昆明物业服务水准，与“超标”的物业费匹配？
每天爬19层楼，是一种怎样的体验？
近日，昆明盘龙区晨光小区业委会与物业之间出现的“无人管”问题，导致电梯未能按时年检停运一周，这可苦了要爬19层楼出入的业主们。
楼粉为物管不作为而苦恼
现实中，与晨光小区类似的情况不在少数，业主对物管部不作为的苦恼比比皆是。
物管作为房产的“售后”服务方，与业主生活息息相关。而房子好不好住、能否保值增值，在很大程度上与物业的管理与服务水平息息相关。
物管是如何收费的？
我们先来看一下，昆明住宅物业服务收费的标准。按照《昆明市住宅物业服务收费政府指导价标准》，对住宅（不含别墅）物业服务收费分为5类5级，内容包括综合管理、共有部位和共用设施设备维护、清洁卫生、园林绿化、公共秩序维护。
昆明市住宅物业服务收费政府指导价标准/昆明楼市制表
根据等级划分，昆明商品住宅物业服务费最高收费为1.38元/㎡·月，最低为0.45元/㎡·月。而达到一级物业收费标准，需要满足53个条件或指标。
举个例子，按100㎡的户型面积来算，一级物业收取的住宅物业服务费为1656元/年。
但实际上，每年缴纳的物管费不止是测算这个数。因为除了住宅物业服务费外，物管一般还会同时收取二次加压费和电梯维护保养及运行费。
针对住宅物业服务费之外的收费项目，昆明市发改委和昆明市住建局“关于贯彻《云南省物业服务收费管理实施办法》的通知”中是这样描述的：
配有电梯和二次供水等设施设备的物业，其设备的维护保养及运行费用由业主或物业使用人支付，物业服务企业实行代收代管。物业服务企业应单独列账，专款专用，滚存使用，并定期公布收支账目。
昆明市发改委贯彻《云南省发展和改革委员会关于住宅小区内 二次加压供水等有关价格问题》意见的通知
也就是说，二次加压费和电梯维护保养及运行费由业主或物业使用人出。但实际操作中，物管在收取费用时约定俗成的与住宅物业服务费合并收取。一些小区还会收取垃圾清运费、车位管理服务费等费用。因此，实际物管费远比按政府指导价标准收取的费用要高许多。
事实上，除住宅物业服务费的政府指导标准外，额外收取的其他名目的费用，由于市场上各物业公司执行的标准不一，也会出现同面积房产不同小区收费存在巨大差异的情况。
就拿电梯维护保养及运行费来举例说，正常的操作方式是根据维保成本核算来确定基数，并根据楼层和面积进行收取。但多数情况下，物管并不会公布维保成本与基数核算情况，也做不到政府文件规定的单独列账，专款专用，滚存使用，定期公布收支账目。
因此，物管费的收费名目里，一般只会出现项目、摘要以及金额的内容。对于具体收费的依据，大多数情况下是一笔“糊涂账”。
同时，还要注意的是，很多物管公司收取费用时，只会开具收据。若缴费人不提发票开具的要求，一般物管是不会主动开具发票。因此，需要发票的缴费时一定要记得索要。
昆明物管费贵？
按照昆明市一级物业1.38元/㎡·月的政府指导价标准，确实不算贵。但与昆明新建小区动辄2元/㎡·月以上的住宅物业服务费相比，却存在着很大的反差！
昆明的物业服务水准，与“超标”的物业费相匹配？
也不尽然！
数据来源：CREIS中指数据、中指研究院综合整理
中国指数研究院发布的《2018年中国物业服务价格指数报告》显示，2018年，二十大城市物业服务均价为2.17元/㎡·月。其中，在“物业星级评价”中，昆明物业服务水平以三星、四星为主，鲜有五星级服务。服务满意度在二十大城市中，也仅处于中等偏上的水平。
从目前昆明的情况看，新建住宅市场物业费普遍“超标”的现状，或与众多大型品牌房企的进驻有一定关系。这些品牌房企在进驻的同时，也一道引入自己的物业企业或聘请品牌物业企业参与开发项目的物业服务。
