一眼辨认“屌丝盘”
同一条路的xxx项目为什么就是卖不起价，xxx项目为什么就是比别的项目贵？
本文关键词：
1、品牌差异
2、户型差异
3、容积率差异
4、装修标准差异
5、售价差异
品牌差异
记得去年有小伙伴说起自己的买房经历：“当时和朋友去看房，两个大男人，穿得一个屌丝样，置业顾问对我们爱搭不理”。
昆明楼盘大概也深知此理——不取一个要洋气一点的名字，比如枫丹白露、格林威治、挪威森林、加州枫景、波西米亚花园等，简直无法体现自身的皇室/贵族/奢华品质。
如今，在这个卖期房的年代，并且各家大品牌开发商都有自己一套单独的命名楼盘的体系，楼盘命名浮夸风格的时代已经过去。
想象力完全没法用，那我们如何去挑选楼盘呢？
“没有十全十美，只有相对适合。”
再次强调一品牌、二地段、三配套、四产品、五价格！
不过，昆明经常出现同一地段+配套的情况下，由于产品+品牌的原因导致价格天差地别！
北市区小康大道一片，大多数小区比如华龙人家、远洋风景、美伦花乡、美璟新城、江东小康城、春之城等等小区都是建于2006-2010年左右，整体区域的房价就是1.1-1.2w左右，而荷塘月色却要1.5-1.6w。
期间，可以看出银海在对整个项目的景观塑造和物业对房价的影响。（开发商的其他项目也比同类产品贵出至少1k）
这还只是昆明早前的“名企效应”。
品牌因素影响房屋质量和后期物业，后期物业维护景观和小区新旧程度；产品因素从源头上把控小区居住体验，绿化景观设计和楼栋日照采光。
明明只隔四五百米，二手房价差却高达4000元！
我们来用几个指标来衡量产品要素：户型设计、容积率差异、楼间距差异、装修标准差异、景观/物业标准。
户型因素
其实一般来说，只要一提到梯户比，经常看房的人就能猜出大概的户型。
（1）先看梯户比，是端户还是中间户，大概就知道这个户型长啥样。
单层1户，一般都是大平层，否则一栋楼很少会一户；
单层2户，户型最佳，南北两端的采光面基本一样；
单层2户是区分纯板楼/假板楼的分界线。
（碧桂园户型模板，非特定楼盘）
（中交锦绣雅郡洋房户型）
单层3户，有一户中间户，看楼栋分布，不通透，但也有可能会有两面/三面采光。
2梯4户，中户要么是北向有采光井，要么就是单面采光/不通透，端户的北向采光面比南向大，南向采光面不如1梯2户的户型大。
单梯5户，必有一个正南向单面采光户型，稍微好一点的楼栋会有一个北向采光井。
也有做蝶式楼（每一户都有至少两面采光，2梯4户）
（七彩云南第壹城楼王，2梯4户）
这里是区分假板楼/筒子楼的分界线。
单梯6户，除去四个角上的端户之外，有两户单面采光
单梯6户以上，都是筒子楼。
最普通版本筒子楼：
（海伦国际对称型三梯八户）
（江东境界，非对称型三梯八户）
但有的筒子楼已经做了改良，比普通筒子楼好一些：
（滇池名门2梯6户）
（俊发观云海六梯十二户）
通过梯户比可以判断出，房屋采光面。
我们认定的原则是，所有房间无遮挡采光采阳，优于凹槽处采光（有通风、采光一般），优于没有窗户（无通风、无采光）
必须有采阳采光的房间：客厅、主卧（也就是说客厅主卧不能朝北）
必须通风的地方：厨房、卫生间（至少需要凹槽处采光）
这导致无法做到南北通透的户型，当然，这种也称为改良版的假板楼，比传统的筒子楼好到哪里去了（起码在两面采光的户型占到了所有户型的三分之二）
在所有户型指标中，采光甚于一切！
户型其他指标：
（昨天有楼粉看到这个俊发生态半岛88㎡三房户型，说“墙都不扶就服俊发偷面积”）
得房率（跟公摊有关，高层住宅一般公摊15-20%是比较正常的，当然，你要偷面积算赠送面积同样是要为此买单和承担风险）；
户型格局（走廊布局是否浪费、卧室分布是否互不打扰、厨卫设施是否方便等）
