论昆明中产的购买力
导语
这是一位《昆明楼市》粉丝投递的文章，从非专业的角度分析，昆明中产的购买力如何？昆明200w的房子到底是谁在买的？文章仅代表个人观点，权当交流，不喜勿喷。
投稿人：大掌柜
关注【昆明楼市】公众号很久了，第一次投稿，写的东西有点乱，大家凑合看。我们来分析一下昆明200w的房子是谁在买，昆明tuzhu包包里还有多少子弹。
最近发表了一个评论，点赞数还挺多的，大概意思是这样的：“5.88%的房贷利率，差不多是借1万，每天一块五的利息。200ｗ的房子，60ｗ首付，140ｗ贷款，等于每天睁眼就欠银行210块。再加上首付的60ｗ，按货基3%的年华收益率来算，每天也少赚了40多块的利息。相当于200ｗ的房子，持有一天的成本，就是250块左右。”
虽然这么一算，的确很吓人。但存在即有理，存在即必然。
我来分析下，这些动辄200~300ｗ的房子到底是被谁买走了，最终又要卖给谁？
第一梯队，肯定是省外的投资客，这点咱不谈，他们就好比是股市中的大户或者机构，要盈利，最终还是得靠收割散户。
所以今天我们要重点考虑的是，国家队（zf），还有这些投（chao）资（fang）客，他们到底是想赚谁的钱？昆明楼市的中流砥柱到底是谁？
我给出的答案是：昆明中产(也可说是昆明tuzhu) 以及想通过买房越升阶级的新贵。
首先谈谈支撑昆明楼市的几大利好：
１、肯定是天气，四季如春。昆明的招牌，说昆明天气不好的，多出去转转吧，没有对比就没有伤害；
２、是独生子女政策的落实程度（这点，很少被人注意到）；
３、调控力度，毕竟是经济欠发达省份，地方经济对房地产的依赖性非常高。调控力度和速度，肯定比其他省会级城市，来的温柔且总是来的慢个一两拍，有很大的上升空间；
４、省会级城市，对整个省，都有吸附效果，时间越久越明显。房地产,一业兴，百业亡。一城兴，百城亡。
以上利好，我着重谈谈为什么独生子女也可以称的上是支撑昆明楼市的利好。
大学在广东读的，我是我们班上唯一的独生子女。可以说放眼全国，昆明是一个独生子女政策，落实程度较高的城市。
独生子女，代表了可以独享父辈们的所有财富，家庭财富被非常完整的继承下来了。
不要小看这一点，以前的贵族，就是靠长子继承制＋门当户对的联姻来维持家族世代繁荣的。
美国建立之初，就预见到了这一点。国父林~肯，废除长子继承制，将财产平均的分给家族里面的每个成员，不论长幼，不论男女，再加上高昂的遗产继承税，房产税，基本都可以在３代人以内。消灭一个贵族家庭，多数的贵族，在孙辈的时候，就只是比普通人有钱一点点而已。
（图片来源朋友圈）
谈的是昆明中产，那么我就要先来划定一下什么是中产？毕竟“中产”这一个词很模糊。有的人，刚脱离贫困线，也觉得自己是中产。有的人，北上广深Ｎ套房，也觉得自己是个中产，还是老百姓。
所以，这里我们讨论的昆明中产，要满足以下几个条件：
1、男女双方都是昆明人，独生子女，有稳定工作；
2、双方父母，有稳定工作，或者已经退休。男方和女方父母，至少要有１～２套房产，无贷；
3、只讨论有六个钱包的工薪阶层，不考虑那些以一人或者两个人就可以跨越阶级的大牛。
那么，昆明中产的购买力到底如何呢?
现在能买得起200w+房产的，主要是80后置换改善，和90后购置婚房。
第一种情况：男女双方是80后
那么应该在08～14年之前就购买了婚房，80～100ｗ左右，以现在的行情，起码值１30～150ｗ左右了。平均年龄算35左右吧，事业上升期，税后有个七八千工资不奇怪，按保守的算，7ｋ＊2＝1.4ｗ。
父母大概是60后，投资意识不强，一般就只是有套市中心的老破旧自住，大多已经退休。退休工资3ｋ～5ｋ左右，取个中位数，4ｋ。四个钱包（哦，不好意思，说错了）应该是四个老人，4ｋ＊4＝1.6ｗ
所以这个家庭，六个钱包1.4ｗ＋1.6ｗ＝3ｗ/月的收入。支出嘛，小孩按3ｋ算，老人按1.5ｋ算，年轻人按3ｋ算，月支出大概是 3K＊2+1.5k*4+3k=1.5w,二胎家庭,再加3k,支出在１.8ｗ～2ｗ左右,如果足够省（反正都有房嘛，自己做饭能花几个钱）1ｗ怕是也够了，所以一个中产家庭，每年差不多有36ｗ的收入。支出在12～24ｗ左右，多出来的钱，可以用于支付160～300ｗ的房贷。
家庭资产方面，婚房，卖掉置换改善，清了贷款，应该还剩100ｗ左右；
双方父母，至少也有一套老破旧自住，每套价值在70～80ｗ左右吧。
合计100＋70ｗ*2＝240ｗ
好，所以240ｗ的资产＋36ｗ的年收入，100ｗ的首付（卖房置换）160～300ｗ的偿债能力，买个120~140的四室，不要说200ｗ的房子，涨到2～3ｗ一平，就算是240～400ｗ都应该买的起。
第二种情况：男女双方是90后，可能还没买房，收入嘛，刚毕业几年，有个四五千就不错了。保守点，按4ｋ算，2＊4ｋ＝8k
父母70后，2005年左右买入的婚房，10年左右，事业上升期，应该完成了改善房的购买。每家１～２套房，总价值应该在 100～200ｗ左右，取中间值，每家150ｗ。两家300ｗ，收入大概在５ｋ左右，4＊5ｋ＝2ｗ
