一年来，最好的买房时机
导语：
接标题，已经过去了。
本文关键词：
1、房贷利率
2、上半年土地市场
3、上半年的北市区
4、上半年的其他区域
今天是下半年的第一天，我们需要回顾一下上半年的昆明楼市。
（一）利率，掉头向上
需要告诉大家一个比较崩溃的消息：
这个消息，基本属实。（上浮比例不一定，但上浮情况掉头向上是真）
针对最近楼市又开始小阳春，投机炒房再次冒头，国家决定控制通过金融手段进行控制。
中国银保监会主席郭树清此前就提到过“住户部门杠杆率”，房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。
有消息称6月14日起，成都各大银行就接到人民银行成都分行紧急通知，要求各家银行一手房按揭利率首套不得低于上浮15%，二套不得低于上浮20%。
上个周末，同样发现好几个售楼人员正在转发关于银行利率上浮情况可能要上调的信息，当时小陈还不以为意。
没想到的是，有小伙伴又给我教育了一下：“小陈，你消息有点落后了哦”
（也就是说，“昆明的购房利率上浮情况将在7月开始陆续上调”并不是空穴来风）
毕竟，在此前昆明的利率是在趋近于基准与上浮5%之间。（首套）
比如，6月22日开盘的中海寰宇天下，就出现了“首付20%，且基准利率”的情况。
除此以外，还有其他楼盘和拥有比较稳定工作的小伙伴同样以“基准”贷到款，但最近一段时间，大多数人还是首套房上浮5%。
以农信社为例，截止6.30，针对二手房，首套房执行5.145%（上浮5%），二套房5.39%（上浮10%），一手房的话还是要看和开发商合作的支行约定的情况。
我们来回顾一下昆明的最近两年房贷利率变化情况：
这样的趋势基本跟全国水平一致，其实银行利率是购房者之友：
房价低位时，降低首付，利率打折，尽全力支持你入场；房价高位时，提高首付，认房认贷，利率上浮，让你知难而退，不去接盘。
接下来，你看下面关于今年上半年房价的部分，也许会明白，为什么现在要赶紧让金融手段来踩刹车。
（二）上半年楼市是真火
先看房企的动作：
（中国指数研究院：全国上半年房企拿地排名）
数据显示，自2019年3月后，土地市场逐渐回暖。其中融创在1-6月的拿地金额达到去年同期的5.8倍，新城的拿地金额也同比增长超70%。
而在昆明市场上，土地市场也非常火爆：
根据中指院的数据，上半年昆明的成交土地规划建筑面积排名全国第五，同比增长51%。
不过，在另一研究机构克而瑞的数据中，昆明土地成交建面排名第二，1535万平米，统计口径不一导致数据略有差异，但总体来说在全国来看昆明的土地成交情况是非常不错的。
正常来说，以一个项目拿地到开盘，快则6个月/慢则1年的速度来看，那么到今年12月到明年6月间，如果这些土地全部入市的话（极端情况，基本不可能出现），那么将会有1801万平米（折算100平米一套房，那也是18万套房子）入市。
去年昆明一年销售新建商品住宅才8万套。
相对来说，昆明加大供地有助于缓解供需紧张的情况，按理来讲，住宅供应量加大能够直接影响房价，甚至导致下跌。
加之，前文提到的银行利率上浮，增加购房成本，这些最终结果都是给火热的楼市降降温。
（三）昆明上半年房价涨了吗？
我们知道，在去年7-9月是昆明楼市最火爆的时候，转眼到了11-12月，开始转冷，而从今年3月开始，房价又冒头。
4月开始，有房企宣称全系涨价（并且真的涨了），加之某开发商高溢价在北部山水新城拿地，掀起了以北市区项目为主角“涨价高潮”。
稍微好卖一点的项目都涨了。（这一点在昨天问答中也提到了“涨价2000元的逻辑”）
