禁墅令？吓得我赶紧买套别墅……
导语
“房子容积率不准低于1.0（禁墅令），怎么办，是不是要以后别墅就稀少了？现在是不是该买别墅？”
——“年轻人，我觉得你的思想很危险呀”！
关键词：
1、禁墅令
2、过高容积率的房子有什么影响
3、昆明住宅用地容积率情况
4、容积率与房价的关系
禁墅令：
5月初，云南省住建厅下发通知《关于梳理统计别墅项目建设审批有关情况》，要求各州市做好违法违规别墅清查整治工作，“禁墅令”再次跳进大众视线。
《通知》主要意思：
1、2003年以来，已建+在建+在批+待批的，报数；
2、暂停新批，违建情况。
无独有偶，现在的开发商在宣传广告中都避开自己是“别墅”。
大家对别墅定义较为模糊。国家对别墅的定义是指：独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积相当大，容积率非常低。
而在实际销售中，别墅可以被称为是“阔绰大宅”，也可以是“中式合院”，还可以称为“东方府邸”，也许是“叠加跃层”，就是别说是“别墅”，更不敢谈“独栋别墅”。（类似的会用“类独栋”代替）
2003年2月18日国土资源部第一次明令要求“停止别墅类用地供应”，2012年2月国土部又第5次发出了禁墅令――在《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》，明确限定住宅项目容积率不得低于1.0。
后来，容积率低于1的产品绝迹。而就我们目前所知而言，容积率1，已经是昆明住宅的极限。
而目前昆明的别墅项目不多，像昆明融创文旅城、俊发生态半岛、招商雍景湾、碧桂园kcc云南映象等这一类均是洋房、小高层、别墅产品混合，别墅夹杂在其中某一个地块而已，并不是整个项目完全是别墅产品。
（另外也有商业别墅项目，比如春城首府）
你要说真的禁墅，而去投资一套别墅，还真的是“意气用事”了。
当年容积率低于1的别墅：滇池卫城部分有，世博片区有，安宁太平片区更是比比皆是。
N年后的今天，这些小区是否还是昆明二手房市场上的“香饽饽”，巨大的资金，一年是否能成交卖出一套二手房，都还是一个大问号。
“膨胀了膨胀了，看别墅的文章我居然看得津津有味！”
（也许容积率更适合你哦）
再度科普容积率
以下是各类居住用地容积率规划的大致分类：
我们都知道，如果一个小区的容积率比较低，说明这个小区有更多的绿地和较大的楼间距，居住的舒适度会大大提高。
而容积率小于1.0的房屋，属于非普通住宅，在一些城市购买这类房屋，首付比例会比一般的普通住宅要高。
同时，非普通住宅不可以使用公积金贷款。（再说，按照昆明现行的公积金贷款政策，双职工最高贷款额度为50w，而超低密度的别墅动辄几百上千万，这50w连蚂蚱肉都算不上。）
出台这样的法律限制，其实是有原因的，科普一下：
《2017中国土地矿产海洋资源统计公报》显示，2017年年末，我国耕地面积为13486.32万公顷(20.23 亿亩)。而我国耕地红线控制面积是18亿亩，这是一个约束性指标，不能突破。
而别墅户均用地量太大，所以，用“停止一切环节的审批”等手段，直接从土地源头切断别墅供应。
住宅用地容积率标准：
除了最低下限标准，去年7月，住建部下发的《城市居住区规划设计标准》，还规定住宅用地容积率最高标准——不得超过3.1，建筑限高不得超80米（26层）。
居住用地与建筑控制指标应符合下表规定：
这一强制性标准从去年12月1日开始执行，但对很多地区来说，这么低的容积率完全没有操作性，不论哪个省市，高容积率的楼盘一抓一大把（比如，以高容积率著称的贵阳花果园容积率6.8）。
容积率的高低跟小区内房屋数量有直接关系，容积率高就表示这个小区房子建得多，那么住户也就多了，人口密度变大，像电梯，消防通道等公共设施的使用率就会提高，老化速度变快，出现问题的可能性也就变大了。
