昆明的学区经济：29㎡老破小学区房95w成交！

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导语

前段时间爆出一条新闻：1993年建盖的一套29平方米的老房子，红砖房，因属于明通小学本部划片招生范围，在今年9月以95w成交。

单价已经超3w！

本文关键词：

TOP10中学周边二手溢价情况+周边新建楼盘

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一看明通小学本部的招生范围（下图为2018年明通本部的招生通告，图片来自家长帮），假设咱们要去买学区房，还真的只能对着门牌号去一个个看房子了。

（明通巷1号-8号在范围内，9号不在范围内，老号和新号又是什么情况？这恐怕连住在这里的老昆明人都说不清楚）

这明通小学对口昆十中、昆明实验中学。（具体质量我们不谈，总之口碑是不错的，不然怎么学区房卖那么贵？）

前几天小陈在跟一位楼粉x晨先生交流的时候，他也表示曾经在一年多以前买过同一个小区的房子（也是照着门牌号买的），房产证上面积27㎡，价格70w，他还表示，就算明通要搬，房子要拆可能建某商业中心，那也不亏。

这样看来，这里的房价不是一天涨起来的，而像是约定俗成的“行价”——并且不是“有价无市”。

当然，咱们这里不是昆明教育公众号，我们讲房子。

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昆明TOP10高中周边房价

我们选取昆明十所优质中学来分析昆明的学区经济：分别是云大附中星耀校区、云师大附中、昆一中、昆三中、昆八中、云大附中呈贡校区、昆十中、安宁中学、云南民族大学附中、昆一中西山学校。

注意：

1、此处的十所优质中学是根据今年1月3日 昆明市教育局公示的2017年教育质量考核结果，普通高中学校考核结果中的一本上线率前10名。此处不讨论具体哪家学校质量如何，只作为样本进行分析。

2、选取的周边二手房小区，以步行距离最近为准，非直线距离、驾车距离，仅选取最近距离小区。

3、租金与房价只考虑平均数，特殊情况排除在外（带花园/带露台等），租金与房价数据来自安居客，只能代表一个均数，仅做参考，统计数据截止时间为11月1日。

 （此处的云南民族大学附中是民大和呈贡区政府合作，于2014年才开学的新学校，但是2017年才有第一届毕业生，就已经挤入前10了，这个学校目前用的是民族大学的一二一老校区）

重点中学决定了考入大学的下限值。

实际上，以上所说这些小区，并不一定是能够划片到某所知名小学的，比如五环锋尚等等，甚至是周边的商铺，由于其靠近重点高中，都变得非常抢手。

当然，这里只提到了住宅——毕竟这里的“住房”还只是解决居住的基本问题而已，实际上，大多数学校周边的老小区都存在着一些“商住两用”的情况——各类辅导班、培训班等等。

现在这一类学校周边的商铺甚至被开发商冠以“学区铺”的名号。（这一点，我认为中学的辐射能力比小学更强，因为中学生自身拥有更强的消费能力，并且中学往往学生更多）

本着“自住不差+转手好卖”的自住+投资双重属性，我们来看以上重点中学周边的新建住宅。

注意：

1、每个学校仅选取一个直线距离最近的楼盘，若步行距离十分接近且小于200米差距范围内的情况下优先选择品牌开发商。

2、优先选择目前在售或者即将开盘的项目。

3、认为1公里范围才是最佳的辐射区域

大家也可以通过上一个表来对比一下新建住宅和周边二手住宅的价格。

有且只有云师大附中、昆三中、昆八中、云大附中呈贡校区、昆十中、安宁中学、昆一中西山学校7个学校周边1公里范围内有新建住宅在售。

以上楼盘，都能算是还不错的适合家长选购自住，兼具投资学区价值的楼盘。（某个别问题项目请大家选择性忽略）

同时，我们再次筛选：（明确一点，我们选取的二手房小区全部是距离最近的小区）

云师大附中附近新盘（假日城市二期）距离学校超过二手房南疆花园，但价格比二手更贵一些；

昆三中（呈贡吾悦广场）距离学校超过二手房白龙潭俊园，但价格更便宜；

昆八中（万科中天北宸）距离学校与二手房荷塘月色差不多，但价格更便宜；（也就是说万科也是目前距离昆八中最近的楼盘了，连二手房比它近的都找不出几个）

云大附中呈贡校区附近新盘（龙斗壹号海岸城）距离学校超过惠景园，但价格相差不多；

剩下的俊发逸天峰（单价实在太高），已经不适合普通购房人群；另新城雅樾，由于所处安宁，不便放在此处与主城内范围项目对比（但在安宁市内确实不错）。

以上几盘，其实除了咱们平时看到的品牌、地段、户型、配套之外，与重点高中的距离也将成为重要的附加值，也将成为与其他周边楼盘竞争中的额外优势，小伙伴们购房的时候可以做一个参考。

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学区经济，并不是房产经济

以此围绕这“学区房”，同样衍生出一条房产经济链——名企+名校=学区房/学位房。

早前咱们文章中也提到过“民航路小学、官渡x中将落户广福路某项目”、“武成小学分校”、“xxx项目配套公立小学”的消息，在2014-2015年，这可是屡见不鲜的地产营销招数。

然而最后却不会写进合同，单凭口头承诺/广告宣传，实在无法保证业主一定能就读。

（一牵扯楼盘学校，必生业主维权：公办变私立、私立涨学费、同小区不同待遇、学校无影踪）

这也侧面导致了二手天价学区房的存在，着急子女上学的家长，还是认为二手看得到的学区房最靠谱。

如果是购买二手房，可以参考往年的划片范围。但家长们需要注意的是，每年小学划片之前，各区教育部门也会进行摸底，根据当年社区居民、学位需求、新建学校等情况进行微调。

与其突击购买天价学区二手房，也可以趁着小孩子不大的时候购入就近的一手期房，因为划片教育就近原则的根本是不会改变的。

为什么学历不值钱，但学区房值钱？

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