谁在买卖昆明二手房？

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导语：

在上一篇《昆明的二手房为什么这么难卖？》一文中，我们结合本地的二手房历史价格等数据，尝试分析了当前这一时间点二手房难卖的原因。

今天的内容中，我们将立足一些更细部的数据，试着去分析下昆明市场当前二手房卖家和买家的一些心理活动与状态。

1谁在挂牌卖房？

要回答这一问题，有几项数据能提供线索。

首先是本地挂牌在售中的二手房总价区间分布。我们仍然采用贝壳找房的数据（截至6月25日，包含部分车位及地下室，但数量较少不做剔除，下同），发现在50-170万的总价区间内，房源数量的分布是较为平均的；

昆明二手房挂牌套数分总价分布情况，数据来源贝壳找房，截至6月25日，下同

而总价超过170万之后，挂牌房源数量出现明显缩减，且总价越高房源数量相对越少。

而在面积端，昆明挂牌在售的二手房面积集中在70-130㎡的区间内，三个面积段合计的房源数量占到了总数的50%。

昆明二手房挂牌套数分面积段占比情况

将这两项数据进行交叉，我们发现了一个有意思的现象：

50㎡以下的房源，有约67%的挂牌价都在同等的50万元以下区间；而随着面积的攀升，其挂牌价开始跨区间上浮。

以挂牌量最大的70-130㎡三个区间来看，70-90㎡房源的挂牌价主力区间为90-130万，90-110㎡房源的挂牌价主力区间则在110-150万，而110-130㎡的挂牌价主力区间则来到了150-190万；相关总价房源数量在各自面积段的占比分别为53%、50%、44%。

这一现象揭示出的事实是，持有的房屋面积越大，房东越倾向于更高的挂牌报价；但随着房源面积增加，市场对其高价的支撑力度也相应减弱，占比数字的逐级走低就说明了这一点。

在上一篇文章中，我们曾公布过这么一项数据：

2020年1月时，贝壳记录的昆明二手房挂牌总量还仅有26734套，一年半之后的今年6月，这一数字飙升到48214套，暴涨了80%。这一挂牌增量过程，正好与疫情这一“黑天鹅”事件的发生时间高度吻合。

要解释清楚这之间的关联，得先提一嘴去年疫情态势下的昆明新房市场走势表现。

根据锐理统计的本地商品住宅月度供销数据，去年商品住宅供销受疫情影响最大的是2月，3月时市场供应便迅速回归到正常水准，而销量也在5月时完全回复。伴随这一过程的，是新房价格的显著拉升。

昆明锐理数据显示去年本地新房市场量价在2月后迅速回暖

这样的市场状况，无疑加速了二手房房东的入市步伐。

无论其是在疫情期间被抑制了出手需求，还是单纯希望赚取更多收益，抑或其本身就有换房目标，新房市场量价的快速拉升无疑都将影响到其挂牌意愿，表现在数据上就是上面提到的挂牌房源数量暴涨。

而在这一背景下入市的二手房新房东，无论是对标上行的新房价格，还是出于其自身的换房资金需求，必然都预期更高的挂牌价格，其多少可能高估了自身房产的实际价值。这也是前面提到的不同面积段二手房，主力总价区间错位状况不断加剧的一个原因。

结合这些信息，是能够大致描摹出当前本地二手房房东的一些标签特征的：

本地不少数量的二手房房东可能是近一年半才入市的“新手”，其受疫情影响，被新房行情挤压下场，这一入市时间可能早于其原本的计划。

正因为此，其或是出手意愿不那么强烈，或是有着硬性的换房资金需求，最终的结果是这一群体往往不会轻易降价。

2谁在购买二手房？

那么，又是谁在购买昆明的二手房呢？一项最具参考价值的数据是实际的成交价格。

我们根据贝壳数据，选取了本地二手房历史成交量最高的10个社区。

其成交量总和占到了贝壳记录的全市成交数据的15%左右，在范围上覆盖了几大城市区域，产品面积段也处于主力区间内，一定程度上能反映出本地二手房成交的一些特征。

昆明小区二手房挂牌量及成交量TOP10

通过统计其近12个月的二手房成交均价走势，我们发现大部分社区的月度成交价格波动幅度并不大，走势平滑，这意味着多数社区的成交群体是稳定且纯粹的。

以排名第一的万科魅力之城来看，其近12个月的二手房挂牌均价稳定在1.37-1.39万元之间，而实际的成交价格在1.19-1.37万元之间波动。对比周边新房在售项目1.45万元/㎡的均价，其客群的刚需属性格外突出。