还意味着土地使用率高，绿地的比例也会相应的减少，从而影响居住区内的生活环境与品质。
另外，楼间距过近、小区内道路狭窄、停车位置不足也是高容积率小区经常遇到的问题。由于住户多，出入数量大，小区内的安全问题也将是一道难题。
所以，为了确保城市居住生活环境宜居适度，合理有效利用土地和空间，防范城市建设物过于密集，国家规划和住建部门制定了这样的调控指标。
昆明住宅用地规划现状：
然而，昆明主城区大多数住宅用地的容积率标准，不仅突破3.1的比比皆是，超过一倍也很平常。至于建筑高度，40层的塔楼在昆明城中村改造项目中是常态。
最近公示的部分地块规划信息：
从上表中可以发现，部分地块的容积率突破了7，甚至达到了8.98，接近住建部新规的3倍！
西山区28号片区地块原为蓝山数码二期星光大道项目，属于卢家地村城改项目，地处滇池路青少年宫对面，该地块容积率5.5（80%是住宅），限高158米，临金牛小区一侧居住建筑高度不得大于80米。
螺蛳湾片区棚户区改造项目，靠近环城南路的两个地块容积率最高的是8.98（这块地27%是住宅），另一块容积率7.21（74%是住宅）。
宝云片区龙头村（4、5、6组）城中村改造项目，位于盘龙区沣源路地铁3号线龙头街站两侧，其中，南侧两个地块容积率最高的8.22（这块地20%是住宅），另一地块容积率4.18（89%是住宅）；而北侧的地块容积率仅为1.1（70%是住宅），成为北市区极为罕见的低容积率地块。
我们统计了昆明楼市后台上周关注度最高的十个楼盘容积率及相关信息：
不难看出，买房子的时候，当一个楼盘容积率过高的时候，必须要有另一个因素强势补充，这个补充因素最常见的就是价格。
当然，除了价格，还有地段、学校配套等也是重要的补充因素。
残酷的现实：昆明人，暂时不为容积率买单。
容积率与房价的关系：
商品房的最终售价包含着楼面地价，所以开发商在拿地的时候支出的土地价格会作为商品房最终售价的参考标准之一。而对于住户来说，容积率直接涉及到购房价格的高低。
一般情况下，如果用地面积不变，调高单个房地产项目的容积率，那么意味着总建筑面积就会增加，这对房地产开发企业有两个好处，一是土地单价会降低；二是企业可销售的面积也会增加，进而增加销售收入。
反之，如果容积率较低，可出售的建筑面积少，土地成本的价格就会转嫁在购房者身上，房价也就跟着上涨了。
不过，对于房地产项目来说，容积率并非越高越好，因为容积率太高会影响居住环境的舒适度，进而影响这个项目的总体定价。
所以，开发商会采用混搭的手法，一部分做低容积率的洋房产品，一部分做成高容积率的高层住宅，这样做的主要目的还是为了利润最大化，因为低容积率的产品溢价会更高，可以拉动同项目中的高容积率住宅价格。
此举虽不违规，却将普通消费者的刚需挤对得水涨船高。
虽然容积率3.1的上限是国家规划和住建部门做出的一个广泛性调控指标，肯定有它的合理成分。但是，我们不可否认，任何一个全国性规范，具体适用到一个省、一个城市的时候，还必须与当地的具体情况相适应。
昆明高容积率、超高住宅楼盛行，与昆明2008年开始城中村改造几乎同步，为了尽早实现消灭城中村的目标，高昂的拆迁成本推高了改造成本。
而且，改造项目需要在原址十分有限的土地上回迁安置，常规化土地利用方式也难以解决问题。
开发商要想覆盖前期投入，就必须尽可能提高容积率才有利可图，政府为了吸引开发商参与城改，不得以放宽容积率。
如今，住建部住宅设计新规已经开始执行，假如昆明的住宅容积率必须控制在3.1以下，带来的后果必然是大部分城改项目无法推进，昆明土地供应量下降，新建项目转向远郊地区。
至于房价，由于供给端萎缩，低容积率带来的品质提升，必定出现开发商成本上升，而房价被迫上涨的局面。
容积率呀，不能太低，也不能太高！届时，你会为高昂的房价买单吗？
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