北市区房价为何如此“淡定”？
导语：
北市区房价没怎么涨啊？
本文关键词：
1、北市区房价，不动如山？
2、北市区新项目龙泉俊园
最近一年北市区新项目非常多：
最近开盘的碧桂园北城映象、中梁首府都是今年最新入市的楼盘，光是龙泉路，今年最新面市的项目就有中海云著、万科中天北宸、龙泉俊园等等（北市区今年新入市的项目还有江东境界、远洋青云府、万科金域水岸等等）。
给到大家的印象也是人口多，道路堵，但却生活方便，配套齐全。
而从房价上来看，比起滇池、巫家坝、呈贡等楼市热门区域，北市区的房价还真是“淡定”。
但实际上，楼盘多，竞争大，才能够用合适的价格去买到好房。
北市区的价格为什么如此稳定？
一、刚需为王。
（1）以全昆明中等偏上的小区为例：五华区、盘龙区优质小学是其他几个区域小学之和。
（2）大部分楼盘均是紧凑的小户型，适中的价格，适合人生的第一套房。
（3）传统昆明居住区域，就近购房，不只限于小户型，北市区改善居住同样热销，北市区的客户不缺高端购买力。
这里就像是昆明的老城区，缺乏一定的炒作和想象空间。（不好画大饼）
任其他区域房价涨涨跌跌，北市区价格坚定如山。（颇有阅尽浮华，笑傲江湖的意境）
其实，北市区也有待建地铁线路3条，其中以三条主干道路为轴，从地铁来看：2号线经过北京路，5号线经过世博+穿金路、8号线经过龙泉路。
（图片来自网友译孔根据昆明地铁线路图规划所绘制）
以这个地铁交汇处来看，目前我们认为传统的北市区的商业中心在北京路北站-同德-北辰一带，但随着地铁的发展和建设，2/4/5号线交汇处火车北站这一站的建成，这一区域如虎添翼；
而再往北2/8号线交汇处霖雨桥站周边一带，同样也会成为北市区中心商圈。
北市区人口密集，需要多个商圈，现成的同德、欣都龙城、北辰财富中心、嘉年华等等，均是北市区多中心商圈区域。
在昆明2016-2020规划中，包括北市区的重点改善/建设区域也不少：
（刚需的好朋友，非北市区莫属）
北市区新盘龙泉俊园
其实龙泉路还是分两部分：
龙泉路以西，靠山，能够享受好一点的视野，但也需要爬坡；
龙泉路以东，则更靠近传统的北市区，配套/出行也更方便。
龙泉俊园位于龙泉路与红园路交汇处往东，是右营城中村改造项目。实际上他的交通和配套就已经脱离了传统的龙泉路区域。（不然，龙泉路实在有点堵，这里可以走红园路到北京路，距离2号线羊肠村站1.5公里）
也就是说，这个项目就更靠近我们上文提到的北市区北京路多中心区域。
（红框内为项目所在大概位置）
这一片区，是传统北市区居住区域，500米范围内，公交车场、红云医院、红云小学、和谐世纪商圈。周边的小区，书香门第、和谐世纪、月牙塘小区、金江小区等等都是二手房市场上非常热门的小区，要么环境不错、要么商业繁荣、要么有优质学校或者特殊单位小区。
生活非常方便，这一点毋庸置疑。
鉴于这个项目是城中村改造项目，不能忽视的是，这个小区规划有4栋回迁房。
（也有一个优势：正因为如此，被格外引起zf重视——现在新的城改项目，不能再出问题！学区就很稳定，之前这里的老房子能读哪里的学校，现在还是哪个学校，也就是红云小学，上个月刚刚签约了这个学校）
整个小区总占地约388亩，整体有3万平米的社区底商。（总共有8个地块，住宅有四个地块）
（上图是整体小区的规划图，方位上北先南：首先看回迁房组团A3，靠近路边；再看集中商品房组团A5，一个完整的围合式小区设计，部分楼栋做成了两个单元，远离龙泉路；最后看最南边的两栋房子A1，好在周边楼栋都是矮房子，东侧就是小学，不会遮挡。）
整体小区的容积率还没出来，首开地块的容积率是3.26，中等水平。首开的地块A1只有2栋房子，单独成一个小组团，两栋房子是错开排列，相互不影响采光，这一点不错。
当然，这里肯定不能以高端改善的眼光来看。毕竟首开户型最大也就107平三室两卫，户型上还是以70多平两房、89平米三房为主，3梯7户，带装修，还没首开，只有预估价格。
先看最佳户型（就是最大户型107㎡三房，东南/西南端头）
这个户型格局很常见，卧室和客厅分离，靠走廊隔开，动静分离，明厨明卫，房间明亮，格局上没有明显弊端。
（107㎡三房）
判断这一类户型的关键就在于空间尺度（房价尺寸）。
具体特征如下：
1、客厅面宽3.7米，客厅本身进深3.7米，对于110㎡级别的三房户型来说，这样的客厅不算大；客厅外大阳台6.5米长，给整体户型加分；
2、走廊2.8米长，没有浪费过多面积，客卫门靠走廊起始位置，不影响其他房间隐私；
3、主卫和主卧门套门，主卧面积3.4x3.7米，还算宽敞。
感觉上，这是107㎡空间内，做成了120㎡的格局，但毕竟空间有限，人无完人。
（76㎡两房）
（89㎡三房）
89㎡三房面宽做到3.6米，并且这个户型是端头户型，保证了各个房间的采光，已经不错了。其实小三房由于空间有限，要做到五脏俱全不难，但要五脏均好用，还是比较难的。
根据上次踩盘的价格预判，预估单面采光的小户型1.2-1.3w之间，端户1.2-1.4w之间，但由于是纯新盘首开，价格应该还会有一定惊喜。（可能本周开盘，具体待定）
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