人防工程商铺到底能不能买?
撰文：《昆明楼市》 潘多拉
以前一铺养三代，现在可能是一铺三代养。
在昨天《昆明商铺空置率调查》文章后面的留言，很大程度把买铺的各种悲催经历都数落一番，还有开发商内部工作的人员自爆其公司80%的商铺都没租出去；而之前承诺返租回报的，目前在昆明几乎就没有成功的案例。
去转过城市核心主干道人民西路上，还是地铁口的保利六合地下商业，只能用经营惨淡来形容，曾一度让吃香喝辣的美食节目操办，最后还是以失败告终；还有几大高校包围的呈贡第七街区地下商业存活率10%都不到，不是说好的要做几万甚至几十万大学生的生意吗？甚至你连做梦都没想过，就在昆明号称日均拥有百万人次客流的南屏步行街，金碧辉煌已经N年没有辉煌过了！
这确实是一个不争的事实。
按照楼粉@胖子的说法，“商铺如今看来就是一个吞噬金钱的恶魔和烫手山芋。”一点都不夸张，昆明的商业太多了，多到泛滥成灾。
根据数据显示，昆明人均商业面积在2013年为3平方米，2015年达到3.5平方米，在2016年的时候就已达4平方米，这个数据远超上海和中国香港，上海在2017年的数据人均商业面积1.4平方，连商业最繁华的城市中国香港，人均商业面积也才1.2平米。
地产小陈说，“昆明确实不缺写字楼商业，缺的是消费的人，也缺引以为戒的心态。”
昆明商业去化周期需要11.69年（来源：昆明锐理）
根据昆明锐理数据显示，截止2019年3月份，昆明商业库存面积达到1654.48万平米，按照2018年一年50.7万平米的去化速度，需要11.69年。这只是待售部分，还有在建未售，报批在建，待批未建的商业项目呢。
接近12年的去化周期，商业库存量之高，似乎并没有引起多大重视，更可怕的是还有人在咨询昆明的人防工程商铺。
在昆明，南屏茂和北云66一样，都属于地下商场，也是人防工程项目。
人防工程项目基本都能按照昆明市人民政府《关于印发昆明市公共地下空间平战结合人防工程建设管理办法的通知》要求，通过公开招投标方式引进社会投资人，由社会投资人进行全额投资建设。该人防工程属于平战结合，平时用于商业开发，战时无条件收回使用。按照谁投资、谁使用、谁受益的原则，而人防办只对该工程进行维护、管理，确保人防结构完整，并不参与商场的招商运营及租赁经营，这是社会投资人考虑的。
PS人民防空工程（简称：人防工程）是战时人员掩蔽、物资储备的重要场所，是疏散人员和物资的重要通道，是保护人民生命和财产安全的最重要的物质手段, 是人民防空的重要组成部分，为保存战争潜力、稳定战争局势、取得战争胜利提供坚强保障。
南屏茂实际是推广名，实为三市街公共人防工程项目，位于昆明市中心区正义路到金碧路一段，全长300米，总投资2亿元（按照2017年2月17日签约的协议投资金额）。这个项目引进的社会投资人是昆明金泰公共设施开发利用有限公司。项目建成后，将能够使周边人防工程、商场、地下服务设施与地铁连接，将路面行人分流到地下，有效缓解交通压力。平时方便人们出行、购物、消费，战时能够作为掩蔽、疏散的场所和干道。
2017年2月17日下午，人防办主要领导代表人防办和投资方昆明市金泰投资有限公司总经理签订了《三市街公共人防工程项目合作合同》。（资料来源：昆明市人民防空办公室）
按照于2017年7月26日发布在昆明市人民防空办公室网站上发布的《昆明市人民防空工程建设管理规定（48号公告）》（本规定在2009年9月7日起执行）中，在第二十一和第二十二条中明确载明“城市新建民用建筑按照国家规定配套修建的防空地下室，应该按照设计文件在实地标注，任何单位和个人不得出售。”“人防工程可以依法转让、租赁、抵押。属于社会投资人的人防工程在转让、抵押时，应当报人防主管部门备案。”
也就是说，对于社会投资人而言，无论是北云66还是南屏茂均无法按照商品房买卖合同进行，只能做租赁使用，承租人只能租赁商铺的经营权。换句话说，这是没有产权，只有经营权的商铺。
项目 | 南屏茂 | 北云66 |
位置 | 三市街 | 北京路和白云路交叉口 |
体量 | 3万平米 | 4万平米 |
产品面积 | 20-70平 | 10-80平 |
总价 | 60万/套起 | 3.4万元/平起 |
商管公司 | 诺仕达商管 | 戴deliang行 |
社会投资人 | 昆明金泰公共设施开发利用有限公司 | 云南柏梁新地投资有限公司 |
项目情况 | 该项目南起在建的金碧路下穿工程，北至南屏街已运营的地铁三号线保护控制线边，南北长约260m，东西以周边建筑安全线为基础确定工程宽度为21.6m-65m不等，工程建筑面积约1.7万平，项目已完成了所有法定程序及相关工作，取得包括立项、选址、用地、规划、施工等合法手续。 | 该工程建设方为昆明市人民防空办公室，委托云南柏梁新地投资有限公司建设。该项目位于白云路下方，西起长青路，东至穿金路，占地面积77824平，总建筑面积74144平，全长2公里，宽28米，项目总投资92075.95万元，于2015年2月6日获得昆明市环境保护局批复，环评号为：昆环保复〔2015〕59号。 |
