昆明市场“涨”声四起，10余项目涨价迎“金九”

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过完今天，将迎来今年的“金九”。

伴随着一系列新政的实施，涉及的相关领域将会有新的变化。而房地产传统营销旺季的到来，市场层面已经有了“蠢蠢欲动”的迹象。

“金九”收成如何，虽然还需要时间来检验，但对于重压之下的房企而言，9月无疑将会是一个如获至宝的销售窗口。

（一）9月起多个与房地产相关的新政施行

9月不仅仅是第三季度的收官，其实还是新政密集的施行月。据不完全统计，今年9月起实施的全国性新规/新政就有8个，其中，诸如修订后的《中华人民共和国土地管理法实施条例》、去年8月通过的《中华人民共和国契税法》、新修订的《中华人民共和国民办教育促进法实施条例》，以及教育部公布的《未成年人学校保护规定》等与房地产行业相关的新规/新政将从今年9月1日起正式施行。

此前，众人比较关注的《契税法》，因各种契税“上涨”的传言而让人坐立不安，随着各地相关执行政策的明确，相应的疑虑得以打消。

根据云南省通过的相关文件显示，云南省契税适用税率为3%，保持现行契税的税制框架和税负水平总体不变。

图源国家税务总局云南省税务局

而对于公众普遍关注的个人购买住房契税优惠问题，此前，云南省财政厅负责人表示，符合条件的个人购买住房契税优惠政策保持不变。

也就是说，《契税法》实施后，云南此前执行的契税优惠政策保持不变，契税“上涨”的谣言不攻自破（关于契税及优惠政策的情况，之前已详细讲过，这里就不再赘述，具体可参看此前文章：首套房契税3%？ “契税法”在昆明成了卖房噱头）。

而《中华人民共和国民办教育促进法实施条例》的实施，则对民办学校的招生规则做了进一步规范。其中明确：实施义务教育的公办学校不得举办或者参与举办民办学校，也不得转为民办学校。其他公办学校不得举办或者参与举办营利性民办学校。

政策从制度上限制了无序的跨区域竞争性招生、掐尖招生等行为，有效规避了招生的不公平竞争。

对于开发商通过设立公办名校分校（国有民办制学校），深度绑定优质教育资源的做法亮起了红灯，一定程度上能抑制学区房过热的现象。

（二）昆明10余项目宣称9月起“涨价”

当然，前面说的是政策对于房地产行业影响的一面。实际上，就昆明市场而言，伴随着“金九”的到来，各房企/项目早已摩拳擦掌跃跃欲试了。

据不完全统计，昆明市场在9月1日起收回折扣/涨价的项目就有10余个。

其中，除了上图中提到收回折扣/涨价的9个项目外。美的云璟已通过售楼部对外释放“9月1日起涨价500元/㎡”的信息；而西市区的金地峯范也已官宣：“自9月1日起全线价格上涨3%”的信息。

从调整幅度来看，卓越滇池晴翠宣称：“所有在售房源全面上调约1000元/㎡起”（注意后面还有一个“起”字），算是价格上浮最大的项目。

以其在售最小建面约88㎡的高层产品来算，涨价后总价至少要比此前高出8.8万元。

而金泰国际，以及进行双盘联动的隆盛府和碧桂园龙腾世家，虽然没有明确说涨价，但其全面收回折扣的提法，实际也是销售价格上调的一种表达。

特别是以隆盛府和碧桂园龙腾世家为代表的碧桂园系楼盘，在市场上的画风转的让人猝不及防。

还在7月底时，碧桂园七盘联动（碧桂园龙腾世家+隆盛府+碧桂园御龙半山+碧桂园春城映象+碧桂园北城映象+碧桂园东园+碧桂园天樾）搞打折促销，彼时隆盛府对外宣称“单套最高可优惠110万”，而碧桂园龙腾世家曾对外宣传“高优惠19万”，一副房子“不要钱”的架势。

而时隔不到一个月，七盘联动的碧桂园便打出“折扣全线收回，至少痛失5万元”的海报宣传。随后，还是隆盛府和碧桂园龙腾世家这对老搭档开始宣称“全面收回老带新各享5年物业费的权益”，再到这次的“折扣全面收回”。

可以说，碧桂园从组团打折到组团收回折扣，这一波操作，确实有些让人摸不着头脑。

不过，从宣传的力度来看，在成本只用出设计费的情况下，碧桂园真的是把“飞机稿”的营销做到了一个境界了。

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（三）昆明市场“涨”声四起

事实上，昆明市场在经历7月量价齐跌的惨淡之后，似乎很多开发商也意思到了一个问题：单纯的通过打折促销并不能解决实际的问题，反而，因为打折促销带来的观望情绪，对于市场的负面影响开始正逐渐显现。

或许，这也是众多项目开始宣称收回折扣/涨价的客观原因所在。

除了前面提到的项目外，自今年8月以来，昆明市场对外宣称收回折扣/涨价的项目还有东原启城、碧桂园云南映象云彩、俊发彩云城、俊发城、以及安宁的鱼先生的社区和金地自在城等。

也就是说，自8月以来，昆明市场至少有22个项目（包含宣称9月起收回折扣/涨价的项目）宣传上调价格。

其中，比较早的东原启城，此前宣称“自8月16日全面收回1%的优惠”；随后七盘联动打折促销的碧桂园宣称收回折扣；紧接着俊发彩云城发布“涨价通知”称：8月22日起每平米涨价500元……伴随着“秒抢”、“限时优惠”等词汇，使得收回折扣/涨价，一时间似乎变成了一股潮流，充斥着昆明市场。

无疑，这种大规模的喊“涨”声，对于市场会起到一定的提振作用。

但究竟能否刺激市场消费，带动成交还需要具体观察。

不过，单从营销层面来看，在你打折、我打折，一起“打骨折”的市场情况下，打折促销对于销售的带动作用也会大打折扣。

因此，基于买涨不买跌的心态，涨价或许也不失为开发商一种另辟蹊径的做法。

当然，对于购房者而言，不管真涨，还是假涨，无论市场如何转换，只有回归自身需求，通过各要素匹配到最适合自己的房子，也才能在变幻的市场中做出不悔的选择。

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