雅居乐拿地启示：跌不了！
撰文：昆明楼市首席购房顾问 文 锋
最近昆明楼市最热的话题不是供应量暴增，也不是个别楼盘涨价，而是新进昆明的开发商在昆明拿地。
首先是雅居乐在3月29日在17家房企经过105轮厮杀中，以22.53亿元突围拿下昆明北市区两宗土地，溢价率129%，地块面积约122.87亩，楼面价达8595元/㎡。接着是4月3日，世茂以8.2亿拿下巫家坝54.18亩地块，楼面价达3650-5763元/平。
从世茂昆明内部人员了解到的信息，世茂从2017年至今就产品规划已做了几个版本了，可以说在世茂昆明已经蓄谋已久了，现终于落地，故在此不做过多的评价。
重点就是雅居乐了。
毕竟这个楼面价格比巫家坝还高，甚至等同于经开区精装房售价，堪称疯狂。
昆明某楼盘借势广告（图片来源 ：朋友圈）
为什么是雅居乐？为什么是北市区？雅居乐拿地对昆明房价会有什么影响呢？
为什么是雅居乐？
本次105轮激烈的竞拍中共有17家房企参与，据说有中国中建二局（三峡集团）、江东、新希望、融创、雅居乐、四川邦泰、碧桂园、中海地产/平安不动产、新城控股、阳光城、金科、万科、龙湖、光明、中梁、、保利、俊发，本次竞拍的阵容都是实力相当。
我们简单统计了一下，17家房企105轮举牌，实际只有14家举牌，剩余的3家典型的吃瓜群众。其中举牌的次数中，新希望最多，达到了23次，从一开始就频繁举牌的。
中海只有在第15和44轮举牌，拿地的决心并不大，没有之前在西北新城和东白沙拿地的那种状态。
杜月笙说，“一群人中最安静的那个，往往最有实力。”
雅居乐算是那个最安静的人，总共举牌7次，第一次举牌是在第90轮，正好总计突破21亿，而在这个门槛下，只剩光明、新城控股、阳光城和新希望，但光明（第94轮）、新城控股（第97轮）基本在第100轮突破22亿元的时候先后退出，新希望也坚持到了第102轮，阳光城在第104轮完成了最后一次举牌。
最为重要的是，雅居乐是从21亿开始发力，这是经过测算过的，这个价格确实筛掉了好多竞拍房企，最后以22亿竞得，比首次举牌高出1个亿，也算是价高者得的代价了。
毕竟这是雅居乐首进昆明，不惜一切代价拿地。其实，早在2013年，雅居乐就进驻云南，在腾冲、瑞丽、西双版纳、大理，超6万亩的旅游地产用地开发的储备，但根据昆明地块的指标，充其量算城市类住宅，从最专业的旅游地产专家到城市类住宅，雅居乐的这个势在必得的拿地状态，也算是一次较为深刻的品牌落地了。
为什么是北市区？
很多人就会问，为什么北市区100多亩的土地会如此激烈，巫家坝或者其他热门区域反而不见如此场面。
本月恒大也在北市区拿地，3月27日，恒大地产以底价10.13亿元竟得盘龙区龙泉街道办事处2宗约168.77亩土地。
哪怕俊发在去年6月份18亿拿下的逸璟峰地块，也并没有掀起多大的波澜。
俊发逸璟峰 | 雅居乐地块 | |
拿地时间 | 2018年6月29日 | 2019年3月29日 |
土地面积 | 135.72亩 | 122亩 |
拿地总价 | 18亿 | 22亿 |
容积率 | 3.2-4 | ＞1且≤3.2 |
平均土地价格 | 1326万/亩 | 1803万/亩 |
楼面价 | 5828元/平 | 8595元/平 |
目前售价 | 16000元/平 | ？？ |
临近的两个地块，还不到一年的时间，其土地成本就上涨了36%，加上用地指标优势，未来雅居乐的售价势必超过1.6万/平，有业内人士说，过2万/平的售价才保障不亏。
从昆明北三环的闭合方案中，这基本已经属于北三环的位置了，假设就以2万的售价，这个价格也将会刷新北市区的认知，昆明目前房价过2万的区域并不多。
当然，肯定没有什么不可能。
北市区与南市区，在昆明一南一北素有“南富北贵”之称。在四个片区中，北市区拥有昆明三分之一的常住人口，人口密集程度最高。
但昆明北市区，高容量开发、高密度建设是片区最大的特点，可以毫不夸张地说，昆明北市区拥有昆明最多容积率过5的住宅小区，如天骄北麓容积率6，恒大翡翠华庭容积率8.2，也是拥有最多超高层住宅的片区，如金领时代，昆明首个40层的纯住宅超高层小区。
所以，北市区对人口的聚集能力也是可见，这也是许多品牌房企喜欢进驻昆明北市区的原因，万科首进昆明落位就是昆明北市区金域缇香，华润（中央公园）、中建（龙熙壹号）、德润（朗悦湾）、绿城（春江明月算代建）也均是如此。
据不完全统计，昆明北市区已经聚集了数十家品牌房企，加上城投和俊发项目，建筑面积高达2300万平米，这个数量按照2018年755万平米的销售速度的话，足够支撑昆明3年的去化时间。
