【一周问答】1万/㎡的远郊别墅能买吗？

第51期的问答咨询如期推出，本次资讯精选了7.14-7.19的问题，希望给大家提供参考。

1

项目

您好，我是刚工作两年的购房小白，在高新区附近上班，首付大概有35—42万左右，请问您下半年地铁三号线附近有推荐的楼盘吗？您觉得佳兆业城市广场如何？

答：三号线附近有两个新项目，都可以关注一下，金地昆悦和佳兆业城市广场，相对来说佳兆业离市区更近一些，毕竟金地已经到山脚下了。

佳兆业城市广场项目挺大，第一批住宅在右下角，步行到地铁500米左右。

（只是大概位置）

本来打算万科城，结果没有选上，现在排号，但昨天看了白沙润园，价格1.3-1.48w，还送使用车位，心动了，本人首套刚需，机场上班，请老师给个建议。谢谢

答：购房者的心啊，比翻书还快。

怎么就从西北边刚需盘万科城转到了东市区改善盘白沙润园？

没想到白沙润园这么便宜，价格实惠/楼盘也不差且加上你上班近，虽然配套偏弱，但优势也明显，我建议考虑东边。

翡翠滨江133户型（两梯五户）和万科城105户型（两梯六户），投资推荐哪款？看不看得到滇池真的那么重要吗？看滇池是投资必备吗？单价控制在多少合适？

答：你的接盘侠是谁？

买万科城接盘的是市区上班刚需，买滇池边的接盘是外来旅居客户。（对于他们来说看滇池真的挺重要）

这两个项目，万科翡翠滨江1.6w+，还没有小户型了；另外刚需客户更多更好出手，倾向于万科城，1.4w。

蓝湖俊园如果退休自住，性价比高吗？目前比较偏僻，将来周边会不会有什么发展？

答：本周末开盘，单价1万（跃层/高赠送，不然普通平层这么贵肯定不划算）。

位置不算呈贡比较好的地段，无公交线路/地铁线路，出入不便，发展一般。

首付30万，刚需，想买小三室，看了一下观云海，澜湾俊园，价格和户型勉强合适，但是还是不知道选哪个好，南边有没有更适合的刚需楼盘推荐？

答：首付30万选择可多了，新螺蛳湾观云海、澜湾、魅力之城都不错，其中澜湾这个盘，总面积不小不大，容积率也是最低的，居住舒适性最强。

另外观云海，自带商业+学校，比较热闹；但项目大（邻居多，二手价格就不好统一）。

这两个里面我倾向于观云海。

南边还有红星天铂89㎡可以考虑一下。

老师，北大资源颐和1898算地铁盘么？附近没有学校配套，以后有规划么？

答：不算地铁盘，后面的三期还好点，现在在售的二期真的超过1.5公里了。

这一片学校是有，但是规划起来还不知道，旁边有规划南站实验学校，但是还没动静；龙马新村有龙马小学，算个保底吧。

万科魅力之城六期明年12月交房，有工程抵款房比正价便宜，是否值得入手？小孩3岁考虑自住和上学，另外全款后房产证会有问题？望老师指点和推荐，非常感谢！

答：价格合适可以买，但是不管签什么协议，一定要跟开发商签合同并网签备案才有用。一般全款买房起码85折才划算。

每个开发商都会有工程抵款房，网签后跟普通商品房无区别。

现在二套房还有可能交30%的首付？我家两个小朋友，私立学校付不起，金泰国际的学校是公立吗？幼儿园有吗？

答：二套房首付45%，早就没有30%首付了哈。

金泰公立小学+公立幼儿园，两个小朋友也可以读。

注意，有些开发商就只保证一个学位，这点二孩家庭需要注意（不保证的意思就是，可能两个都能读，但怕有个“万一”）。

想问一下，华润悦府怎样呢？还有点尾盘，值不值得买，那边的小学和初中质量怎样呢？谢谢。我看了一下，跟保利六合二手房的价格差不多。

答：两者都地铁口，同样靠近一环，我觉得保利位置更好一些，毕竟是城市中轴，就是太密了。

华润不算尾盘，学校是自己引进的私立小学+初中，南开实验。（还没开学，只能说是个有牌子有先进理念的学校，保底有书读）

华润价格高开低走，可能也是因为后期的户型实在一般，价格现在便宜的1.6w+都有，这个价格还是可以的；但1.9w+的房源和楼层我就没那么看好了。

我想买南市区洋房大平层，准备4年后退休去住，不考虑学校。目前在华夏四季2期和中铁诺德山海春天间犹豫不决，请老师帮推荐。另外，在那一片买房养老，我需不需要考虑地基下沉的问题？非常感谢老师！

