二、三期改造用地范围以外的剩余用地进行环境整治，主要是会龙里和七枝里老旧住区。
改造内容参照蓬江区近期实施老旧小区改造项目，包括按规划疏通落实对外开放通道，完善绿化，补充健身设施，修缮建筑外立面等。改造主体初定为政府，争取纳入区的老旧社区改造项目。
那么，目前该片区现状如何？
据悉，规划地段现状全部为建成区，用地分类以居住用地为主，占74%，包含七枝里、会龙里、亨美里等，另外还有小部分行政办公、城市道路用地和公用设施用地等。
目前改造片区空间杂乱无章，建筑外立面破旧，基础设施落后，居住环境较差。
▲村内现状
《亨美里三旧改造单元规划简本》表示，村民期待提升人居环境，优化公共服务配套，完善交通组织，改造意愿强烈，且改造条件成熟。
换言之，目前项目集齐“天时地利人和”，就等开拆了。那么，周边房价几何？
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配套方面，周边文体设施齐备，分布有江门图书馆、体育场等，商业设施主要有益丞百货、东湖影剧院、水南市场、康乐市场等。
周边学校分布方面，有培英幼儿园、江华小学、美景小学、江门九中等。
值得一提的是，目前水南多个片区正面临改造，或已进入改造节点，其中与亨美里同为水南经联社下辖的岐安里已经进入拆迁阶段。
水南南华旧村三旧改造项目也于去年7月备案，项目由帕佳图操刀，定名西江明月，规划建设有6栋建筑（含有2栋商业），以及社区卫生服务站等。
去年5月份，龙湖与白沙街水南经联社正式签署了《凤潮里、古巷里旧村改造项目前期合作协议书》。
而龙湖正式介入，同样意味着凤潮里、古巷里旧改迎来了实质性进展。
此外，不远处的白沙旧村改造也将由华发操刀，耙冲村也在去年传出旧改消息。
再加上，亨美里旧改方案正式曝光，可以看到，蓬江旧村改造，正大刀阔斧地推进。
房姐相信随着多个项目齐齐推动下，蓬江老城将迎来翻天覆地的变化。
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