在昆明买房，我们圈出了一个范围……

地州人有多喜欢昆明，看看留言就知道了~

这只是就近随便截取的一部分。粗略看了一下，今年以来后台留言和微信咨询的地州购房者竟有数百之多。难怪，办公室的小姐姐会感叹“地州人真有钱”！

地州人图昆明什么？

我们从后台简单的梳理了一下，针对地州人在昆买房的动机，大概可以归纳为投资抗通胀、小孩上昆明读书、自住养老三个大的类别。

这与昆明作为云南唯一的特大城市和单核城市的地位是相对应的。

毕竟昆明教育、医疗和商业配套等的高度集中性，支撑起了地州人置业省城的需求，使得昆明的房子变成了全省人的房子。

还在去年时，一家代理机构负责人就对外表示，来昆明买房的客群构成大概是4:3:4的比例。这里面说的3，就是省内地州客户。

当然，我们没有官方数据来验证这种说法的准确性。但是从一些项目销售客群的反馈上，以及售楼部地州口音购房者增多的现象中，还是能够感受到地州人来昆明置业的热情的。

此外，通过对近8年昆明常住人口与户籍人口的整理，我们发现昆明常住人口近年来（近3年）保持着每年5-6W人的增长，城镇常住人口保持着每年10W+的增长，户籍城镇人口近两年更是达到每年16W+的增幅。

昆明全市人口统计
年份	常住人口（万）	城镇常住人口（万）	户籍总人口（万）	户籍城镇人口（万）
2018	685	499.02	571.66	352.74
2017	678.3	488.72	563	336.18
2016	672.8	478.02	559.79	319.26
2015	667.7	467.7	555.57	317.71
2014	662.6	457.5	550.5	/
2013	657.9	447.7	/	/
2012	653.3	438.04	/	/
2011	648.64	428.1	/	/
注：数据来源昆明市历年国民经济和社会发展统计公报

这也说明，昆明城市化速度在加快，落户主城的人在持续增多。这其中，不乏地州的购房者，至少买房动机中为小孩在昆明读书这部分地州客群，会对昆明户籍城镇人口数量有一定的充实。

之前听过一个段子，说的是来自大理的一个小伙，本想着在昆明打拼几年存点钱回老家买房，最后却发现回大理已经买不起房了……

多么残酷的现实呀！他太难了！

现实中，对于地州人来说，作为省会的昆明，发展空间和潜力相对都比较大，而且就在云南省内，离自己老家也近，不论是做投资，还是未来为自己和子女规划考虑，昆明都会是很好的买房目的地。

买哪里合适？

可以想象，长期生活在地州的人，要在完全陌生的昆明买房，这得有多少功课要补呀！

不过，从实际案例看，地州购房者从众心理较为普遍。也可以说，在购房行为中很容易受第三方影响。比如，朋友推荐、置业顾问忽悠等，然而，这些都是建立在对整个城市以及项目不太了解的基础上出现的。

正好，最近看到一个有趣的概念——“出行半径”。从个人理解上，正好能够描述一个城市的轮廓与格局。

或许，对地州来昆置业者有一定的帮助。

滴滴出行对“出行半径”的定义表述为：以市中心为原点，绝大多数（超过90%）的出行起点或终点都分布在以此为半径的圆圈之内。

滴滴出行此前发布的“城市半径”排名

也就是说，“出行半径”圈定的区域，是这个城市人们可接受的极限通勤距离。换句话说，就是这个城市的打车族都生活在“出行半径”范围之内，在另一个层面，是商业活动频繁、人员往来密集的“活跃”区域的反映。

此前，滴滴出行发布的昆明的“城市半径”为23.7KM，在全国位居第22名。我们以此圈出昆明“城市半径”的直线范围。

在购房的热点区域上，往北包含世博片区、北部山水新城等地；往西囊括草海片区、西北新城、安宁的部分区域；往南涉及金产区、滇池片区、巫家坝片区、生态半岛、新螺蛳湾片区、会展片区、乃至呈贡等多地；往东涵盖东白沙河片区、方旺片区等。

如下图：

昆明“城市半径”覆盖区域

重要交通枢纽，包含昆明火车站、昆明长水机场、昆明南站，以及各大汽车客运站等。

有意思的是，圈定的“城市半径”，除昆明主城区之外，仅有呈贡和安宁的部分区域包含在内。

从发展上看，安宁被视为是昆明的后花园，而呈贡则更像是昆明的前院。

安宁因久拖不决的收费站等因素，相比符合昆明向南大势，以及政策倾斜更大的呈贡，在置业方面显然要逊色许多。

这也是客观上，呈贡房地产要比安宁热的原因。

城市半径和城市经济发展水平具有高度正相关联系，也是反映城市活跃程度和繁荣程度最直接的表象。

因此，地州购房者要迅速了解昆明，“城市半径”圈定的范围具有一定参考意义。因为，无论是自住亦或是投资，区域活跃度及繁荣程度，都会是房产重要的回报率催化指标。

也可以这样说，在昆明买房，可以以“城市半径”作为参照，遵循越靠近主城越好的原则，再匹配自身实际需求，大概就能知道哪里比较适合自己了。

在昆明怎么买房？

至于买什么样的房子，在选定中意的区域之后，实地到项目了解，基本都会有一个自己的判断了。

为了能更直观的表达购房考量的要素，我们制作了一张购房要素权重分布图

我们按品牌＞价格＞配套＞区位＞产品的顺序给地州购房者（所有外来置业者）做了一个买房考虑因素的排序。

首先说一下，为什么要将品牌放在第一位。其实，是根据昆明的特殊情况确定的，因为在昆明这很重要，也是尽可能避免烂尾的直接考量因素。

说到底，烂尾的房子即便再好，没法兑现使用价值也等于白搭。

早年电视上经常会猝不及防地冒出“别看广告，看疗效”的洗脑广告词（暴露年龄了，尴尬~），在昆明买房这件事情上，品牌企业至少在“疗效”上还是有保障的。

我们开头也说到，地州来昆明买房者的动机，大概是投资抗通胀、小孩上昆明读书、自住养老三个大的类别。

其实，无论出于什么样的目的，昆明非原生地的属性，决定了其只是地州购房者的第二居所，客观上使得其持有的昆明房产具有较高不确定性。

因此，对于地州购房者在昆明买房，我们给出的建议是：买得起，卖得掉！

买得起，在五大购房要素中，就是我们所说的价格要素，这是决定买什么样的房子、买多大的房子的基础条件。

而卖得掉，更考究的是配套要素。因为地州置业者与本地群体的差异，在配套上学校（名校）或许会是一个很好的选择（置业动机上也有直接的体现）。

对地州购房者而言，学校自己有用更好（也可以用完再转卖），即便没有用转手也能有很好的溢价空间。因为，好的学校本身就是房产保值、增值的重要指标。

更何况，本地人对学校的渴求，要比外地人更强烈。在市场法则中，通常都是谁拥有资源，谁就掌握定价权。

房产亦然！

不然，月牙塘小区也不会成为北市区二手房的标杆了！

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