万科魅力之城近12个月挂牌均价与成交均价

当然并非所有项目的主力客群都为刚需。例如时代俊园，其主力成交产品位于130-150㎡的大面积区间，成交均价长期维持在9500元/㎡以上，甚至时常能破万——结合其所在片区特征，改善客群才是其购房主力。

对于这些社区而言，唯一通行的价格特征，是其成交均价大部分时间都低于挂牌价。

不过，这只能算是市场正常现象，我们更感兴趣的是其议价空间究竟有多大。为此，我们将各社区每月实际的成交均价/挂牌均价，得出了一个价格背离度比值：

当这一数字小于1时，意味着房产价值被高估，数字越小高估越多；当数字等于1时，意味着成交价与挂牌价完全吻合；而当数字大于1时，则意味着房产价值被低估。

统计结果显示，本地交易量最高的10个社区，大部分时间的背离度比值处于0.9-0.99之间。换言之，昆明购房者能从房东处拿到的优惠幅度一般在9折左右。

举个更好理解的例子：本地一套总价150万元的二手房，大多数购房者的成交价格不会低于135万。

当然这中间并不是没有特例，那便是新亚洲体育城星泽园和昆明恒大金碧天下——

前者的背离度比值有长达一个季度的时间处于1以上，意味其房产价值长期被低估；后者的背离度比值则长时间低于0.8，意味其房产价值被较大高估。

二手房成交TOP10中比较特别的两个小区

对于新亚洲体育城星泽园，较为合理的解释是其身为大盘项目，本身二手房挂牌量并不低，加之其他组团、小区带来的压力，可能房东明知挂牌价偏低，为了快速出货也只能维持相对低价。

不过这一状态再长也只能维持两三个月，其大趋势还是向上述区间靠拢的。

而对于昆明恒大金碧天下，可能的原因是其垄断了区域绝大部分的二手房供应和成交，即使最终的成交价格往往相较挂牌价让步许多，房东也不愿意轻易调价，拉低购房者的预期。

一个有趣的现象是，无论是二手房挂牌量TOP10，还是成交量前十的社区，在区域分布上都以官渡和呈贡最多。

这两个区域恰好一个是昆明人口最多的行政区，一个是过去10年人口增长最快的片区。这意味着有不少数量的二手房购买者，可能都是新昆明人。

至此，本地二手房购房者的几个标签也显现了：新昆明人，相较新房客群更为突出的刚需属性，多以9折以上的价格与房东达成成交。

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3拐点其实就在这个6月

实际上，支撑本地二手房购房者以刚需群体为主的，还有另一项数据。

我们统计了成交量TOP10小区自2019年以来的月度成交量，发现其在2020年2月以后的成交水平明显高于2019年时。

多个社区的二手房在今年前5个月并不难卖，如万科魅力之城、蓝光天骄城与子君欣景花园永泰园，5月的二手房成交量均为两位数。

二手房成交TOP10近两年半月度成交量走势

但到了6月，整体的二手房成交量急转直下——上述3个小区的成交量跌到个位数，时代俊园、新亚洲体育城星泽园、昆明恒大金碧天下及东盟森林的成交量全部挂零，这个6月市场确实有了大转向。

较为合理的解释还是落到了信贷政策上：接近年中这一时间点，众多银行上半年的房贷额度可能都所剩无几。

正如我们在前一篇文章中提到的那样，信贷政策对二手房市场的影响，来自直接和间接两个层面；加之二手房市场上的购房者以刚需群体为主，房贷收紧对其影响可谓巨大。

对二手房房东而言，这一局面到了下半年可能也难有明显的好转。

也许正如前一篇文章留言中很多粉丝所说的那样，降价才是当前促成二手房成交立竿见影的出路。

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