细节（窗户开窗面积/飘窗/落地窗等、预留家具/家电位置、门开口位置、是否方便改造等）
容积率差异
容积率的概念代表着土地上的建筑密度。
超过5的楼盘基本上也是接近建筑垃圾，而改善型楼盘的容积率极限就是3.5。
当然，你要说你住大平层，住888米高的哈利法塔我还是无话可说。
容积率决定了 人口密度和小区内部规划。
高容积率的住宅，居住人口密度较大，会导致小区的生活舒适度下降，比如小伙伴留言里提到的挤电梯。（另外所有的社区设施，都会因为更多人的频繁使用而需要多加维护）
高容积率的小区内，楼层比较高（住户多）、绿地面积减少，影响居住区内的生活环境和品质，另外还有，高容积率还会造成楼间距相对较近、小区内道路狭窄、停车位不足等问题。
由容积率引发的连锁反应还有楼栋排列，直接影响采光和日照。
（中南碧桂园樾府日照采光，容积率3.8、4.24）
（碧桂园龙腾世家日照采光，容积率6.09，很明显的筒子楼）
越往南的楼栋，受小区内部楼栋影响较小，采光越好。而尤其像图中的a4、a5、a6几栋，则是最差采光等级中的红色+黄色（0小时+1小时）。
装修标准差异
最近小陈看所谓高端改善项目比较多，当然，就算是高端盘，装修标准也分了三六九等：
豪宅盘把天然大理石材铺地面，有开发商用大理石砖（某cctv广告牌瓷砖），有的用不知名品牌，档次不一样，怎么看？
中等装修的配置：
1、旋转鞋柜
2、厨房设备净水设备、爱打广告的水槽洗碗机
3、品牌洁具（虽然可能也仅仅是低配产品）
4、厨房水槽是否是抽拉式水龙头
5、淋浴间带玻璃隔门还是一块帘子
6、五大细节：感应地灯、橱柜灯、淋浴间防滑设计、地漏处凹陷、马桶旁边插座
如果没有，请以出租房标准对待，风格参考快捷酒店。
稍微高端版精装房配置：
玄关背景墙、复杂的电视背景墙、洗手间双台盆、浴缸+普通淋浴间、中央空调or新风系统、地暖、魔镜系统、贴墙纸or墙布、天花板拥有除石膏边角线之外的其他装饰、天然石材地砖等等。
就单独拿新风系统来说，昆明的所谓“豪宅”楼盘就得扑街一大片。
售价差异
屌丝盘，不一定是价格便宜的楼盘；
比如某些别墅项目，总价200多万，甚至比有些高层住宅还便宜，是由于地段问题卖的比较便宜，并不代表品质低；
但屌丝盘，价格绝对不会贵。
很多刚需盘最小户型90㎡三房，最大的120㎡，这已经把所有的客户已经限定在了普通家庭，甚至是年轻家庭；
而像巫家坝的改善型楼盘，目前没有一个开发商设计100㎡以下的小户型（中海寰宇天下最小是99㎡），甚至有的项目户型起步就是140㎡，单价都是1.6w以上。
几乎完全过滤掉刚需类客户，社区氛围和档次完全不一样。
（话虽难听，但我们何尝又不是希望自己能是那一类高端改善群体呢）
相反，巫家坝外围的项目，万科大都会、红星天铂、海伦国际、新希望观澜汇，都是90㎡起步，并且价格还掉了一整个档次，都是1.3w-1.5w之间。
（不过这类也不算屌丝盘了，价格实际上也不便宜，中等水平）
也有真正的屌丝盘，最大户型也就100平米，由于受到当时规划了部分公租房/保障房/回迁房的原因，也不可能设计过大的户型，导致整体户型偏小。
（比如天骄北麓、东旭骏城、春漫时光等）
而实际上，人不可能永远住一套房子，25岁需要的户型和35岁需要的空间是完全不同的。
二次置换房屋之后，原有的小户型多半变成了出租房。（而本来有的小区就是公租房）
人流变动太大，几年之后，整体小区居住的氛围又开始变化了。
在现阶段，首套房贷款资格和购房资格都被“保护”的情况下，我更建议大家在有能力的前提下，购买相对能够满足未来10年生活的房子。
而咱们这里说的“屌丝盘”，只是相对购房者人的时间和年龄而言。
谁不是从“屌丝”过来的呢！
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