昆明小楼盘不好选！押“大”多半不会错？
导语：
昆明楼盘中，项目名字有“城”或者体量很大的楼盘，都有一个极端现象：大部分比较火，少部分逐渐成问题楼盘。成为问题楼盘，这个好理解，因为体量大，开发过程中一旦某个环节脱节，自然要引发问题。那大盘住宅存量多，正常运转下，依然不愁卖。为什么呢？请看下文。
本文关键词：
1、不是什么楼盘都能叫做“城”
2、产品分析
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不是什么楼盘都能叫做“城”
“城”是原始说法，现在都叫城市，说简单了就是人多的地方，往复杂说，它的行政管辖功能涉及丰富，包括居民区、街道、医院、学校、公共绿地、写字楼、商业卖场、广场、公园等。
按照昆明市场的普遍归类，能叫“城”的楼盘算超级大盘，体量一般是近千亩或超千亩，并且配套丰富全面（至少要包括全年龄学校和大型商业），还有一点是具有刚需属性。（别墅洋房类的大盘因为产品密度的关系，住户少，按照本土行情，只能算大盘，不能称之为真正意义上的“城”。）
（鉴于篇幅有限，文旅和康养等相关项目不在此列。表格中的昆明万达文旅城定位比较尴尬，虽然叫“文旅”，但和真正的文旅项目比，更偏向于城市综合体。）
上图可以直观地看出，每一个楼盘的配套都很丰富。不过，小编要详细从刚需比较看重的三个要素来进行对比，自身配套的全年龄学校、地铁和价格。先看学校，春风十里、万达文旅城和润城的规划显示，三个盘都不算全年龄教育，减分。
如果看已投用的教育资源，目前住进去就能享受学校的大盘有海伦国际、魅力之城、昆明湖和俊发城，只是海伦国际和昆明湖距离地铁口较远，后期公共出行不便。
俊发城距离地铁口很近，但是价格偏高，均价14000元/平米。而目前已投用的学校覆盖了全年龄、距离地铁口1公里左右、价格实惠的大盘，只有魅力之城。
其实，在小盘扎堆不知道怎么选择的时候，直接选择大盘有更多优势：
1、价格较低，可升值空间大。
相比普遍几十亩或者百亩左右的小楼盘，大盘的产品存量和种类更多，可选择空间大，单价也相对便宜。并且，大盘的开发销售周期较长，自身配套也多，随着配套完善，入住增加，后期增值会越来越高。
还记得俊发城2013年10月首开均价8500元/平米，如今达到14000元/平米，平均一年1100元的增幅；魅力之城在2013年8月开盘，当时开盘均价差不多7947元/平米，如今13000元/平米，平均一年1000元的增幅。
2、自成一个圈层，自给自足。人气旺，配套全，同时拉动周边人气。
2013年到2014年，昆明的千亩大盘可以说是比较火热，当时去过项目看实景的伙伴应该还记得，彼时的空荡、荒凉成为许多大盘的实况。时隔4-5年，随着这些大盘的配套完善，入住的人也越来越多。
大盘对比小盘有个明显的优势，因为目标大，商业能汇聚的资源就更多。随着项目自身的完善，其周边的人气也是会被带动起来的。比如2014年的魅力之城，荒凉一片，随着项目商业的陆续营业，现在到周边逛逛，人气也高了。
（网络采集，拍摄于2014-2015年的魅力之城周边街景）
（2018年的魅力之城街景）
对比小盘，大盘还有一个天赋，因为自身配套丰富，即使一开始落子在偏远荒凉的区域，哪怕连公交站点也没有，随着项目完善，周边也会焕然一新。
昆明湖就是一个例子，2014年底，项目产品入市，最低单价5280元/平米。房价很诱人，但是，用网友的话说：那时候，去了昆明湖，才知道昆明居然有那么远、那么荒的地方。现在呢？北市区车场有直达公交。
（即使公交线路匮乏，某些体量大的项目也会寻求合作，让项目周边增加站台以方便业主，比如古滇名城。）
产品分析
小编在这里将以魅力之城作为例子，为大家进行产品分析。（首先，魅力之城教育配套从幼儿园到高中都有投用的学校，其次距地铁站1.2公里，最最重要的是便宜啊！）
（大盘因为产品丰富，即使不太了解房产，对于刚需，选择也要更有把握一些。有的小伙伴担心大盘容易烂尾，建议选择俊发、万科、融创等名企。）
万科不用过多介绍了，作为全国房企前十，其物业也进了全国百强物业，有钱有实力。这个品牌进入昆明已9年，开发楼盘15个，按照这样的开发深度，万科也许比很多本土开发商都要了解昆明居住者的需求。
大家都有所耳闻，魅力之城是万科全国布局的系列作品，到昆明时，已经是万科开发的第十二座魅力之城，经验很丰富。这个系列是万科非常拿得出手的作品，也是万科最成熟的产品系，所以市场反应才会那么火。
项目因为体量近千亩，整体去化了5年多，现在推出的A10地块已经是收官地块，其涵盖的1栋公寓、5栋住宅，朝向均为西北/东南。其位置在双城际商务中心一侧，其中的建筑楼间距侧面最近为15米左右，正面最近30米左右。规划图上显示，10号地块第2、3、4栋楼采光较好，东南朝向无遮挡。
（现在魅力之城主推107-126平米户型，首付约30万起。如果想要投资，项目也有公寓产品，平层和LOFT，万科物业托管，涵盖低总价、低首付、宜住、宜租、宜投资等优势，户型建面区间42-71平米，首付约8万起。）
项目现在已经入住的住户大约超万人，人气已经提升上来了。换个角度，要让那么多人在项目里住的舒心，其中的社区服务要比较完善才行。不过，从第一次开盘至今，5年多的时间，足够万科丰富社区配套。
另外，项目收官的10号地块引入的“风光定位系统”在昆明也少见，简单说就是，地块园林景观的打造不止养眼、养身，还养心。
需要单独说一下的是，10号地块的业主入住之后，除了全年龄学校配套已投用，1.2公里到地铁站之外，万科广场距离也很近，450米左右可以到达，采购也比较方便。美中不足的是，10号地块的第4栋住宅距离广福路很近，会受到噪音和灰尘的影响，但是出行会方便很多。
来看住宅，户型建面107平米，3房2厅2卫2阳台设计：
1、双面采光，动静分区，没有暗房；
2、卧室私密性较高，但客厅背后的客卧私密性略显不足；
3、没有玄关，户型不算通透。
住宅：户型建面126平米，4房2厅2卫2阳台设计：
1、双面采光，动静分区；
2、临近主卧的客卧空间宽敞；
3、没有玄关，私密性不够；
4、厨房、生活阳台和客卫不能直接采光。
LOFT公寓：户型建面42平米，1室1厅1卫设计：
1、改造余地较大，可自行设计楼梯、隔层、挑空位置；
2、假设如户型图上设计，则类似楼梯没有浪费客厅面宽，布局在餐厅上方，节约空间；
3、按照8.2x3.5米计算，两层面积有足够使用空间，可使用面积超50㎡，得房率136%；
4、进深较长，可以分割多功能区域；
5、分隔为两层，总层高4.5米，扣除楼板厚度之后稍显压抑。
你们心中的“城”是什么样，一起聊聊？
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