商铺空置率调查
导语：电商兴起，实体店越来越难做，“一铺旺三代”的黄金时代已经一去不复返。
关键词：
1、商铺分类
2、昆明商铺现状
3、社区商业情况
4、商铺投资回报
商铺分类：
商铺的形式多种多样，在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场，以及大型购物中心等商业房地产里面，随处可见。
按照商铺的开发形式进行分类的话，主要有以下七种：
1、商业街商铺（比如南屏步行街沿街两侧的铺面）；
2、市场类商铺（比如新螺蛳湾、一二一大街新世纪电脑城、明波家具城、大商汇等）；
3、社区商铺（比如融城昆明湖的观瀑商业街，这些铺面可以直接对外开门营业，但经营对象主要是住宅社区的居民）；
4、住宅底商商铺（就是住宅楼下一、二层的商铺，昆明目前大多数新建住宅小区都有）；
5、百货商场、购物中心商铺（比如万达广场、同德昆明广场、大悦城、顺城等）；
6、商务楼、写字楼商铺（比如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小）；
7、交通设施商铺（比如地铁站、火车站、机场等交通设施里面及周围的商铺。）
尽管我们看到哪哪都是商铺，但我们都知道，商铺买下来一般都是两个用途：一是自己开店，二是租出去，但开店毕竟是一件技术活不是每一个都做得来的，所以大部分人买下商铺之后都是用来出租的。
那么在现在的楼市行情下商铺出租能不能带来丰厚的收益呢？
昆明商场人流量调查：
在写这篇稿子的时候，小编问了一圈身边的同事和朋友（加起来二十来个吧，男男女女都有）：“你平时买东西购物会去哪里？”
超过一半以上的人回答“去某宝”（包括小编自己）……
如果非要刨除网络购物这个选项的话，经常光顾的商铺只有两类，一是社区的水果、餐饮、便利店（下班回家顺路就买了）；二就是大型综合商场（周末邀约三两好友逛逛街、吃吃饭）。
接下来，我们走访了昆明大悦城、同德广场、爱琴海购物广场、正义坊购物中心和呈贡七彩云南第一城。这几个商场都是昆明比较好的购物中心，我们以人流量最为集中的餐饮业作为参考：
市中心正义坊购物中心：
分北馆和南馆，两边的业态分布大致一样，一楼主要经营服饰、美妆、饮品和电子产品等，从二楼到五楼主要各类美食、小吃、饮品和餐厅。
走访时间：周五下午6:30-7:30。这个时间段是就餐时间，人流量大多聚集在二楼和三楼，粗略数了一下，北馆二三楼加起来大概有四五十家餐厅正常营业的。
80%的餐厅几乎客满（含少量空桌的情况），有五六家餐厅空七八桌以上（主要在三楼），有四五家需要等座，总体看下来，客流量还是不错的。
但是，即便是在如此繁华的商业地段，四楼和五楼的铺面空置情况令人咋舌！毫不夸张的说，小编转了一圈，特别是五楼，一个人都没有！！
北市区同德广场：
走访时间，周末下午7:30-8:10。
负一楼以小铺面为主，主要经营特色小吃、饮品、快餐和面点店等，大概有30家店铺入驻，其中，鲜疯shuiguo和嘉he面包两家店有消费者排队。
四楼和五楼以特色美食店和主题餐厅为主。
其中，四楼有17户商家入驻，16家正常营业，1家在装修（西雅tu海鲜自助）。
西bei莜面、Nyang餐厅、老城区蛙guo、qiao江南、台北bang厨、shu香烤鱼、日日xiang鹅肉、马迭尔bingqilin、yi山日本菜这几家店铺的入座率在七八成，yi千零一夜（两台空桌）、biao哥（三四台空桌）、汉拿shan（一两台空桌）；shang顺号过桥米线、胡jiu、feiyang铁板烧、dong来顺这几家入座率未达到50%。
五楼有6家商户入驻：lv茶、dao盛田芝士入座率有七八成；椰huang（七台空桌）、nan翔馒头（只有五桌在吃，不超过一半）、hai底捞（8点排队，前面小桌还有29桌，共有98桌）、lu小哥烤肉（看不到里面，外围桌子没人，估计一般）。
据小编了解，作为北市区的标杆商业中心，同德广场的招商标准相当的高（特指餐饮行业），之前出现29家竞标一个铺面的情况，换句话说，这个商场的铺面不愁租，想要在这里开餐厅，除了要有资本，还要有品牌。
南市区爱琴海购物广场：
走访时间：周末下午7:15-8:00。
爱琴海的特色美食店和主题餐厅分布在4楼和5楼。
其中4楼有9户商家入驻（不包括11家小型饮品店）：nan翔馒头、qian和骨头王、han拿山烤肉、feiyang铁板烧、nian轮菜馆、dao溪养生火锅、zuo敦道港式茶餐厅、yi佐拉巴西烤肉、cute meet西餐厅。
5楼有21户商家入驻：外婆weidao、重庆X tiane、大yu火锅、我家黑yu馆、huang记煌三汁焖锅、台北bang厨、zheng公馆、yi千零一夜、鱼le寿司等；hong蕃干锅入座率超过一半；bei疆饭店、炉yu等需要排号等待用餐。
用餐高峰期间，大概有六七家在排队，60%的店铺入座率超过一半，部分商家客流量较少，总体看下来，这个商场的人气还不错。
而商场背后的玫瑰天街停业整改，目前已全部关停。
大悦城：
走访时间：周一下午6:30-7:30。
位于老螺蛳湾旧址的昆明大悦城占据了地利的优势，从去年12月开业到现在备受瞩目，因为走访时间是在周一，而且商业体量非常大，又是刚开业不久，所以商家入驻和人流量统计不如其他商场。
（负一层暂未开放）
（空置的铺面）
