预告登记来了，你的房本“稳”了！
导语：
自2019年6月1日起，昆明市《商品房买卖合同示范文本》中增加了预告登记相关约定的条款。
其实，昆明有开发商早已经有“动静”了！
昆明的开发商在签订购房合同时，若不勾选申请办理预告登记选项，可判定是一种“耍流氓”的行为。可向房产交易管理部门举报。
本文关键词：
1、什么是预告登记
2、为什么要做预告登记
3、预告登记有什么用
什么是预告登记？
按照《物权法》第二十条的规定，预告登记指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。
也就是说，预告登记是购房者向登记机关申请保障物权实现的一种方式。
6月4日，昆明市不动产登记中心发布“关于《商品房买卖合同示范文本》增加预告登记条款后办理预告登记有关事项的通告”中明确：
购房者和开发商在签订《商品房买卖合同》时，开发商应勾选申请办理预告登记选项，并明确合理的时限及时办理预购商品房的预告登记。
自2019年6月1日启用增加预告登记条款的合同文本后，开发商未征得购房者同意，擅自在《商品房买卖合同》中约定为不申请办理预告登记的，购房者可及时向房产交易管理部门和不动产登记机构反映。不动产登记机构将建立不动产登记失信名单制度，对房地产企业类似侵害购房人合法权益的行为，将记录到不动产登记失信名单中。
由此可见，预告登记写入购房合同，是一种对购房者的保护行为。这对于昆明购房者屡见不鲜的拿证难，算是一种前置的保障手段。
换句话说，在进行预告登记后，在没有获得预告登记的权利人（合同购房者）同意处置该不动产的情况下，不会发生物权效力。也就是说，预告登记具有对抗第三人的效力，能使妨害其不动产物权登记请求权的处分行为无效，以保障将来预告登记的实现。
再通俗一点讲，购房者可以就尚未建成的预售商品住房申请预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押，以此保障今后顺利拿到房屋不动产权证书。
在预告登记的具体实践中，涉及一房二卖、违规抵押、司法拍卖、破产清算等范畴的法律层面的纠纷，在预告登记的前提下，能够充分保障购房者的物业所有权。
拿“一房二卖”举例，当纠纷诉诸法律时，法院在判定权属的时候，进行预告登记的购买人作为物权所有者，其主张的权益将会获得法院的优先支持。
值得一提的是，买卖双方约定进行预告登记的，预售商品房的购买人可以单方面通过不动产登记中心进行预告登记，也可以进行网上预约办理。而且，办理了预告登记后，办理不动产权证时不需要重新提交资料。从实际操作上看，预告登记的执行，政策贯穿至房产证申领环节，一定程度上给广大购房者带来了方便。
此外，昆明市不动产登记中心表示，预告登记不收取费用。
为什么要进行预告登记？
我们先从商品房的交易层面来看，目前，新房交易大多采用的商品房预售制。据相关统计数据显示，我国80%至90%的商品住宅都是采用预售方式。
这种制度对“一手交钱一手交货”的传统交易方式的颠覆，为开发商“卖期房”提供了生长土壤。
而期房客观存在的先卖后建，或先卖后交付的现实情况，使得交易双方在时间差上存在权利与义务的不对等，从而会出现交房延期、交房维权，甚至是更严重的一房二卖、违规抵押、司法拍卖、破产清算等情况。
为有效遏制相关问题的产生，有关部门也从商品房预售制上作了一些努力，但总体显得杯水车薪。
《昆明市进一步加强商品房预售管理实施意见》的通知中明确，要申请预售许可证，必须具备以下10项条件：
昆明房地产开发企业申办《商品房预售许可证》必须具备的条件 |
取得营业执照和资质证书； |
取得项目审批立项手续； |
已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； |
持有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证； |
已签订工程施工合同，并拟定商品房预售方案； |
取得《建设工程基础验核意见》、《新建项目再生水利用设施建设备案登记证明函》、《开发项目绿化设计方案》、《太阳能供热系统审查意见》； |
已与监管银行签订《商品房预售款监管协议》； |
已确定施工进度和竣工交付日期； |
工程形象进度要求： 经规划审批为七层（含七层）以下的商品房预售项目，已完成结构工程并封顶； 经规划审批为七层以上的商品房预售项目，已完成地面七层以上结构工程； |
法律法规规定的其他条件。 |
也可以说，在所列条件中，“工程形象进度要求”对购房者而言，是相对直观的一种判定。但实际操作中，由于监管的缺失，昆明也曾出现过用防护网围挡进行报批的情况。
而“取得土地使用权证书”的内容，仅审查证书有无，不做后续跟踪监管，也是很多开发商用土地证抵押贷款，最终导致房产证难产的一个客观因素。
因此，商品房预售制显现出来的弊病，在政策层面并没有得到有效规范。所以，预告登记写入购房合同，算是一种政策层面的“打补丁”行为。
昆明商品房预售许可网上申报材料一览
关于预告登记，昆明市不动产登记中心早在去年底就发布了《昆明市主城区全面开展预告登记的通告》，明晰了商品房等不动产预售的，不动产买卖、抵押的，以预购商品房设定抵押权，法律、行政法规规定的其他情形等四种不动产预告登记受理情形。
今年5月，昆明市不动产登记中心又发布《关于建议在抵押合同中增加预告登记约定条款的通告》，建议各金融机构在抵押合同中增加当事人双方关于抵押权预告登记约定的相关条款，切实保护各金融机构及交易主体的合法权益。
而今年6月1日起，昆明市《商品房买卖合同示范文本》中增加了预告登记相关约定的条款，则从“保护购房者和金融机构的合法权益”两个层面，进行了政策的补充。
预告登记有有什么用？
有很多人可能会有这样的疑虑：商品房交易已经有合同备案了，为什么还要做预告登记呢？
其实，这是一个认知层面的问题。
从政策的性质上看，预购商品房合同备案是一种行政管理手段，经过备案的商品房预售合同仅表明该买卖行为已被纳入行政监管。而预告登记是《物权法》规定的一项法定的重要登记类型。
也就是说，预告登记具有担保物权实现的功能，请求权人应取得义务人的承诺才能申请预告登记。经预告登记的不动产买受人可以享有产权已过户后的部分权利，可以有效的防止一房二卖，经预告登记的不动产甚至司法机关也不能将已预告登记的不动产当做出卖方的财产施以强制执行。
预告登记线上申请页面截图
举个例子来说，若拍卖的房产已进行预告登记，法院在处置该房产时，会按照物权效力优先的原则，对预告登记权利人的房产进行诉讼前的物权保全。
因此，对预售商品房进行预告登记，是非常必要的。但需要提醒是，预告登记的前提条件是：当事双方有关预告登记的书面约定。
也就是说，在商品房交易成行前，达成书面的预告登记约定，是保障购房者利益的一项重要内容。
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