昆明房价又涨了，可我并不快乐
导语：
前一段时间我的小房子出租，结果有人想买我这个小区，中介带到我家来了，一直反复问我卖不卖，出价73万，还可以再谈谈。
“你信不信我揍你！去年还有人出80万！”
本文关键词：
1、全国市场到底回暖了吗？
2、昆明真实的房价涨了吗
3、二手房市场变成“自嗨”
一、全国市场回暖了吗？
前段时间有媒体报道——全国楼市迎来了期待已久的“金三银四”。
其实我不否认有些特殊城市确实回暖，毕竟之前冰冻太惨。
数据说话：
咱们来回顾一下2017-2018-2019全国房企销售榜（公平起见，都采用的是克而瑞的数据）。
（图：陈）
这么看来，不管是2019年的数据远没有2018年高：第一梯队碧万恒保融中，前三名略有萎缩，而第4-7名均有不同程度的上涨。
（实际上在前20名中，2019年比2018年房企销量高的不多，也就是我们看到是第四到第七名而已）
不管是第一梯队被后来者居上瓜分了市场份额，还是各家房企在不同城市的分布，导致排名略有变化。
销量有一些回暖（比2017年是全面增长），但远没有达到2018年的高峰。
当然，只看销量是有点片面的。
再反馈到前期，比如拿地：
据克尔瑞整理的2019年1月到3月全国各地高溢价率的土地，土地情况。
其实这只是一季度的土拍情况，到了四月，明显更疯狂了。
4月23日，苏州的超级土拍让购房者“吓到”：集中拍卖7块土地，其中5块涉住宅土地溢价成交：其中新区狮山苏地2010-WG-7号地块，经过40轮竞价，楼面地价26288元/㎡，溢价率31.44%！（其实这块地也不算贵，毕竟这一片区土地本来就贵，仁恒运河时代，地价31050元/㎡，九龙仓82号地块，地价27075元/㎡，保利16号地块，地价26000元/㎡。）
注意一下，在一季度土拍中，全国土拍溢价率第一名，也是苏州的土地（溢价率189%）
也就是说，本来只打算卖一百块的东西，开发商抢着要，最后289元成交。
如果不是一季度政治局会议再提“房住不炒”，我想其他城市还会更疯狂。
全国楼市回暖，是真；金三银四，也是真。
二、昆明房价涨了吗？
那么昆明呢？
开发商在抢地，4月26日，昆明巫家坝继续迎来新“房客”——招商蛇口。
（图：陈）
以巫家坝的土地来看，涨幅不明显，还都是底价成交，部分2-3k的土地大多都是住宅比例较少的地块，可见的比较便宜的应该是中交
都有商务/商业用地配比，都需要引进世界500强，也有配建公共设施的要求，导致巫家坝土地价格非常透明，只要想卖高价，都会被打回原形（差不多就是楼面价5k/㎡，超过了就会流拍/打折）。
（北市区北三环，比如俊发2018年6月29日拿下的逸璟峰用地，楼面价也要5828元/㎡，这还不算昆明人眼中地段好的地，所以说巫家坝的土地并不能真正代表昆明的地价）
一旦不需要有这么多要求，土地价格就上来了：
比如在本文第一部分用到的图中提到的一季度全国溢价土地中：雅居乐在3月29日拿下昆明北市区两宗土地，溢价率129%，地块面积约122.87亩，楼面价达8595元/㎡。
这个楼面价格比巫家坝还高，甚至等同于经开区精装房售价。
昆明地价略有涨幅。
三、真实的昆明房价
我们来看最近一年多以来，昆明几大板块的房价情况：
（以下数据，全部来自昆明楼市·每周一开盘全纪录，均为我随机搜索的北市区、南市区、经开区、巫家坝楼盘）
| 项目 | 中国铁建西派国樾 | 保利堂悦 | 中交金地中央公园 |
| 首开时间 | 2018年12月2日 | 2018年9月26日 | 2018年11月29日 |
| 首开价格 | 首开湖苑1栋2栋，推出190套左右；200㎡户型单价1.8-1.9w。2号楼23层，204㎡户型21200元/㎡。 | 推出7栋（2梯4户）和8栋（2梯5户），带装修。 以7号楼2楼，115.76㎡户型按揭付款折后16175元/㎡（最便宜的楼层）；这个户型最高价是20-25楼，折后单价18147元/㎡。 | 推出13号地块2号楼3号楼，2梯3户，带装修。 2号楼129㎡户型，折后15楼17184元；23楼17511元；3号楼129㎡户型，折后23楼18186元。最便宜的价格2楼3楼，单价1.5w+。 |
| 中途开盘时间 | —— | —— | 2019年1月19日 |
| 中途开盘价格 | —— | —— | 毛坯房，15号地块1号楼） 本次开盘，173㎡，29楼（总高30楼），折后总价2749696（优惠7个点），单价15894。 |
