83个楼盘价格排序 昆明新房房价中位数1.4w
导语
我又要以知名网友秀才来举例了：他号称自己是空军司令。
我怼了他好多次：你既然看跌，那你赶紧把房子卖了，等到腰斩的时候再买回来啊！
本文关键词：
1、假改善/伪刚需/伪投资
2、昆明80+个楼盘价格排序
3、1.4w，昆明楼盘房价中间值+刚需/改善分界线
假改善/伪刚需/伪投资是怎么来的？
（1）没有人相信房价会真的跌；
（2）在一定阶段内，房子不可能一直涨。
假设有人相信房价会真的跌，否则以秀才为代表的看空楼市的小伙伴，早就把房子全部卖了，存银行/出国旅游happy去了。
你睡大街啊！
假设有人相信房子会一直涨，那同样以大多数地产从业者为代表的“屁股决定脑袋”一族（也包括我），早就不买车不买包不去高端消费，全部拿钱买房子了。
你别吃饭啊！
房子有居住价值+投资属性，但最根本的还是居住价值。大家都知行不合一，网上喷是一回事，做起来又是另一回事。
这是房子，不是股票。
很多小伙伴问我“xx万买哪”的问题，我也长时间去摸索各类购房者的心理：
但凡说自己“改善”或者“刚需”，那我建议先看看自己的购房时间，如果你没有要求在1年内一定要买房，那么说明你不着急，就别伪装自己是“刚需”了好吗？
（可能你只是“看看有合适的就下手”、“怕万一未来买不起”，这里已经有一定的投资心态了）
但凡说自己“投资，又要自住/可能自住”的情况，一般看来，改善型住房更适合你。那我建议你——以自住的标准去挑选楼盘，依旧是品牌、地段、配套、产品、价格五要素。
（这能算“伪投资”了，真正的投资基本不会有自住的情况，都是租给别人住or转手卖掉，但我差不多就知道“你预算是充足的”、“你甚至买了一套还想再来一套”）
但凡说自己“要买各方面都还不错的楼盘，价格适中”的小伙伴，你被我列为最难买到房子的一类人，没有明确要求≈要求一切。
甚至我也纠结，我如何证明“凭什么说这个楼盘价格适中”？
搞清楚自己的需求，我们以目前昆明的房价排序来看：昆明一手楼盘房价中等水平到底在哪？
（图片仅做分割线使用，当然也可以看图猜楼盘，非云南）
昆明83个楼盘价格排序
1w以下楼盘：
广电苑·和园（浩创酌悦，部分）、东旭御山湖、招商翰林大观（部分）、中梁首府（部分）、保利阳光城翡丽公园、航空艺术港、普照兴园、新城琅樾、耀兴枫丹白露等。
此处有8个楼盘（不包括安宁/嵩明区域），其中除中梁首府之外，其他均为呈贡、经开区项目。
1w-1.2w之间的楼盘：
泛亚城邦、龙斗壹号海岸城、绿地健康城、蓝光花田（部分）、中通世纪广场（部分）、马街摩尔城、华信悦峰、恒大名都（部分）、碧桂园北城映象（部分）、瀚林澜山、恒大翡翠华庭（部分）、俊发盛唐城、东旭骏城、金马腾苑、慢哉、米兰春天等。
此处有16个项目，其中，离市中心最远的是绿地健康城，离市中心最近的是金马腾苑（最靠近二环）。
另外，翰林、东旭、金马、慢哉、米兰春天都属于东市区。泛亚、龙斗、蓝光、中通属于呈贡新区（绿地已经属于滇池度假区的范畴，不算呈贡）。
除去地段因素，基本没有哪个在主城的项目是板楼/假板楼。（除了俊发盛唐城，现在剩的户型最小面积300㎡，这要是还做筒子楼会不会有点坑？）
1.2w-1.4w之间的楼盘：
呈贡吾悦广场（部分）、恒泰滇池名门（部分）、佳兆业壹号公馆（部分）、保利大家、碧桂园玺台（部分）、融创春风十里、实地花鹤翎、江东境界（部分）、龙泉俊园（部分）、中海云著（部分）、俊发城、新希望白麓城、中海龙泉公馆、碧桂园御龙半山（部分）、碧桂园璟台（部分）、蓝光林肯公园（部分）、骆驼湾（部分）、中建龙熙壹号、中南碧桂园樾府、俊发观云海、俊发澜湾俊园、融城春晓、万科魅力之城（部分）。
