实探：昆明那些老大难城中村怎么样了？
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导语：
11月10日，昆明市自然资源和规划局发布《昆明经开区倪家营三组城市更新(城中村)改造项目控制性详细规划修改方案批前公示》，倪家营村终于要开始改造了。
虽然倪家营村改造计划提出时间较早，且还和大、小新册村的改造一道，在经开区城改的消息中多次被提及，但除了小新册村的一部分取得一定进展外，整体的进度较为缓慢。
因此，对于久候改造的人来说，本次倪家营三组控规的调整，算是一种实质性的进展。
今年昆明的城改计划进度如何？
在去年提出“3年完成拆迁、5年完成改造”的目标背景下，昆明今年计划完成拆迁项目的任务量是3年间最重的，城中村改造依旧是昆明市场关注的“重头戏”。
按照计划，昆明主城除呈贡区外，今年计划实施城改的项目约40个、近2.1万亩，其中不少项目已经确定开发商，部分已经入市销售。
根据今年上半年昆明各区发布的2021年城市更新（城中村）改造计划来看，主城四区除已经确定开发商进行开发的项目外，还有约28个项目纳入/计划实施改造。
其中，诸如昭宗片区、茨坝昆机片区、麦溪村、棕树营、凉亭、六甲盘龙村、前卫营三旧连片改造等项目已确定实施主体。
今年6月份，有关部门提及昆明已完成城中村改造111个，正在实施改造的项目数量为174个，未启动的项目仅剩总量的1/3，但无论是正在实施的项目，还是未启动的项目，推进的速度都不容乐观。
类似船房村、大树营等大型城改项目，历经多年虽然不断有消息传出，但推进的速度仍然是龟速。
昆明“老大难”城改项目现状
今年的城改项目不少，很多“老大难”的项目也在今年有了开拆的迹象，接下来我们就来看看具体情况如何。
根据实地走访，我们将这些项目分为两类，一类是终于动起来的，例如杨家地、棕树营、苏家村；一类是一直没动的，例如大树营、船房村。
杨家地村毗邻南亚风情第壹城商业区，从2012年开始，杨家地经历了多次招标及投资意向人变动，均未取得实质性进展。
2017年，华夏阳光成为“西山区城中村改造29号片区土地一级开发社会投资人”。
但直到2020年，杨家地都是滇池路沿线少有未启动改造的城中村。从拆迁的前期准备工作到正式征迁，整整蹉跎了8年。
(杨家地拆迁图）
从实地走访来看，目前杨家地村地面建筑已经基本拆完，只有少部分临近杨家路的商铺没拆，拆迁工作有望今年完成，安置房预计11月动工。
（杨家路周边商铺及摊子）
除此之外，苏家村也开始动起来了，按照此前的招标公告，此次拆迁范围东至环城东路，南至拓东路，西至拓东体育馆，北至东风东路 , 总占地约 75 亩，分为 3 个地块。原计划9月底开拆，但工程有所延后。
（苏家村拆迁画面）
另外，蹉跎多年的棕树营，在经历了社会投资人资金链断裂退出、千余户村民回迁搁浅、规划调整后也终于迎来了曙光，今年8月28日举行了回迁房启动仪式。
（棕树营西昌路入口）
西昌路、大观路上都可以看见拆迁区域入口，内部虽然有明显搬迁的迹象，但仍有不少居民在里面居住和活动。
（棕树营内居民住房）
动起来的当然可喜可贺，没动的就还得等待机会。
昆明最大的城中村——船房村，此前传出有望今年启动，但实地走访发现，仍没有什么动静，算是昆明“老大难”的代表之一。
早在2008年，船房村就已列入昆明城中村改造名单，但由于占地面积较大、住户众多，流动人口多，所以改造所需资金庞大，难度不言而喻，十多年来都被誉为 “最难啃的骨头”。
（船房河）
项目虽然邻着滇池路和南二环的好位置，但却一直没能等到能负担巨额拆迁款的投资方。直到去年10月， 多次招标又经历多次流标后，才最终确定俊发将介入昆明最大城中村船房村改造（不过目前也有消息说俊发退出了）。
（船房社区内街道）
走进船房村，没有一点要拆迁的迹象，随处可见红色的旧砖房，水泥道路有些破旧，老旧房屋间隙过小交错在一起，尽管破旧、杂乱，但商铺林立、人来人往，烟火气息很浓郁。
（船房社区内街道）
跟船房村一样2008年就纳入城中村改造名单的大树营，是二环内面积最大的城中村，今年4月，"官渡区大树营片区城中村改造项目选择合作伙伴招标公告”发布，计划今年6月开工。
（大树营入口提示牌）
但实地一看，虽然外面入口有"大树营城中村项目施工"的安全提示牌，但城中村内部街道，依旧看不出有施工的迹象，住户仍然在正常生活。
（大树营社区内部）
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昆明拆迁工作为何难以推进？
拆迁是破旧立新，改变城市面貌、推进城市建设的重要内容，昆明市城中村改造工作自启动以来，在取得成就的同时，也面临很多难题，以至于拆迁工作有时候难以推进。那么，拆迁难，究竟是难在哪呢？
第一，是拆迁补偿的问题。一方面，昆明很多“老大难”城中村改造项目多位于地段较好的区域，周边房价不低，因此拆迁补偿低了，拆迁的意愿也就弱了。
另一方面，拆迁户为了多要拆迁补偿，会在测算拆迁面积前加盖房屋，本来拆迁就需要巨额的拆迁款，谈判难度也大，如果再增加补偿面积，资金雄厚的投资方也更难找。
拆迁补偿的矛盾没有两全其美的解决方式，拆迁工作就很容易僵持下来。
第二，“僧少肉多”。昆明城中村改造数量不少，后续供地主要就是以拆迁为主，但随着今年房地产市场的动荡，房企的拿地意愿也随之减弱。今年以来，昆明市场有不少流拍地块，这说明企业参与后续开发的热情不高。而这些大型城改项目没有实力房企的参与，拆迁将难以进行。
第三，前车之鉴。之前有不少城中村改造项目烂尾的例子，例如大宥城、西城时代西锦里等项目，投资巨大，但却惨淡收场，虽然大宥城目前已经复工了，但烂尾多年的阴影仍然会笼罩在不少人的心里，对于拆迁多少会有一定的抗拒心理。
总之，从实施计划来看，昆明城改的步伐不会停下，但具体什么时候可以完成，还得看推动情况了。
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