南屏茂与北云66项目对比（整理：昆明楼市）
同样也是在昆明市人民防空办公室网站，《昆明市人民政府关于引发昆明市公共地下空间平战结合人防工程建设管理办法的通知》在第十一条中明确要求“投资人对人工工程平时经营使用年限按照最长不超过40年的原则，视工程建设成本及区位等条件进行协议约定，期限届满后无偿交给政府。”
所谓“平战结合”，即人民防空建设各个方面的软、硬件设施，在不影响防空袭能力的前提下，和平时期用于社会。可直接成为城市建设、经济建设的一部分，产生良好的社会效益和经济效益。
这也就意味说，即使是经营权，也只有40年的时间。北云66，按照最早的销售方式，有3年和6年返租形式，回报比例最高达48%，商铺的价格基本在3万元/平起。而南屏茂前三年以6%、7%和8%的比例之际冲抵房款，第四年开始享受分红，总价60万元/套起。
那这样的商铺，到底能不能买呢？
我们以南屏茂负一层的精社SPACE的中间位置一间商铺为例，餐饮类型的商铺价格更高，基本在6-8万元/平。
铺位：L175
面积16.41平，套内面积则为7.22平
公摊比率：56%
总房价原价964957元，单价58803元/平；
交5万抵8万，总价为884957元
按揭2%，房价867258元，单价：52849元/平
前3年收益一次性冲抵房款，以6%、7%、8%，3年累计21%收益，共计182124元
实付：867258-182124=685134元
首付50%（含零头）：345134元+5万
贷款：34万（只能贷款5年，利率7.5%）
贷款银行：长江村镇银行
月供：6812元
第4年开始参与分红：可销售面积x月租金x12个月x该铺面占可销售面积比例x（1-商管公司15%）=27956平米x600元/平·月x12x0.0006x0.85=102654元
第10年，共计102654x7=718578元
从这些数据中，我们注意到几大细节及几大疑惑：
1、没有产权，这铺即使买了，但并非真正属于你的，你只是花了68万租了40年的经营权而已，“平“”时代啥事都没有，“战”时代你必须义无反顾支持国家；
2、贷款年限短，利率高。正常的产权商铺，贷款周期是10年，贷款利率是基准利率（4.9%）的1.1倍即5.39%，除了公积金无法使用，几乎所有的商业银行都能合作，但南屏茂只能贷款5年，利率7.5%，几乎是基准利率的1.5倍；合作银行的5年贷款时间，我更觉得这是个5年的分期行为。
3、高公摊比例，此铺面16.41平的建面，可使用面积仅7.22平，公摊比例高达已经过半了，住宅超过25%的公摊都觉得不可理喻，商铺这56%的公摊也需要注意的。
4、交的5万是算电商费还是渠道费？跟佣金有关系吗？重点交的这5万有发票吗？
5、以平均售价52849元/平计算可销售面积27956平，14.7亿，投资不足3亿元， 单纯算销售额，这个买卖也蛮可观的。那问题来了，开发商是社会投资人的角色，不是专业的商业开发商，更不是专业的商业运营公司，如果（我说如果哈）后期经营失败亏本，是否意味着分红无望，那又有谁能保（担）障（保）后期的承（买）租（受）人10年回本的收益？是金泰投资还是诺仕达商管公司？另外，有这么划算的买卖，诺仕达商管既然号称是中国商业新晋黑马，就应该将全部商铺自持才对。
6、昆明气候这么好，昆明人真的会有钻到地下商场去逛街的习惯吗？如果这有这样的爱好，昆明诸多的地下商场不至于没有相对成功的样板吧？
至于能不能买，只能问问自己，到底要什么了。
跟住宅比，商铺是一种更窄域的产品--它值不值钱，跟户型、朝向、采光、功能什么的关系不算大，它更依赖于整条街的人气指数。
那么，整条街的人气从何而来呢？首先得讲规划，选址？交通？地形？业态定位和布局？
还得讲设计，负一还是夹层，开间多大？面宽如何？挑空多高？入口设置？过街连廊，几十米一座？人流动线，如何安排？
更得讲招商、运营和经营及物业服务，楼下楼上左右隔壁业态协调，还得相互补充。
所以说，一条商业街还是一个商场要成功，需要考虑的问题实在太多了，没有一个是投资者自己能搞定的，加上又在这么庞大的库存量面前，又在于面对巨大吸附能力的电商时代下，于是对一个普通家庭来说，买铺几乎就成了赌命--稍有不慎，一铺养三代就会变成三代养一铺，悲催得永不瞑目。
借用楼粉@雪狼 的留言：“这几年最缺德的三件事：劝人炒股，劝人买P2P，劝人买商铺。”
而我们只会劝你买房，而且买住房。
购房咨询欢迎添加地产小马微信号：kmwf002
更多精彩回顾