这部分有23个楼盘。（也是昆明在售楼盘中单价最集中的价格区间）
绝大多数是高层+筒子楼（这里把单层超过5户的全部列为筒子楼，管他设计多么牛）。
佳兆业、玺台、中海云著、御龙半山、璟台、中南碧桂园樾府、澜湾俊园2梯4户假板楼。
其中，实地花鹤翎、中建龙熙壹号、骆驼湾，1梯2户，且是小高层或洋房。（但确实地段都稍偏）
再看上面提到的假板楼/板楼，基本上价格已经贴近1.4w。
1.4w，已经有项目开始关注居住品质。
（那么我们是否可以简单粗暴地认为，昆明1.4w是普通刚需盘和基本改善型居住的分割线？那么，假设你认为自己是改善型居住，是不是要有这么多预算？）
（仅做分割线使用，也可以猜项目，云南某小区图书馆/业主公共区域）
1.4w-1.6w楼盘
大观首府、金地九樾（部分）、融创万达城（部分）、假日城市二期芳华、海伦堡中央广场（部分）、绿城春江明月、万彩城、碧桂园kcc云南映象、美的顺城府、万科白沙润园（部分）、融城昆明湖（具体待定）、万科金域水岸（部分）、北大资源颐和1898、官房都铎城邦、海伦国际、红星天铂、万科翡翠滨江（具体待定）、招商海屿城（部分）、招商雍景湾（部分）。
这部分有18个项目。
单纯以离市中心的距离来看，其中万彩城、大观首府、海伦堡中央广场位于二环内、金地九樾靠近南二环。
也就是说，这些楼盘基本也不具备建板楼的条件（以前二环内不让建板楼，现在土地金贵，也舍不得拿来建板楼）。
其他的小区，全部都是板楼/假板楼，甚至还有很大一部分是小高层/洋房住宅（比如美的、云南映象、白沙润园、颐和1898、官房、招商等）。
也就是说，当你达到这个预算的时候，你的改善型居住能有比较多的选择。
（当然，昆明这个市场其实楼盘没几个，挑来挑去还是那些老面孔）
1.6w-2w之间的楼盘
万科银海泊岸（部分）、筑友双河湾、保利玺樾、蓝光雍锦世家、保利堂悦、河畔俊园、山海湾（部分）、中南云境、金科江湖海（部分）。
这一部分楼盘，算得上昆明的高端项目了。
由于巫家坝项目很多都还没有正式开盘，但价格应该也是在这一区间内，还包括万科翡翠、中交金地中央公园、中铁建西派国樾（部分）、绿地东南亚中心等，整体算下来超过13个项目。
很显然——假设没有特别的卖点，不要随随便便卖高价。
当你的预算达到接近2w的时候，说白了，你不差钱。
那思考一下，“我花了这么大的价钱买这个房子，巫家坝、高赠送面积、看滇池/临近滇池等等，是我想要的吗？”
如果都没有你想要的，是否还要增加预算？（又或者，他们压根不值这个价？）
2w+楼盘
华夏四季、华润悦府、俊发逸天峰、滇池俊府、海东俊园。
整个小区，在售或者即将推售的房源，整个小区的单价都超过2w的，有且仅有这五个小区。（其中俊发占了三个）
同时，我也有点感触，去过那么多城市看过豪宅，这就是咱们大昆明顶级住宅？
注意，以上标注【部分】的，都是指小区的小部分较低房源的价格。
中位数1.4w
那我们回过头来看，这里共计有83个在售项目（其实已经囊括了在售的大部分楼盘）。
其中，1.4w以下楼盘是43个（约等于一半），从低到高排序，那么中间的41-42位（包括并列在内），其实是不到1.4w的。
考虑到把部分小区的较低房源价格当做了整体小区价格，我们又“简单粗暴”地认为：1.4w既是昆明楼盘普通刚需盘和基本改善型居住的分割线，也是昆明房价的中等水平。
可能说这就是一手楼盘房价中位数1.4w，会有点不严谨。我只能说，昆明有一半的楼盘超过1.4w，有一半的楼盘低于1.4w。
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