昆明房价涨了？

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昆明房价到底涨了？还是降了？

这或许是许多人看到昆明锐理发布的5月房价数据之后，最先冒出的一个疑问！

因为，5月的昆明房价数据中，有特殊的情况存在。

（一）5月昆明房价降了2元/㎡

昆明锐理发布的最新楼市行情数据显示，5月昆明商品住宅成交面积58.83万㎡（4890套），成交价格15792元/㎡，价格环比微降0.01%。

看完数据，对数字比较敏感的人可能会立刻发现问题：4月份商品住宅的成交价格不是15790元/㎡吗？环比分明是上涨了2元/㎡，怎么还显示房价下跌了呢？

4月与5月昆明市场行情对比/图源昆明锐理

从上图的对比可以直观的看到，价格与环比涨幅的不一致性。

为此，我们专门向数据发布方昆明锐理进行了核实，原来5月份的房价环比出现下降，缘自对4月份公布的房价数据的修正。

由于4月份出现退房的情况，导致成交量和价格方面对应的出现了微量变动，修正后4月份更真实的成交价格为15794元/㎡。

因此，以5月份15792元/㎡的成交价格来看，其实环比下降了2元/㎡，跌幅约为0.01%。

这就是5月份商品住宅成交价格与环比涨幅出现不一致的原因所在。

不过，有意思的是，4月发布的房价数据和修正后的数据，虽然仅有4元/㎡的差价，但正好5月的成交价格卡在两组房价数据的中间，形成了一念之间，涨跌不同的特殊情况。

当然，相对5月房价而言，无论是对比4月公布的数据，还是参照已修正的数据，昆明房价环比的差异也就每平米涨/跌2元的事情。

对于市场的影响，套用一句比较时髦的话，可谓“伤害性不大，侮辱性极强”。

（二）“高价盘”为昆明房价背书

为了保持数据使用的统一性与延续性，我们仍以昆明锐理每月公布的数据（非修正数据）来具体的看昆明房价的整体走势。

通过下图我们可以看到，近一年以来昆明商品住宅的价格相对稳定，整体上处于稳中微升的趋势之中。

昆明楼市/制图

而且，回望刚过去的5月份，虽然昆明市场经历了一波“五一”促销热潮（此前详细情况：“五一”傻眼了，昆明楼盘降价了？），但就月度数据而言，对于整体的房价拉拽并不明显。

当然，在价格的众多影响因素中，当月在售产品及价格会对整体市场形成直接的影响。

因此，我们综合4月和5月新获预售证的项目来看，或许，能够简单的解构出昆明市场的房价轮廓与格局。

在4月昆明主城区获得的47张预售证中，通过粗略统计可以发现，有一半以上的项目售价处于月度房价均价以上。

而根据“云南好房研究院”的统计，单就5月份新获预售证的21个项目来看，其中就有诸如融创人民路1979、恒大珺睿、万科城、美的顺城府、融创春城书院、华润中心·润府、保利城、中交碧桂园映象美庐、北科建春城大观、云和中心等10个售价相对较高的项目，对于市场的价格有较强的拉升。

图源“云南好房研究院”

相比之下，售价相对较低的项目仅有中南新城云樾、招商依云国际社区、新城和樾、俊发彩云城等项目，数量最少。

剩余的项目，其市场销售价格则处于1.5w/㎡上下，与月度均价较为接近，对整体房价涨跌的作用力比较有限。

由此，可以看出，5月昆明房价呈现出相对稳定的状态，是市场在售产品及价格支撑的结果。

换句话说，在当前“高价盘”当道的市场主流下，房价想要出现大幅“跳水”显然也不太现实。

况且，这些不是占据区位优势，就是配套比较强，或是产品亮点突出的“高价盘”，或多或少都有能迎合消费需求的卖点，也算是市场中相对比较能打的项目了。

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（三）“量跌价挺”的市场格局仍未打破

我们在此前的文章中也提到，自4月以来市场呈现出明显的“量跌价挺”的态势，如今，结合5月的商品住宅成交情况看，昆明市场“量跌价挺”的格局仍在持续。

我们从2020年以来昆明商品住宅成交面积走势图（下图）可以看出，5月的成交面积仅约58.83万㎡，环比下降约5.74%。

昆明楼市/制图

商品住宅成交面积的持续下降，显示出市场的消费疲态在进一步蔓延。

深究原因，或与昆明当前坚挺的房价关系密切。

我们综合成交面积和成交套数，换算出了月度套均成交面积。通过曲线可以看出，今年以来昆明商品住宅套均成交面积呈现出阶梯式下降的情况。

这说明，在成交的房源中，购房者所买到的住房面积越来越小。

昆明楼市/制图

简单的理解，这是房价挤压出现的一种现象。

在购房预算不变的前提下，房价的微涨必然导致购房者可选购房源面积减少，呈现出向房价妥协的一面。

当然，前述提到，5月昆明房价保持的相对“坚挺”，主要是由“高价盘”推动。事实上，从5月主城各板块的成交情况来看，更加印证了这样的市场现状。

图源昆明锐理

其中，值得一提的是，今年以来成交量连续4个月挂零的中心板块，在5月份“开张”并卖出0.03万㎡，具有拉升房价的效果。此外，次中心、滇池、高新、官南、东市等多个板块，环比房价的上涨，一定程度上对房价有着推升作用。

特别是售价本就不低的次中心和滇池板块，房价环比分别上涨了3426元/㎡和4203元/㎡，直接“淹没”了在“五一”期间以东南板块（环比下跌1250元/㎡）为主战场的 “以价换量”的让价空间。

昆明楼市/制图

我们从各板块的具体对比中可以看出，次中心板块是5月主城区中唯一“量涨价涨”的板块。对照市场实际看，或与融创春城书院、融创人民路1979以及华润中心润府等项目获得预售证并正式开盘销售有关。

而诸如西山、空港、东南板块，虽然成交面积环比出现上升，但均有“以价换量”的意味。

从后续市场来看，由于次中心、空港、东南三个板块5月销售面积有大幅提升，去化周期出现明显的下降。特别是经历“五一”促销的东南板块，库存去化周期最短，只需要0.7年。

昆明楼市制表

对应的，中心、世博、滇池板块，库存去化形势则比较严峻。

综合来看，由于5月获得预售证的项目不到4月的一半，相应的新增预售面积也有大幅减少，算是从源头上给整体处于“量跌价挺”的市场稍微缓了一口气，为房企去库存赢得了一定的时间。

纵观后市，在众多新盘蠢蠢欲动的当下，如何突破消费的疲态，在买卖的博弈中胜出，则将更考验项目的定价智慧。

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