昆明的城中村“神话”
导语
“拆，也烦；不拆，也烦。”——来自金刀营城改487户拆迁户之一M先生。
本文关键词：
1、金刀营城改情况
2、西坝新村城改情况
3、老破小靠拆迁暴富，不切实际
金刀营城改
备受关注的金刀营城中村改造，5月20日前后，正在进行拆迁户的选房抽签活动，根据金刀营拆迁业主表示“新房子将会在3年内交付（2022年）。”
当时昆明有传言“开发商准备了50个亿来拆迁”——按照拆迁户487户（约数）计算，平均每户1千万。
如果说，在昆明各大城中村神话中，福保村算一个，那么，现在金刀营也加入进来了。
楼粉M先生，原金刀营城中村业主，老房子占地面积100㎡左右，实际几层下来的建筑面积几百平米，最后赔偿面积600多平米。
他不一定靠拆迁才“暴富”。
他的房子本来在北京路边，租给外地人开旅社，结果金刀营老早就开始说拆拆拆，拖到现在，本来旅社一年租金也有20多万。
他表示“拆不拆都无所谓，我还有另外的事情做”。
此前还有会展片区某已经交付的小区的一套房，后来又向小陈咨询过会展片区山海湾的房子（一线观滇景观房，340w-360w），想自己去住。
他的原话是“拆，也烦；不拆，也烦。”
鉴于交房还有3年时间，办下房产证后还要等一段时间（至少1年），万一回迁房拿证5年后才能交易，那么这600多平米的房子，将会变成真正的“不动产”，“解冻”时间需要9年以上。
假设不要房子，那么每平米补偿7500元。
（目前北京路沿线的新盘，江东永和府预估价1.7w+，碧桂园北城映象1.6w+，俊发城1.5w）
金刀营村位于昆明北市区，在北京路到盘龙江之间，北接金色大道（北三环），南侧靠近二环路。位于同德商圈+北辰商圈中间，临地铁2号线，也是目前昆明北市区最核心的位置之一。
（这里是金刀营城中村改造规划示意图，这里只是初步规划效果图，并不代表实际建成效果）
金刀营列入城中村改造名单从2008年开始，到2010年，昆明市轨道交通公司成为金刀营城中村改造土地一级开发主体，后面搁浅。
2018年5月，盘龙区正式公布了《金刀营城中村改造项目征地拆迁安置补偿方案》，按照方案所述，金刀营城改项目总用地面积约499.1亩，总拆迁面积约85.24万方，涉及拆迁户数约487户。
2018年8月，同德集团和昆明万科发布联合声明，金刀营村未来的整体开发，将由同德和昆明万科合作进行。
其中同德负责一级开发阶段的拆迁安置等工作，而项目的开发和打造设计则由万科负责。
2019年1月24日，金刀营村农贸市场将停止营业然后拆除。
2019年5月，拆迁户开始陆续选房。
实际上，这次金刀营城中村改造，已经刷新了小陈对“回迁房”、“城中村”的认知：
（也是本土房企和品牌房企合作的一次非常不错的尝试）
（两梯五户，三个端头房采光都不错，105㎡端户1号房只有一卫，虽是端户，但在实际使用中，又不得不承认中户105㎡两卫设计更符合大众的需求）
（两梯两户，纯板楼设计，160㎡户型，“这是回迁房？比我住的商品房都好啊”）
（本次抽签选房，可以提前选户型，然后抽选楼层，但82㎡户型和127㎡户型只能二选一；所以说开发商已经暗中透露了最抢手的户型是哪几个）
金刀营城中村改造，将近500亩的土地，虽不是最大的，但一定是最受关注的，更开启了昆明新的城改篇章。
西坝新村城市更新7号项目
再来看看西坝新村的城中村改造：
西坝新村城中村改造，这类城中村改造又跟上面提到的金刀营完全不同了。
L女士家里的老房子位于西坝新村555号，土地一级开发是云南城投（一级开发就是把完整的土地弄出来，也包括拆迁安置），二级开发公司待定（二级开发就是“把土地建成房子”）。
原玻璃厂的单位房，总高7层，三个单元，1梯2户的老房子，正常这套房子也就是能卖个50w出头。
最后，L女士家人直接选择了货币安置，这样考虑有两个原因：
1、房子本身只有47㎡，按照回迁回迁不足55㎡的置换面积按55㎡计算，超出的面积补差价，按照协议，假设有80㎡的小户型，那么超出面积的差价= 6500*5+7500*5+15*1.7=32.5万。（这一笔钱可能要一次性支付，压力较大）