当然，北市区的住宅销量在全市是一直排位靠前，根据昆明锐理数据3月的数据显示，昆明北市销售12.24万平米住宅，仅次于东南片区（13.11万平），是滇池片区、官南片区及东市的总和。
昆明3月楼市住宅销售数据（图片来源：昆明锐理）
或许，北市区已经不是我们以前所认知的北市区了。
昆明北市区也该到了该有好房子的时候了，通过容积率的控制，显然是必要的，就雅居乐所拿地块的容积率最高不超3.2来看，确实在符合开发建设指标下，能在昆明北市区有所作为了。
容积率与房价
想在供应量如此之大的北市区突围，显然只有控容积率做好产品才有出路。
我们注意到，雅居乐所拿地块KCPL2012-32-1、KCPL2012-33为城镇住宅用地，面积合计81914.3㎡（约122.87亩），楼面价约约8595元/㎡，建筑密度为≤22，容积率为＞1且≤3.2。
据业内人士透露，昆明市规划局在今年3月19日印发的关于实施《城市居住区规划设计标准》（GB50180-2018）的情况专报的文件中指出“新标准明确了'居住街坊用地与建筑控制指标，确定了各类型居住街坊容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度、人均住宅面积的控制值，且作为强制性条文，要求必须严格执行。”
而按照新标准，“昆明地区高层居住建筑容积率不超过3.1，建筑高度不超过80米。”
我们调取了昆明锐理数据1月份和2月份成交土地明细意外发现，在共计18块纯住宅用地中，就有14块土地容积率最高为3，有接近80%的住宅用地在新建筑控制标准范围内。
2019年1月昆明成交土地明细，来源昆明锐理
2019年2月昆明成交土地明细，来源昆明锐理
与此同时，我们咨询了昆明多个开发商的营销负责人，他们的口风基本都说“现在的价格测算都是以此标准来执行的。”“执行时间上的要求，原则以2018年12月1日完成土地交易，签订出让合同时间为界限，在此时间前的，将按原标准开展审批工作。“
也就是说，这个建筑控制指标如果放在城改项目上，就很难满足项目经济平衡需求。毕竟昆明主城区范围内不乏有大量的“三旧”改造项目，但由于基本都是市场化运作的方式建设，自身拆迁、土地成本较高，普遍存在高容量开发的情况，容积率普遍高于4.0，部分达到6.0以上。
显然如果真按照“限高80容3.1”新标准执行，很难驱动开发商介入城改项目，只有净地更受欢迎，为此，想必后期房子越盖越远、房价越来越高。【这个话题待以后有机会可以好好做解读，在此不做展开。】
但从市场层面，新标准的执行，意味未来的产品会更加舒适，出现好房子的概率也就会越大，当然房价也自然会水涨船高。
雅居乐所拿的地块即使楼面地价达到8595元/平，但毕竟是“净地”，相比“城改”项目这个成本依然可控。
PS：“净地”是指已经完成拆除，地面平整，并且不存在未被拆除的建筑物、构筑物等其他设施的土地。与其相对的是毛地，毛地指地上存在需要被拆除的建筑物、构筑物等其他设施的土地。从物质的角度来讲，净地是指完成基础设施配套，场地内达到开工条件的土地；从权属的角度看，净地是指没有设定他项权利，土地占有、使用、收益、处分等权利不受限制的土地。
也就是说，容积率与房价是成负相关，容积率越低，房价只会越高，雅居乐地块未来的定价有望成为昆明区域标杆之作。
信心与房价
无论是新建筑控制指标，还是雅居乐高价拿地，雅居乐这一波操作将给昆明市场带来什么什么样的影响呢？
在雅居乐拿地后，一地产营销负责人发朋友圈感慨：“一块地引发的昆明楼市蝴蝶效应，仿佛又看见了去年和新希望和中海拿地后所引发的涨价潮。”
任何一个区域市场，两极分化的情况常有发生。昆明经开区楼盘销售热潮雨露均沾，但东北片区的楼盘每天都凉凉的。即使在昆明北市区，也存在一些在售楼盘门可罗雀，也有每周都有几十套的去化。
可以毫不夸张地说，楼市回暖迹象在昆明市场并不均衡，但雅居乐的拿地可以说给了昆明市场一剂强心剂：土地价格在增加，房价跌不了。
信心比黄金更重要，今年所有的开发商背负的营销任务都比去年的重。
受此影响，北市区部分挂售的二手房都临时调价。而个别新房也在酝酿涨价情绪。
昆明个别楼盘借机涨价（图片来源朋友圈）
昆明个别楼盘借机涨价（图片来源朋友圈）
相比之下，开发商更喜欢这种直接刺激市场的操作，在面粉价接近面包价的当下，涨价的预期会更适配市场行情，也能击破部分持币观望客户的最后心理防线，从而实现整体市场的全面回暖。
按照雅居乐的最保守开发建设进度，最快面市也要到今年9月份，也就是半年后的市场才能知道雅居乐最终的定价，但这个过程，足以提振整个昆明房地产市场的信心。
其实，雅居乐拿地也是一个忠告，买房要趁早！
购房咨询欢迎添加地产小马微信号：kmwf002
更多精彩回顾