商场里的特色美食店和主题餐厅分布在7楼和8楼，总共有20家左右，且铺面都比较大，除了绿茶这家店入座率达到一半以上外，其他的几乎不满一成，更多的甚至连客人都没有，其中不乏知名品牌的餐饮企业，如haidilao、weiqian拉面、ke哪呢、茄子qiaqia等。
一圈转下来，小编收到一大摞服务员发的宣传单。
走的时候在电梯里遇到三个外卖小哥（除此之外，再无别人），同行见面相互打招呼，“送餐？”“没有，过来七楼拿单，送去别的地方。”
（看来，不是周末，大家都不出门约饭了。）
呈贡七彩云南第一城：
走访时间：周末下午3:00-5:00。
呈贡七彩云南第一城自2016年6月开业到现在，时间不算太长（不到三年），商场铺面虽有空置，但不多，每层一间左右。
特色美食店和主题餐厅分布在6楼和7楼，因为走访时间在周末下午三点到五点之间，不是用餐高峰期，总体看下来人流量一般，不过，走访当天，商场在做活动，人也不算特别少。
社区商业：
上面我们也提到了，如今人们经常光顾的商铺除了大型商业购物中心以外，另一个地方就是社区的餐饮店、便利店之类的，那么，社区商业大概是个什么情况呢？
（最上面两张照片是南市区某社区空置商铺，该社区住宅售价已经超过2w／平米；最下面两张是新亚洲体育城的社区空置商铺，小区住宅均价1.1w左右。图片来自安居客、58同城）
（这组是公园1903的商业配套，商户入驻情况还算不错，少量独栋铺面空置，目前小区住宅均价2.2w／平米。）
融城忧郡：
临路（西园路）商铺大概有十多个门面，只有四家店铺营业（便利店、理发店、地产中介公司、洗衣店），其他门店都贴有招租的广告。
小编随机选了一家门店上贴的联系电话打过去询问得知，一间37平米+负一层70平左右的商铺（两层是联通的）月租金5000元一个月。
小编以小本生意要不了那么大的面积为由，试探房东能否只租上面的商铺，房东表示不分开租，但是，价格可议再商量。
小区最里面的商铺（不临公路不临小区大门口），全部关着门，显眼位置还贴着招租和出售的联系电话。
从外面看就知道，店面长时间无人打理，窗棱上堆积了一层厚厚的灰尘、旧报纸胡乱的贴在玻璃、上面还有一块玻璃破碎了……完全一副破败的景象。看样子，是空置了很长一段时间了。
盛高大城：
一边是小面积的铺面，主要经营五金店，洗衣店、中介公司、彩票站和烟酒店；另一边铺面较大，以药店、便利店和餐馆为主，这些商家大多都比较稳定。
通过中介了解得知，目前只有一间30多平的商铺空置，房东欲租13w一年，没人租。（吃惊！！一个月1万多，小编最近了解到的正义坊北馆一楼背街小商铺，便宜点的才几千块。）
也是，旁边一家冷饮店的位置更好，面积更大（目测大约四五十平），月租金7000多，一年下来按7500算也才9w。
从上述两个住宅底商比对看出，体量大、住户多的小区底商更容易租出去。
格拉斯香水小镇：
只有一条临街底商，30个铺面左右，主要经营范围是零售小商店、快递接收站、小吃店和中介公司等。
空置情况还好，有一两家。80平米的铺面一年租金大概5w，相当于52元／平米·月，总体租金均价在40-60元／平米·月不等。
观云海云欣苑：
同样只有一条临街底商，10个铺面左右，大多面积较大，主要经营范围是药店、小吃店和便利店，没有空置的情况。
这是附近唯一有商铺的住宅，是小区一楼物业用房或者房间改的商铺。租金40-50元／平米·月。
商铺投资回报率：
商铺投资基本上是通过赚取租金回报率来获取收益的，可以说从一个商铺的租金回报率就能看出此商铺值不值得投资。
回报率计算分为全款和贷款两种，因为贷款还要计算自己每月的利息。
全款回报率：年租金收入/商铺总价=年投资回报率，年租金收入是尽收入，不包括房东自己交物管费和租金交税。
贷款回报率：（月租金-按揭月利息）×12=年租金，年租金/商铺总价=年投资回报率
其实上面两个回报率的算法都是有缺陷的，因为租金可能会通过时间上涨或下跌，所以计算公式只能作为参考。
还有一个最简易的判断方法，就是商铺15年的总租金能否达到购买商铺的成本，如果能达到，那么年投资回报率基本在7%左右。
以上面提到的融城优郡住宅底商为例，37平（负一层面积不算），每平米3w，总价111w，每月租金5000元，一年6w，年投资回报率5.4%（和普通的理财收益差不多），假设从买来就租出去，而且中间不间断，需要18年零6个月才能回本。
（网页截图）
这里要注意的是，5000元的月租金还有得商量，而且，现在因为电商的冲击，还有商铺的泛滥，很多商铺买到后就一直空置租不出去，这种情况就更不用说回报率了，反倒成了负担。
另外，商铺本身就有自己的一些特色，例如税费高：3%的契税+0.5%左右的评估费+差额的20%的个人所得税+5-5.5%的增值税+30-60%之间的土地增值税（如果是划拨土地，还有一个基础地价乘以30%的土地出让金）+0.1%的印花税+2块每平米的测量费，交易费……超高的税费导致买卖不畅通，这样反倒成了负担。
商铺投资是非常专业的投资行为，市面上很多商铺都是价格明显高过价值，显然普通老百姓对商铺投资的高风险不具备对冲能力，就算无风险，收益也是不足以支撑高房价的。
量力而行吧，发财机会没那么容易落在你头上。
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