而从中国指数研究院和中国房地产TOP10研究组发布的“2018中国物业服务百强企业名单”中可以看出，百强企业中TOP10均已悉数落地昆明（长城物业虽没有明确项目，但已在昆明成立分公司，并通过招聘网站招兵买马）。可见，品牌物业、对于昆明市场，有着共同的认同度。
对于本土物业企业而言，除了企业自身项目外，也面临着巨大的外来竞争压力。
【昆明楼市】从“2018中国物业服务百强企业名单”摘出6家云南企业，按照物业的相似性与区域性的原则，通过与TOP10物业对比发现：云南本土物业公司住宅物业服务费相对要低一些。
具体来看，TOP10在昆明的项目，住宅物业服务费基本都在2元/㎡·月以上，而云南本土物业企业虽然也有2元/㎡·月以上的，但2元/㎡·月以下的项目还是有相当大的比例。就价格而言，其与TOP10存在一定的竞争优势。
项目 | 住宅物业服务收费（元/㎡·月） | 物业公司 |
万科银海泊岸 | 2.8 | 万科物业 |
绿城春江明月 | 2.7 | 绿城物业 |
碧桂园北城映象 | 2.6 | 碧桂园物业 |
保利·玺樾 | 2.9 | 保利物业 |
恒大云报华府 | 2.37 | 金碧物业 |
金地星月 | 2.38 | 金地物业 |
龙湖·水晶郦城 | 2.3 | 龙湖物业 |
金科江湖海 | 3 | 金科物业 |
俊发城 | 2.15 | 俊发物业 |
南亚未来城 | 3 | 巨和物业 |
银海樱花语 | 1.87 | 银海物业 |
实力玖如堂 | 1.36 | 实力物业 |
融城优郡 | 1.85 | 云南城投物业 |
值得一提的是，上表选取的对比样本中，除了实力玖如堂之外，其余均高于昆明市一级物业政府指导价1.38元/㎡·月的标准。
贵贱有度、好坏自知！对于物管费用高低与服务水平，相信入住的购房者每个人心里都会有一杆秤。
管不住的小区“跌价”
我们通过回溯不难发现，在住房的居住体验上，开发商是通过产品设计来匹配消费需求，而物业则是通过服务来提升生活品质。
因此，物业作为售后服务的一种类别，与消费者有着高频次的接触。也正因为这种“抬头不见低头见”的关系，对物业服务的品质有着很高的要求。
最近环湖路一项目业主私挖地下室的事情，也在一定程度上反映出物业管理水平的问题。对于业主动用挖掘机挖地下室的行为，作为小区管理的物管，居然能熟视无睹。而且，任由业主私挖成事实，直到执法部门介入、媒体报道，才引起重视。
环湖路某项目业主竟然动用挖机私挖地下室
事实上，昆明整体物业服务品质是有待提高的。特别是一些“问题”项目，拉低了昆明整体的人居生活品质。由此，出现的房屋质量问题得不到解决、维修基金被挪用等遗留问题，甚至是愈演愈烈的业委会与物业的“斗争”，都在一定程度上影响着居住的体验。
城管对滇池边某项目一楼私搭乱建进行执法拆除
据不完全统计，昆明目前还有30余个烂尾项目，而由于各种原因还有近百个小区未取得房产证。这也客观上对昆明物业管理的难度提出了要求。
拿大家最关注的房产证举例来说，虽然房产证与物管没有直接的关系，但作为已入住的小区，物管通常成了房产证诉求的“冤大头”（特别是一些已交房、开发商倒闭或资金链断裂的项目），历史遗留的各种问题的堆积，屡见不鲜的“没有房产证拒交物管费”的交涉“筹码”等，往往会使物管应接不暇。然而，这些看似与物管无关的内容，却在一定程度上考验着物管管理能力与水平。
当然，我们也要理解，有时候物管在一些事情上，确实存在客观的管理难度。但是，作为业主更希望看到，物管在一些大是大非的问题上，明确的“可为与不可为”的标准与态度。
说一个很浅显的道理，诸如上述私挖地下室、私自搭建的行为，若物管不行使好“管”的权利，很容易形成示范效应。你挖（搭）、我挖（搭），他也挖（搭），整个小区私挖乱建的结果，将会导致小区环境变差，在市场上会卖不起价。
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