4月昆明新房涨幅排全国第二，但二手房却跌了！
昨天（5月16日），国家统计局发布的《2019年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，昆明上个月新房成交价格环比上涨1.2%，同比上涨16.8%。
这意味着什么呢？
涨幅排在昆明之前的只有秦皇岛一个城市（秦皇岛环比上涨1.8%）。
昆明与北海、重庆并列4月新房价格涨幅全国第二。
与去年4月相比，昆明新房价格涨幅排名第九，仅次于西安、呼和浩特、贵阳和秦皇岛（涨幅相同）、大理、丹东、济南、徐州、石家庄等城市。
全国楼市回暖
在统计范围内，4月新房价格上涨城市达67个，仅有赣州、韶关两个城市出现下跌，桂林新房价格与上月持平；同比去年4月，70个大中城市新房价格无一例外，均有不同程度涨幅。
反观3月市场，有65个城市房价上涨，虽比本次公布的4月数量还少。但3月各项数据还是托起了“楼市小阳春”。
而4月新房价格从数据所表现出的情况，大有延续“小阳春”的势头。
具体来看：
4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.4个百分点；
31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；
35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.2个百分；
也就是说，4月份一二三线城市房价环比均出现上涨，而31个二线城市环比涨幅最大。
与房价数据相呼应的是，土地的热闹。在4月中，多个城市出现了高溢价土地的情况。
“楼市小阳春”呈现的房价上涨苗头，极有可能引发热点城市调控加码。就在上周六（5月11日），苏州发布“升级版”的调控政策，对苏州工业园等热点区域实施3-5年的限售，同时对土地出让报价的规则进行了调整。
总的来看，要不是在4月份举行的政治局会议再提“房住不炒”，可以想象房价会疯狂到什么样的程度！
昆明市场什么样？
全国楼市回暖，那么昆明房价到底真的涨了吗？
很明确的告诉大家，今年3-4月的昆明房价与去年12月至今年初相比，至少涨了1千/㎡。
一方面，因为去年底房企为了冲刺年度业绩打折促销的推动；另一方面，春节期间压抑的市场需求被释放，导致的价格上涨。
此外，昆明土地市场的激烈竞争，也不同程度上提升了市场信心。
比如，雅居乐在3月29日拿下昆明北市区两宗土地，溢价率129%，地块面积约122.87亩，楼面价达8595元/㎡。
这个地块楼面价格比巫家坝还高，甚至等同于经开区精装房售价。
讲一个很浅显的道理：别人都花那么大的代价拿地（言外之意：要卖那么高），我为啥要低价卖呢？
回到国家统计局发布的数据上，4月昆明市场上纳入统计的三个户型段，与3月相比价格均有增长。其中，90㎡及以下户型价格环比涨幅最大，达1.4%，而144㎡以上户型价格，同比增长最大，达18.7%。
这也说明，在价格不断上涨的新房市场，总价相对较低的“小户型”，成为购房者的“入门”选择。
二手房价居然在降
我们再来看一下二手房的情况，4月昆明二手房价格环比上月上涨0.1%，同比上涨15%。
从环比数据看，在全国二线以上城市，涨幅排名基本上是倒数。在同比涨幅中，甚至是回到了去年9-10月份的水平。
结合新房价格来看，昆明二手房价格实际上是下跌的。
分析原因，二手房成交冰冻，转手难，进而导致了“有价无市”。
在分类指数中，我们发现90㎡及以下的二手房价格，4月环比上涨0.7%，而90-144㎡，144㎡以上户型，环比分别下跌0.2%、0.3%。
这个数据提醒大家，当你的二手房总价或面积较大的时候，你转卖出去的议价空间，不在卖家手上，而是买家说了算。
从二手房市场交易情况看，首付受评估价影响。而目前银行对二手房的价格评估，基本仍按2018年上半年甚至是2017年的房价水平来评估。
因此，要通过贷款购买二手房，首付预算要准备4-5成。
毕竟，昆明市场首付能付100多万的接盘侠，实在太少了！
昆明已有项目落实首套房20%的首付比例
早在去年3月1日，昆明出台的限贷政策中，就对差别化住房信贷政策作出了调整，即首套房首付20%，二套房首付45%，三套房全款。
政策对首套房首付，有着这样的描述：居民家庭首次购买普通住房的商业性个人贷款，仍按原政策执行，最低首付比例为20%。
但是，在政策的实际执行中，昆明的银行基本都是按首套房25%的首付比例在执行，在首套房利率上，最高上浮10%。
不过，近日有楼粉向【昆明楼市】反映，昆明有的银行在信贷政策上已出现松动，并按20%的最低首付比例进行首套房贷款的办理。
楼粉后台留言截图
对此，【昆明楼市】向工商银行、富滇银行咨询，得到的答复是，部分支行可以按20%的首套房首付比例办理；在利率上，也有首套房利率上浮5%的情况。
那么，项目上执行的情况又是怎样的呢？
通过走访，我们发现，在昆明市场上已有项目按20%的首套房首付比例进行交易。诸如恒大玖珑湾、融创文旅城、俊发城等项目，首套房首付比例均可按20%办理，且利率仅上浮5%，但政策的适用具体需要看购房者个人资质。
首套房首付比例20%政策的落实，无疑能降低刚需族的购房门槛，刺激刚需群体的购房需求，对稳定房地产市场有正面作用。
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