雅居乐在3月29日在17家房企经过105轮厮杀中，以22.53亿元突围拿下昆明北市区两宗土地，溢价率129%，地块面积约122.87亩，楼面价达8595元/㎡。
昆明北市区，高容量开发、高密度建设是片区最大的特点，昆明北市区拥有昆明最多容积率过5的住宅小区，且对人口的聚集能力也是可见。
这样的区域，人口基础好（房子卖得快），配套强（自己就不用会建什么配套啦），说白了“好赚钱”。
4月，御龙半山悄悄涨价500-1k。
4月开始，北城映象试探性放出1.6w单价，而到6月实际成交却在1.6-1.7w，还卖得不错；
龙腾世家，就算是烂尾楼，1.3-1.6w，整体均价也不低；
而俊发也一样，俊发城已经不是那个1.4w的俊发城了，新开的俊发城郁金苑现在都以大户型为主，也在1.5w以上了；俊发城逸璟峰虽然地段不如郁金苑，但有学校且是板楼，价格甚至还在俊发城郁金苑之上。
这时候你再看北市区稍微有点配套的楼盘且不算偏的楼盘，哪里还找得到1.3-1.4w的价格？
龙泉俊园，目前售楼部释放对外的价格是1.5-1.6w，如要连车位一起购买的话，才有可能买得到1.4w多的房子（可能楼层户型一般）。
对比一下龙泉路其他项目，万科中天北宸1.5w，中海云著1.4-1.5w，那龙泉没理由还卖去年的价格1.3w，又不是做公益（况且产品和位置都好一些）。
6月底，再次出现一波房企高调宣布7月涨价。
（涨价专业户中梁首府，去年首开确实只要9000多，真涨，北市区的底部价格已经从9500抬高到1.2w）
相较于其他片区的大混战来说，北市区拥有多项目的大房企轮流坐庄，拥有定价话语权，各楼盘间相互影响价格，最重要的是有刚需群体支撑。
上半年的昆明楼市，分为北市区、巫家坝和其他区域。
巫家坝的节奏挺好，2017年-2018年年初万科翡翠打头阵，普及一下巫家坝的规划；2018年年中以后中南云境、中交金地、中国铁建西派国樾、绿地巫家坝中心四个项目跟上，算是巫家坝最激烈的时候；2019年年中，金茂广场、中海寰宇天下接着拼，接下来世贸跟上。
片区拥有持续热度且不断拥有新面孔，整体区域价格虽然没涨，但没跌，还出现了涨价个例，比如中国铁建西派国樾。
但其他区域，可能就还在“年中任务线上死命挣扎”。
怎么xxxx项目还降价了？一直卖不起价？
反观会展片区，近大半年就冒出一个新楼盘，500里，5月开始吆喝，吆喝的时间太早了，耐心都没了。
（滇池一英里？我是谁，我在哪，我干什么？）
（会展片区价格分布，均以项目主流在售组团最高价格与最低价格的中间价格计算）
会展片区内价格1.1-2.5w不等，这让人很难去选楼盘，甚至会对整个片区产生错觉——凭什么这个项目这么便宜？是不是有什么问题？凭什么那个xx项目这么贵？是不是我站岗了？
（滴滴司机无奈地问：你到底搞不搞得清楚你自己的定位哦！）
至于呈贡和西北，有没有发现，去年下半年开始，随着各大热门楼盘的销售完毕，进入了一段沉寂时间。
比如融创春风十里/恒大名都之于西北片区，中交锦绣雅郡/呈贡吾悦广场之于呈贡，都是被其他项目拿来比较的“标杆”项目。
不过今年下半年开始，又开始热闹了。
草海片区也即将加入战场，与巫家坝片区相似，都是同一天拿地，同一段时间开盘。
有竞争才有未来，而最好的买房时机并没有过去，因为好楼盘永远是下一个。
买房前/投资前，请为自己发出这灵魂六问：
配钥匙师傅：你配吗？（你有购房资格吗？）
算命先生：你算什么东西？（你的预算够吗？）
食堂阿姨：你要饭吗？（你月供够吗？）
垃圾分拣阿姨：你是什么垃圾？（要板楼还是塔楼，改善还是刚需？）
滴滴司机：你搞清楚自己的定位没有？（你自住还是投资？）
如果没有搞明白，那么……快递小哥：你是什么东西？
更多精彩回顾