所以这种家庭，六个钱包，8ｋ＋2ｗ＝2.8ｗ／月收入，支出方面，小孩（3ｋ）＋父母（3ｋ＊4）＋年轻人（3ｋ＊2）＝2.1ｗ左右的支出，基本上就是挣多少花多少了。当然，如果够节省，支出是可以减半的，一年10ｗ左右盈余，可以贷个140ｗ左右吧。
总资产应该是300ｗ（房产）＋33ｗ左右年收入（但支出较高,偿贷能力差）
这部分人，大概是刚好买的起200ｗ的房子，因为70后父母比起60后更加重视生活品质，不会为子女牺牲太多。所以卖出一套老破旧或者动用存款给子女做首付＋５年左右的房贷补贴，等他们事业上正轨，可以生活自理，就算仁至义尽了。
而他们的购买力，60ｗ首付＋80～140ｗ的偿债能力，也造就了今天昆明新房1.5ｗ左右的格局，是购房主力。
配图（图片来源朋友圈）
题外话，再过十年，大概是80后父母+00后小孩登场的时候了。但80后，90后，其实观念已经有点西化，类似于美国那种供子女读完书，就想一刀两断，我的钱我要自己享受，环游世界+住最顶级养老院/住郊区别墅。楼市的繁荣能否延续，让我们拭目以待（日本泡沫经济后，房价腰斩，但现在又慢慢涨回来了，房地产不管在哪个国家，都可以毫无意外的收割每一代人）
好，一堆数字列完了，相信大家看的也有点晕，我这只是粗略的统计。但结果跟我身边的昆明中产，基本是可以大致匹配的，在昆明这几十年的发展中 只要你父母正常工作，你是独生子女，婚配门当户对，结婚就买房，5~10年又置换改善，身家300~500w，一切都是顺理成章的事情。
在国家的大数据中心，肯定也一批顶级的智囊团，将我们的所有账户余额，名下资产，算的一清二楚，并得出昆明新房就是要1.3～1.7左右，昆明人，买得起的结论，且以后还有发展空间，横盘挤挤泡沫，过几年又可以继续收割韭菜，不会把根给割坏了，大数据治国，是未来的大趋势。
从购买力上来说，200ｗ的房子，昆明中产，有多少人买得起呢？
这里我建议大家看昆明90后，参加高考的人数。基本每年在4～5ｗ人之间，保守算30％的人有中产背景（这里如果能匹配上一等一类以上高中的人数，应该就更准确了，至少我曾就读的一类高中，同学大多是独生子女，家境90％可以够得着以上标准）1.5ｗ人，门当户对的结婚，每年有7000户以上有购买200ｗ＋房产的购买力入市，再加上省内省外的买家，说有一万户，买的起，不为过吧？
每年1w套200w+的房子的需求量，现在一般楼盘，每次开盘也就两三百套房源。
看看现在巫家坝，滇池片区，二环内的新房供应量和成交量，再加上很多房东惜售的二环内品质楼盘，其实也就刚好可以满足这部分购房者的需求而已。
而三环／呈贡／市中心老破旧／二环内品质欠佳的次新，则分别一层一层的被想通过买房实现阶级跨越，却只有1～2个钱包或4个钱包的购买者买入，从侧面也推动了昆明楼市的稳步上涨。
配图（图片来源朋友圈）
结论，合格的昆明的tuzhu，召唤出六个钱包，完全可以支撑2～3ｗ的房价。在昆明现在二手房均价1.3ｗ左右的背景下，再涨1倍，完全可期。只是速度，得看下层的购房者，如果上涨太快，原本七八十万的老破旧，上车盘，都卖200ｗ了。那就彻底玩完，得时涨时停，横盘挤挤泡沫，等等那些还没上车的人民。
后市，应该提升住宅的品质，严格区分筒子楼，板楼，洋房的区别，将有地段无品质，有品质无地段，有地段有品质但是筒子楼，划入鄙视链的更底端 模糊他们跟下层人民的界线，踢出中产圈（给大家灌输类似于，你不就跟我一样住个筒子楼么？有什么了不起的观念）促使中产为了维持阶级和面子，改善置换，加高筹码价格，维持房价稳定。
总之，得看清自己有几个钱包，买自己买的起的房，不要觉得自己买不起，别人也买不起，不要拿着一个钱包去玩６个钱包的游戏。
２个有稳定的工作的年轻人，加上４个老人的养老金，3套房以上，再有点理财收益，几乎可以躺着月入３ｗ＋，你哪来的自信跟他们住同一个小区?
长期来看，有品质有地段的优质资产，绝对不愁卖。
当然，本文还有一个重点：
长子继承+门当户对的婚姻，是古代贵族维持家族世代繁荣的秘诀。
独生子女+门当户对的婚姻，现在依然没有过时。
房价涨跌，可能是几十万的事，但城市独生子女门当户对的婚姻，盈亏却是几百万的事，切莫小看，房价越贵的城市，越缺乏纯粹的爱情，昆明的房价已经从8k到1.5w，以后还会更高，要少一点纯朴，多一点套路，像北京相亲角的大爷大妈学习，将楼市地段和品质的鄙视链发挥到极致，又可推动房价，又可巩固自身阶级，四环五环靠边走，五环之外算北京?（反过来说，如果有人不看家庭背景，就是爱你，那么一定要珍惜这个人，Ta所付出的,远比你想象中的大。)
所以说了那么多，我最终想表达的是，【昆明楼市】这种买房，相亲两不误的平台，真是不可多得！(编编，记得帮我加鸡腿！）
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