如果按面积奖励30% 应该回迁的面积能高些 46.8*1.3=60平方。
2、她家老人由于害怕拆迁时间耗费时间太长，这期间的成本无法估算。
最后她家选择货币补偿，最后加上各种搬家补贴/装修补贴/奖励，总共加起来88.5万元。（评估价1.05万元）
而这部分钱，以现在的房价来看，80多万也“不顶用”。
实际上只能去重新置换2000年前的老破小房子，她家人后面购买了刘家营附近的老房子，花费75万元。
加上搬家费用+重新装修的费用，实际上就是扯平，无非就是从西坝新村搬家到了刘家营而已。
不过L女士也说，之前老房子是一楼，采光不好，户型又差，现在这套虽然也是老房子但更好住一些。
而L女士家所处的西山区城市更新改造7号片区（二、三期）项目的一期，则是“文化空间”项目。
与金刀营一样，2008年，西山区7号片区被列入昆明首批城中村改造范围，并通过市规委行政审批。
文化空间就是西山区7号片区首期改造的重点项目，项目总占地面积320亩，当时计划共分三期5年建设完成。
2009年6月，文化空间一期项目启动建设，曾经一度停工，施工方及回迁户还多次维权。
2015年，西山区城中村改造7号片区（二、三期）项目土地开始进行一级土地开发。
到2019年5月，西山区城市更新改造7号片区二、三期项目集体土地上建（构）筑物、非标件开始进行价值评估。
而也正是在这时，L女士家的老房子才得到1.05w/㎡的评估价，最后顺利完成货币安置。
拆迁致富，真的只是“小幸运”
很多人购入老破小，常常期待自己购入的老破小能够马上“拆迁”，但实际而言，类似的拆迁不一定能够带来“暴富”。
本来有500平米，那就以500平米为基数，去补偿；本来只有50平米，基数就会变小了。
反倒来说，城中村的改造之路道阻且长，还需要一点小幸运。
昆明城改始于2008年2月，当时启动了全市区建成区内336个城中村的重建改造工作（后面增加到382个城改项目），总计建筑面积高达3800万平米，位居全国第一（2008年）。
上述两个项目，均是从2008年就开始规划，到现在已经十多年，如果听到一点风声就去投资，那么很有可能耗费大量时间精力。
而对于开发商来说，从城改开始，昆明城中村的用地成为了当时楼市土地供给的主要来源，甚至也成了外来品牌房企“不太好啃”的硬骨头。
不过经历了楼市2014-2015寒冬之后，最近两年，像华侨城、大华等外来企业也开始陆续参与到城改一级开发中来，也意味着城改项目将会迎来新的质量/档次/规划提升。
直到现在，昆明目前市场上在售的项目还有很大比例是城中村改造项目（目前在售至少34个）。
（图片为2018年年底统计，价格数据为2018年年底数据）
由于这些改造项目成本较高，高容积率/筒子楼成为了普遍现象（排除度假区限高因素）。
就连金刀营城改项目，根据用地规划，容积率如下：
（本规划版本为2018年10月版本，今年4月继续调规，调整了商务用地容积率和限高情况，05-02地块小学+二类住宅用地有略微调整，其他基本不变）
住宅高度100-120米，也就是33层，40层左右。
而实际上根据昆明市规划局在今年3月19日印发的关于实施《城市居住区规划设计标准》（GB50180-2018）的情况专报的文件中指出“新标准明确了'居住街坊用地与建筑控制指标，确定了各类型居住街坊容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度、人均住宅面积的控制值，且作为强制性条文，要求必须严格执行。”
而按照新标准，“昆明地区高层居住建筑容积率不超过3.1，建筑高度不超过80米。”
可惜，真正实行很难。
（金刀营城改2019年4月调规版本）
城改已经如此艰难，你为什么还要忍心拆穿。
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