答：地基下沉是必须的，但是如果真要考虑的话，那这片的房子岂不是都不能买了？

不要想太多。

两个盘非常类似，区别在于华夏带装修、中铁诺德毛坯，中铁诺德的产品更丰富（最小的120多），户型上略有差异，价格上肯定毛坯的中铁稍微便宜些。

但我认为这都不是两个盘的根本区别。

这两个里面，华夏是在周边有几个二手房项目的，价格非常坚挺，可以看出开发商虽是本地的，天璟湾、华夏御府等等二手房价格还挺贵，质量/物业/口碑都不错。这是比中铁诺德这一个刚来昆明的开发商最大的优势（没有案例，我无法判断这个开发商的交付品质）。

所以我倾向于华夏，或者即将开售楼部的金地云海一号。

我不建议洋房/别墅盘去抢首开。（比如我对东市区的美的顺城府，最开始也是不相信的，原因同上，但是它工地开放日之后，我觉得他品质还真可以，这时候再去买，价格涨了我也认，谁叫我胆子小）

洋房/别墅盘，本来价格就高，转手又有点难，价值需要通过现房/准现房呈现环境出来，环境好，迟早要涨。一旦环境做不出来，这个小区就废了。（参考会展片区经适房三兄弟）

2

二手房

小编，您好！最近看上了一套万科金域国际的回迁房，75平米，89万，毛坯房，是否值得入手？中介说有不动产证（房产证和土地证），同一区的商品房均价在1.4万，纠结中...

答：金域国际的回迁房和商品房正常价格就是差2000左右。

回迁房的最大毛病可能是邻居（租户也多），你需要注意这点。

 湖畔之梦楼梯房顶楼6楼，均价1.3W 是否值得入手？ 还是买500里的新房子 1.7W ？自住兼顾一点投资。

答：湖畔之梦只要1.3w，真便宜。可惜是顶楼，太高了，一般6楼就要在3-4楼的价格上打85折了，安装电梯对这套房是涅槃重生。（今天说了好几个八五折原则，下次单独撰文写）

万科500里今天开盘，早上发文的时候肯定是看不到价格啦，1.7w就是买个普通楼层+看不到滇池。（那这样看看翡翠滨江也行啊）

请问，野鸭湖别墅明年1月满2年的带花园联排别墅1万一平的二手房可以买吗？以后升值空间如何？

答：野鸭湖，小区环境不错，价格跟太平别墅价格持平。

自住凭你个人喜欢，且有空去住。

昆明类似北上广的周末度假风潮还没兴起（我只能说经济水平还没跟上吧），投资的话，需要多斟酌。

我在北市区盛唐城有一套房子，还贷3年，面积134。现在计划出售，在巫家坝重新买。请问盛唐城要卖的话，多少合适？巫家坝今年下半年和明年上半年有无推荐房源？

答：你二手房一定要赎证+交税+首付比例可能较高，那么比一手房源低1500-2000元出售，目前一手1.4-1.5w左右。

巫家坝片区下半年首创、世贸、中海、中铁建都有房源要推出。明年上半年，又是一个新的世界了。（看下半年拿地情况）

3

其他

老师你好，我17年10月买了一套期房，因为名下没有贷款，按照第一套来算的，18年3月买了第二套房，是二手房，契税按照二套房交的，现在期房快要交房了，交的契税按照几套房来交啊？按照我的理解应该是第一套房，但是很多人说要看名下有几套房，那不是成了二套房了？

答：交契税，按照家庭财产名下有几套房来计算。

这种情况先去房管局（华尔贝）打印查房表，你的二手房那里，就没有进行这个操作。你现在再去查房，很有可能还是只能算二套交契税了。（这点我也存疑，需要去房管局问）

老师好，大理开发区有一套闲房(107平)大概可交易90万左右，想卖了到昆明南市区换一套物业较好，生活方便的，考虑自住+投资，一手或二手均可。目前在国贸中心己有一套房。不打算贷款了。请老师给个建议。

答：90万，物业较好，生活方便的，考虑自住+投资，不贷款？

如果说买套一室，可能你完全就没法住，但是要两室的话，这个预算有点难。稍微贷款10几万看下北科建春城大观。

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