买房也是一场“学门深似海”的高考
有一种说法，高考是人生中的一场自我修行。简单的横向比对，买房又何尝不是这样的呢？
学子含辛茹苦数载，向更高的知识殿堂进阶；购房者辛勤劳作，为居有定所而努力拼搏……都是辛勤付出的人生性节点，都值得为不懈的奋斗者们喝彩！
明天开始高考，我们也放轻松一些。
简单的讲一讲如高考般“学门深似海”的买房话题，帮广大楼粉们温习一下“功课”，希望在买房这场“大考”中能对您有所帮助。
当然，【昆明楼市】在此也号召居住在考场周边的楼粉，身体力行地为高考营造一个安静的环境。同时，提前预祝莘莘学子超常发挥，考出好成绩。
温故知新：啃好政策这本书
子曾经曰过：温故而知新，可以为师矣。
针对买房，我们先从政策层面讲起。其作为买房的重要前置准备内容，进行一定程度的了解，是一个合格的购房者需要掌握的基础知识点。而从购房者角度而言，处于什么样的政策界定范围内，是考量需要多少资金、买多大面积、还款压力有多大的前提。
从平常大家最为关心的限购政策来看，昆明目前最新的限购政策显示：“主城五区和三个国家级开发(度假)园区范围内，暂停向已拥有上述区域内1套及以上住房(含新建商品住房、存量住房)的非本省户籍人士销售新建商品住房；暂停向未满十八周岁非本省户籍人士销售新建商品住房。”
昆明限购政策未对云南省内户籍的购房者进行说明，因此，非常明确的是，云南省内户籍的购房者，不受限购政策约束。
限购政策强调的是，省外户籍的成年购房者在昆明主城区（含呈贡）至多只能购买一套新房，而省外户籍的未成年人不能在昆明购买新房。换句话说，省外户籍且在昆已拥有1套房产的购房者，不管是否成年，均只能购买二手房。
但是，这里有一个可以商榷的政策BUG供参考，省外户籍的成年人在云南购房后，将户口迁移至云南省内，即可不受限购政策的限制。
而从昆明的限售政策看，“昆明主城二环路以内，呈贡新区以及船房河、广福路、彩云路、鲜花大道至滇池围合区域内，购买的新建商品住宅需取得不动产权属证书满三年方可上市交易。”
也就是说，在上述限定区域，二手房交易的条件是取得房产证满三年。
综合昆明限购和限售政策，整体上对省外户籍购房者表现得不太友好。首先通过限购政策将省外户籍购房者挤压至二手房市场，再通过限售政策，让省外户籍购房者在二手房市场中只能“有条件”的选择限售区域内的二手房源和限售区域外的二手房源。
这种对省外户籍购房者采用的类似“连环杀”的政策，很明确的指向就是：“禁止炒房”，这也算是昆明对省外投机客的一种严厉的压制了。
至于昆明的限贷政策，相比较就很“全国性”了。
类别 | 最低首付 | 基准利率 | 最长贷款年限 | 公积金贷款首付 |
首套房 | 不低于20% | 上浮15% | 30年 | 不能低于20% |
二套房 | 不低于45% | 上浮20% | 30年 | 再次申请不能低于50%（含首套结清） |
第三套房 | 停贷 | / | / | 停贷 |
商用物业（商铺、公寓、写字楼） | 不低于50% | 上浮30% | 10年 | 不可用 |
注：公积金单职工缴存家庭最高可贷30万，双职工缴存家庭最高可贷50万。 |
昆明目前限贷政策情况
只是，在限贷政策的实际执行中，会有一定的弹性。比如，目前昆明市场首套房贷款首付比率普遍是按25%在执行，并未踩着“不低于20%”的底线来实施。不过，最近昆明市场已经有可以按20%的首套房首付比例办理贷款的项目，而且利率也有首套房上浮5%的情况。
总的来说，在政策层面上，“房住不炒”是根本性的原则，只不过，各地在“因城施策”的差别化调控方面存在着差异。
如何读懂政策的条条框框，是做好买房这门“学问”的首要条件。
“解题”方法：聚焦核心诉求
通过前述政策的要求，可以圈出不同购房者被限定性因素，从而得到更明确的购房方向。
就拿二套房需求来说，严格按照政策来准备的话，心里就必须有这样的数——“办按揭至少要准备所购房源总价45%的首付款”，进而根据实际可支配的购房资金情况，明确要买多大面积的房子。
至于买哪里？多少钱？户型如何？物业怎样？这些问题基本上都能迎刃而解。
既然说到了买房是一门类比高考的学问，那么，就干脆给大家普及一个买房的方法论。
可能有人听说过：漏斗原理。这是一个普遍适用于很多行业的方法论，在买房的实际操作中，也同样适用。
从买房的维度来看，这其实就是一个不断通过预设条件进行筛选的过程，去糟取精之后，最终漏斗里剩下的，或许，就是你的目标对象了。
事实上，从楼粉里后台留言请教的一些问题中，就可以举出很多例子！
——“老师，麻烦帮忙推荐一套150万的房子？”，“老师，XXX值得入手？”……
面对这样的问题，即便是身经百战的文锋老师、小陈老师，也常常会觉得有心无力。首先，这样的问题真的很大，会有种无从下手的感觉；其实，没有需求表达，无法做到精准推荐；其三，个人情况不明，无法进行有效匹配。
因此，就购房者而言，需求明确是一件很重要的事情。
还是用“推荐一套150万的房子”这个例子。假若我们把问题完善成“我是首套刚需置业，麻烦老师推荐一套南市区总价150万的三房”。那么，你可能立刻会得到金地星月、新希望观澜汇、万科大都会、红星天铂、俊发观云海、星湾俊园……这些可选的答案。再按照“品牌、配套、地段、产品、价格”五大购房要素进行实地走访对比，最终，基本能锁定你想要的房源。
为何能推荐到具体的项目呢？这其中，其实就是漏斗原理的一种体现。在推荐攫取“首套刚需”、“南市区”、“总价150万”、“三房”这四个关键词后，在南市区这个“大漏斗”中逐一筛选，漏掉不符合需求的，剩下的就是目标项目了。
当然，现实的经验积累告诉我们，并没有完美的房子。因此，在买房时，一定要明确自己买房的核心诉求。按照漏斗原理对核心诉求权重由大到小的进行筛选，缩小目标范围，最终选中的房子，一定会是离自己的完美度最近的那一套。
值得一说的是，昆明房地产市场的惨痛教训告诉我们，一定要选择品牌房企的产品。尽管很多外来品牌房企入昆后都存在降标降准，或者其他或多或少的问题，但从风险的可控性和后期交付来看，至少还是有保障的。
闲话诸多，不知是否受用。但还是要衷心祝愿大家在买房这场“高考”中都能金榜题名。
推广
左右巫家坝，金茂越未来
作为央企金茂落子昆明的首个项目，巫家坝金茂广场以品牌高端系为蓝本，地暖辐射系统、抗霾除尘新风加湿系统、同层排水系统、隔音降噪系统、末端净水系统、生活热水系统、防辐射中置百叶系统等十大绿金科技系统，融入昆明城市生活肌理。
绿色科技展示区已经开放，倾心著作约123-143㎡科技华宅、约50㎡LOF双钥匙七米大开间公寓，首开在即，欢迎品鉴。
购房咨询欢迎添加地产小马微信号：kmwf002
更多精彩回顾
【地铁新8号/10号线猜想】【最不能忍受“春城”的是？】