北市区的核心地段到底在哪？
导语
北市区只有三条路，自西向东，龙泉路、北京路、穿金路。
本文关键词：
1、北市区楼盘特质
2、北市区核心地段
2、北市区配套最强三大楼盘：碧桂园北城映象、江东永和府、俊发城郁金苑
（一）北市区楼盘特质
1、配套全到其他市区楼盘汗颜
北市区学校约等于（西山区+官渡区+高新区）x2。
光是明通小学、盘龙小学、武成小学、师专附小、红旗小学、中华小学等传统名校均在北市区拥有公立的“正版”校区/分校。
比如：明通北辰分校、盘龙映象分校、武成国福分校、师专附小月牙塘校区、中华小学书香门第校区等。
2、商业繁荣、生活方便：商业租金指数，北市区仅次于市中心
下图为2017年城市商业租金水平（取自购物中心最佳楼层租金平均值），图片来自戴德梁行。
市中心＞北市区＞南市区＞南市区新螺蛳湾。（东西市区与呈贡持平）
3、北市区整体楼市情况
（1）太拥挤、筒子楼、交通拥堵、居住体验一般；
（2）租住主要围绕地铁：没有地铁的道路，将会在未来长跑中失去竞争优势；
（3）土地有限：北市区除了北部山水新城一片土地较多，比起其他区域缺乏画大饼搞规划的空间，无法炒地皮，开发商就没法炒作房价。相对而言房价涨得越快，风险越大，北市区房价更稳；
（4）北市区的房子一般都“买得起、有书读、上班近”，一般与“我喜欢（诗和远方）”沾不上边。
4、北市区交通：
主要南北通道有三条，从西到东，龙泉路、北京路、穿金路。
从地铁来看：2号线经过北京路，5号线经过世博+穿金路、8号线经过龙泉路。
建地铁速度：2号线北京路＞5号线世博+穿金路＞8号线龙泉路
地铁是我判断城市发展的唯一要素，其他大饼可看可不看。（不过5号线，也可能在2021-2023年之间开通，也快了）
这样来看，尽量选择北京路。
（二）北市区如何选盘？
综上1-4：
1、以城市发展的角度看，北市区购房选择顺位，北京路＞世博+穿金路＞龙泉路；
以学区配套的角度看，购房选择顺位，五华区北京路＞盘龙区北京路＞龙泉路＞盘龙区世博+穿金路
（盘龙江为五华和盘龙分界线，北京路大部分沿线为盘龙）
刚需不用矫情，北市区依旧是刚需好朋友——房子是拿来住的。
（三）北市区配套最强楼盘
目前北京路也有以下几个楼盘：
A、碧桂园北城映象a3地块（距离二环北路2.7公里，500米范围内拥有霖雨桥地铁站、中汇沃尔玛、甘美国际医院，临近明通小学，预估房价1.6w+）
B、江东永和府（距离二环北路2.7公里，500米范围内拥有霖雨桥地铁站、中汇沃尔玛、甘美国际医院，配套财大附小/附中，预估房价1.8w，暂无销售动作）
C、俊发城郁金苑（距离二环北路4.6公里，500米范围内拥有司家营地铁站、自身配套商业，配套师大附小/附中，已开盘，房价1.48w；由于逸璟峰距离北京路超过1公里，暂时不算在内）
（金刀营城中村改造项目位置也不错，不过目前还在拆迁中）
以上三个项目位置分布如下：
（北京路上，距离北二环最近的是北城映象和江东永和府，周边小区较多，商业林立，是北市区核心位置）
碧桂园北城映象
这是碧桂园在昆明的第二个映象系列作品，第一个是旁边的kcc云南映象，后一个是西市区春城映象。
这个项目是接手神州天宇而来，而由于一期的产品基本上是神州天宇设计，被广大购房者喷“烂户型”！
所以当时的价格也比较便宜，最初1w左右，随后1.1w，最后1.3w+。（短短一年，也涨价了30%以上）
跟之前的一期不同，本次即将推出的a3地块是完全由碧桂园操刀设计。（神州天宇完全没动这里！）
（右下角比例尺100米，a3地块位置离霖雨桥地铁站约400米）
A3地块，是整个碧桂园北城映象最好的地块，是整个项目中距离北京路、霖雨桥地铁站最近的位置。
a3地块地图：这个a3地块（图上显示3#地块，叫做秋分苑）和其他地块（春分苑、雨水苑）都已经在昆明市规划局过规。（一期叫做立春苑）
紧靠金汁河，河对面就是大名鼎鼎的高价小区——金江小区别墅区（最近的是涵苑，目前二手单价2.2w）。
A3地块整个用地45.38亩，总共6栋住宅（1/4/7栋为商品房、3/5/6栋为回迁房），总高29-34层，2梯5户和3梯6户。
由于这次是碧桂园自己操刀设计，装修标准上比一期有了一定提升。
容积率稍高（5.32），但小区中间也规划了中央绿地（跳广场舞/打篮球/运动场，现阶段看项目自己的规划图上是篮球场）。
再看户型：
建筑面积109-189㎡，按照预估单价1.6w+来计算，北城映象这一批房源总价170w以上，已经完全不是一期那种百万不到就可以买的刚需盘了。
同样的，也已经完全不是一期那种塔楼了！
我认为这个项目最值得购买的户型为：
117㎡三房，根据楼栋不同，拥有东北端头/东南/西北端头三种。
客厅面宽4.1米左右，阳台长度7.2米，空间尺度上还不错；就是客厅+餐厅较短，应该只有6.4米左右。
可能大家觉得非常奇怪，怎么会推荐东北/西北端头？
我们按照上面户型的这个标准朝向（上北下南来看），东侧采光面为客厅大阳台+主卧，北侧采光面为客卫，西向为次卧和厨房，南向为主卫？
也就是说，四面采光。
当然，该户型也有缺点，南向采光面不是主力采光面，且没有玄关。
否则对于一个120平米级别的三房两卫来说，四面采光的优势实在太过明显。
这个138㎡四房也是端头，根据楼栋位置，有西南/西北/东北端头三种。
类似户型在其他项目中也出现过很多次，毕竟类似动静分离的格局是大多数购房小伙伴认可的格局。
大阳台、明厨明卫此类优势比较明显，不多赘述。
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