摆在面前的补充协议签还是不签？
撰文：《昆明楼市》首席购房顾问 文锋
年底了，开发商不是忙业绩交差就是忙交房，火急火燎的交房肯定会存在很多问题，我们今天不讲交房问题，而是重点款款各种摆在面前的奇葩补充协议，到底要不要签？怎么签？
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记得在本周一地产小陈老师的文章里就提到"这年代，买房子要签【保密协议】，不然会暴露南市区某楼盘一会儿1.1w，一会儿1.4w，一会儿又1.1w。"
保密协议嘛，就是告诉你买完离手，没事别瞎CC。
这个保密协议，权当给业主心理慰藉，因为根本做不到保密，而所谓的契约精神都没有签字按手印管用，尤其是进入司法程序。
同样也是南市区，一在售楼盘要求一期业主需要签署了《商品房买卖合同》补充协议2才能拿纸质购房合同。
为什么是补充协议2呢？因为之前的《商品房买卖合同》已经附加了补充协议1。
▲某小区要求业主签署的《商品房买卖合同》补充协议2
从补充协议2的内容上称是“买受人委托出售人对该房屋进行局部改造”，“改造费用无需买受人承担”。
业主觉得很蹊跷，细看其购房合同的户型和给出《房屋分层分户图》，竟然发现有很大出入，“端头户型已经相对较好的了，中户（型）变化更大。”按照该业主的说法，“签字了就是委托，不签字就无法拿到纸质商品房买卖合同。”
▲购买的户型和未来交付的户型对比
通过业主提供的图片信息比对发现，端头户型主要在于内部结构的调整：1、客厅原本是和书房链接在一起，调整后，书房紧挨主卧位置，阳台原本拉升到主卧处，调整后仅是覆盖客厅及一点书房；2、餐厅原本外拓的阳台变小；3、原本东向的次卧还有赠送的阳台基本没有；4、公共卫生间原本是东向，未来将调整为东北向，5、由于调整主卧卫生间变成东北向，并补足了楼栋外立面的缺口。
请问该小区的业主们，你们敢签吗？
按正常流程，网签已经完成，开发商扣押购房合同没有意义，后期开发商交付验收因为户型结构变化，甚至是外立面也有局部调整，那么后期规划验收是否能顺利通过还是个未知数，而因为调整，房屋面积是否也意味着变化？
摆在业主面前的是：不签，开发商也会这么盖房，你想反抗也没有机会，选择退房，开发商也不能全额退你购房款；签，等同于默认开发商的做法，变成开发商裹挟业主们一起做交房验收的凭证。
如果你觉得该补充协议很2，再来看看看下面这个更有意思。
同样来自昆明南市区，叫经典尚城，该项目位于日新路，属于停工烂尾项目，后被华信收购，再后来又让佳兆业接手，几次倒腾之后，从原本约定2016年12月31日交房根本无法兑现，目前签署补充协议就是交房时间延迟到2019年9月30日前，同时要约定逾期交房违约金的兑付问题。
开发商昆明垠创房地产开发商有限公司在补充协议中明确了经典尚城（现已更名为佳兆业壹号公馆）最新的交房时间为2019年9月30日前，通知一期业主签署补充协议书。
▲延期交房补充协议书
从补充协议书第四条中载明，“原合同约定的交房日期之次日即2017年1月1日至实际交房日期期间，甲方按乙方已付款金额的万分之一每天的标准向乙方承担逾期交房违约金。”
▲业主最初签署的《商品房购销合同》
有意思的是，在业主提供的2014年就签署的《商品房购销合同》第九条约定，“自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天，甲方按每天10元向乙方支付违约金。”“预期90天后的，甲方按乙方已付款的0.005%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。”
也就是说，开发商在该补充协议书中修改了违约金的赔付标准，从0.005%变更为万分之一，赔付额度整整提高了一倍。
诱惑更大的是，开发商为了让一期业主签署补充协议书，愿意“以乙方应得违约金金额的120%计算乙方应享有的‘车位专用款抵用券’，该抵用券仅用于购买甲方一期配套车位，不能兑付现金。”“违约金与‘车位专用款抵用券’采取多退少补的情形进行。”
这补充协议感觉抵车位比兑付现金更划算，开发商还诚意满满的，当然，如果没有诚意，怎么让业主们信服呢？
但是，协议中并没有对车位售卖价格进行明确，“协议所称配套车位的销售时间，待甲方获得车位预售证后另行通知”，“车位销售总价定价由甲方在销售时依据政府审批文件确定。”
换句话说，需要签署的补充协议书说明几个信息：一、小区一期车位预售证还未获取；二、小区一期车位销售总价未确定；三、只要签署了该补充协议，违约金只能抵用车位款，不做现金兑付；四、违约金可以按照1.2倍抵用车位款；
我们以90万元/套总房款为例，以30%计算付款比例即27万元，交房日期以2019年9月30日为限，差不多有1000天。
违约金计算：27万x0.01%x1000天x1.2倍=3.24万元。显然，按揭的客户基本获赔的违约金太少，折算买车位也可能仅是零头而已。
请问业主们敢签吗?
不签，你还能拿到延期交房违约金，虽然只有0.005%的赔付标准，也没有1.2倍，但你有可能拿到现金兑付；但一旦签了的话，那就等于认可了新的违约赔付标准，只能买车位，而车位售价只能看开发商良心。
从这个角度，我认为现金更重要。
最后有必要做个科普：
昆明市场上目前有两种合同，一种是《商品房买卖合同（现售）》，另一种是《商品房买卖合同（预售）》，都是本地住建局和工商局等共同制订的，即商品房买卖合同范本，并非开发商单独拟定，这种合同都是格式合同，且不能修改！
但是，补充协议基本都是开发商拟定，而且诸如精装标准、办证时间、赠送承诺、退房责任等，全在开发商自己拟定的补充协议里。
这也是为什么我们签署购房合同，要有纸质合同（签字按手印）还要网签（录指纹）就是让大家看清合同，避免不平等条约用的！
但是，留给你仔细研究合同内容的时间不允许，再说了，大部分人也看不懂，看懂的即使有异议，开发商也不一定理你，更别说修改的了。
还是那句话，买房选择品牌房企，至少被坑还能找得到说理的地方。
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