| 最近价格 | 2-2.5w（2019.4.27开盘价格，4楼20200） | 1.6w-1.7w | 16500-20500元/㎡（2019年4月24-25日开盘价格） |
| 销售进度 | 还有少量楼栋 | 销售过半 | 销售过半 |
（图：陈）
当然，有些项目确实价格变化不大：特指巫家坝项目。
巫家坝片区由于项目位置类似，配套类似，价格非常好对比，只能说西派国樾项目有些自己的豪宅style，价格涨幅较为明显。
| 项目 | 魅力之城六期 | 江东境界 | 新城琅樾 |
| 位置 | 南市区新螺蛳湾片区 | 北市区小康大道 | 经开区清水河片区 |
| 首开时间 | 2019年1月20日 | 2018年6月30日 | 2018年11月21日 |
| 首开价格 | 首开推出4栋，33层，2梯6户，带装修。25楼，126㎡户型，西南端头，折后单价12048元。 （最佳楼层+户型） | 开盘推出3栋和11栋，大概440套房源。 整体价格1.3-1.5w，带装修，送车位。 72㎡两房户型，23楼1.4w。 1楼，128㎡户型，三房两卫户型，折后总价150w，折算单价1.17w。 | 首开8栋和12栋房源，共计88套，总高11层，带装修，户型均是143㎡四房，1梯2户。12栋，2单元，901号房，算是比较不错的楼层，折后单价9698元。 |
| 最近价格 | 3栋4.23开盘，26楼107㎡东北端头单价14000元/㎡左右。 | 4.13开盘，推出最好的一栋，127㎡西南端头24楼，按揭折后单价16339。（这是该户型本次开盘中的最贵楼层）；最便宜2楼，按揭折后14279元。（都是带车位价格） | 高层，毛坯单价8000元/㎡，带装修单价8688元/㎡起；小高层，毛坯单价8600-8800元/㎡，带装修单价9600-9800元/㎡；花园洋房，毛坯9200元/㎡。（今年4月房价） |
| 销售进度 | 总共5栋，还有一半未开 | 销售过半 | 销售过半 |
（图：陈）
其他区域，可能也是大家也想不到的区域（比如经开区），不一定说新城琅樾代表整个区域，价格数字没涨，只是精装价变成了毛坯价，涨没涨，大家心里有数。
抛开部分项目楼栋（楼王/楼后/王中王xxx之分），昆明房价还是在“金三银四”中小幅上涨了。
不过，抛开成交比例来看房价，又是片面：
我们来看看去年10月前后开盘项目成交统计：
（为了本文安全，咱们又采用老办法，拼音+缩写，下图数据大部分来自当时的锐理周报，价格信息综合昆明楼市后台数据）
（图：陈，备注：默认80%的销售率为标红；低于50%的销售率为标绿）
10月之前，成交率都不错；10月之后，不理想；成交率与价格成反比；但有些项目真的卖的好，但是到了今年上半年，现在的开盘情况呢？
（不完全统计，部分项目要么小规模开盘/内部开盘/没证开盘，想了解更多可以直接去翻全纪录）
总体情况比10月后期好很多了。
综合房价、成交情况来看，昆明楼市有一定回暖，但房价不一定涨了。
部分区域，开盘次数锐减，开盘动静都没得，大家要知道为什么。（200w以上的高档住宅，你们还好吗？）
四、二手房到底咋样？
说完了一手房，再次回到文章开头的那个话题：怎么我的房子没涨啊！
包括我自己在内，对自己的宝贝房产拥有“蜜汁自信”。
再来看看北市区以同德昆明广场为中心1公里范围内的二手房价格：
（图：陈。房屋价格来自中国房价行情，评估价来自中介机构询问得知，基本上差了2k/㎡；但是这已经很不错了！评估价好歹涨了很多！）
想当年2018年年初，有楼粉问我，她看中一套华夏曦岸的二手房，137㎡带车位的价格225万，单价1.6w左右。
可是无奈的是，这套房子银行评估下来只有158w，银行只能放贷118w，那就是说要想买这套房，她必须拿出107万的首付款。
当然，现在华夏曦岸的二手房怎么着都是2w+。
银行评估价跟不上房主的“叫价”。
你现在去买二手房，评估价应该是2018年上半年甚至是2017年的房价水平。
基本上，目前买二手房，首付预算要准备4成-5成。
首付高，总价高，二手房，可怜巴巴迎来了“有价无市”。
这个问题同样引申到一手房市场中：首付能付100多万的接盘侠，你们在哪里！让我看到你们的双手！
今年5月，房价是涨了，可是我并不快乐。
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