单价两三千，昆明公寓的底线在哪？
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导语：
近期昆明市场出现了单价仅两三千的公寓，总价最低甚至不到9万！
之前我们有句话说对了：永远不要尝试去揣测昆明公寓的底价，因为压根猜不透。
这个近期有两三千特价公寓流出的项目位于呈贡。
作为一个邻近地铁的商业大盘，仅是其目前已过规的4个地块，地上建面合计便超过了50万平。
即使考虑到有的业态之前已去化、刨除掉商场商业的部分，其公寓存量恐怕也不在少数。
而整个项目完整的规划囊括了7个地块，建面总计约有110万平——不难理解其为何有这种操作了。
实际上，在项目发布的内部文件中，也提到了其目的是加速去化、完成年度指标、以及实现资金回笼，因此才推出了面向内部人员的一口价公寓房源。
相关项目释出的内部特价房政策
根据这则公告，其特价房销售目标大致为100套左右，SOHO单价2500元/㎡，LOFT单价3300元/㎡，要求一次性付款两日内付清。
结合相关地块的产品信息来看，其SOHO产品的面积大致在35-54㎡区间，而LOFT产品面积约为45-78㎡。
以上述价格计算，其SOHO总价约8.75万-13.5万，LOFT总价约14.85万-25.74万——换言之，最低不到9万便能买到一套公寓。这个价格确实很难让人不心动。
不过，我们翻阅了下之前的媒体报道，发现即便是2500元/㎡的单价，其实也能覆盖到项目前期的拿地成本，毕竟其拿地时间距今已有约10年。
实际上，这并不是昆明公寓价格年内第一次降到“2”字头了。
今年8月时，某位于嵩明的项目曾释放出信息显示，其湖景精装公寓单价仅2888元/㎡起。
以其面积最低的66㎡产品来计算，总价大概19万左右。
8月份时其实已有项目推出过“2”字头公寓
邻近年末，出于冲刺全年销量的目的，昆明市场上新一轮的公寓降价潮正逐渐开启。
除上述项目外，像西市某楼盘年初均价在9000元/㎡左右的公寓，近期起价也降到了6000元/㎡，跌去了差不多1/3。
为什么昆明的公寓价格会如此低？一个大背景是相关业态的存量实在是太过于庞大了。
早在之前的文章中，我们便做过比较：与一些商品房成交、价格、存量等数据与昆明接近的城市对比，本地截至2020年底的公寓存量高居第一。
截至去年，昆明公寓存量在同等级城市中遥遥领先。数据综合思源、中原、世联行、同策、锐理等，昆明楼市制图
而截至今年上半年，据锐理统计，本地的公寓存量为448.77万方，去化周期长达55个月。
如果以平均40-50㎡地面积来计算的话，这意味着本地市场上差不多有10万套公寓待去化。这样的市场无论发生什么都不奇怪了。
虽然不排除市场上近期出现的“2”字头公寓，存在着一定的营销目的；但根源一定是这类业态确实难卖，否则也不用出此奇招了。
其实，这两个项目的低价，各自都有一些自身原因。
单价2500元/㎡项目所在的呈贡，是整个昆明公寓存量最高的板块。整个上半年其存量接近119万方，但销量仅有约6.4万方。
呈贡的公寓存量在各板块中一马当先。图源昆明锐理
这种巨大的落差和压力下，任何商业项目恐怕都寝食难安。
而另一个嵩明项目，问题则更多来自企业层面——其便是今年发生债务危机的那一个，2888元/㎡的价格，应该是为了回笼资金，解一些燃眉之急。
说白了，3000元/㎡上下的公寓价格，在昆明这样的市场上绝非“正常”情况，背后一定有特殊的背景原因。
不过，这类项目也不是你想捡漏随时便能如愿的。
还是以呈贡项目为例，我们了解到的信息是，市场客户想拿到两三千的单价，必须整层购买，而一层有17户左右，算下来总价在300万上下。
这还不是全部。根据政策，这笔购房款需要在两个月内付清，而且由于使用了内部员工优惠，每套还有5万的更名费。
所以，普通人能不能蹭上这个便宜还要两说，值不值就更加见仁见智。
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昆明针对商业库存量过高这个问题，其实去年就在出招了：
先是去年底印发的《关于进一步规范建筑工程项目审查的实施意见》，原则上不再新批公寓项目，并对办公项目进行了层高限制，从规划审批上封死了新增LOFT；
今年8月底的《关于进一步加强商业办公类建设项目全过程管理的实施意见（试行）》更进一步，从土地出让、产品设计、销售与产权登记、监督检查几个方面进行严控，尤其严禁商办改公寓，基本断了新增公寓的路。
这种政策面的高压确实有效果，因为上半年本地公寓供应仅有25.62万㎡，低于销售量的35.65万㎡，新增供应已被有效遏制住。
本地公寓的新增供应存在上半年已有显著下降。图源昆明锐理
不过，对于巨大的库存，仅仅是“堵”并不能解决所有问题，还得要“疏”来配合。这方面昆明也在去年底拿出了方案：
去年12月时，昆明下发了《关于支持商业和办公用房改为租赁住房发展住房租赁市场的通知》，允许二环外符合要求的在建或已建成商业和办公用房，改建为租赁住房。
这确实是为商业库存的去化指出了一条出路。但一个关键问题是，需求究竟有多大？
据通知内容，这一工作由官方统筹，各县市区及管委会等作为推进主体，挂帅力度是足够了。但如果没有需求承接，恐怕想转也转不动。
截至2020年，昆明的人均住房建面为43.6㎡，而整个云南的这项数据达到了40㎡，两者都高于全国均值的39㎡。
在16个人均住房面积高于全国均值的城市中，昆明排在第12位。
昆明的人均住房面积早已超过去全国均值。图源网络
而有关住房拥有率这块，能查到的一项数据是2012年时浙大、清华等高校联合《小康》杂志做的调查统计。
其显示10年前昆明的城市居民住房拥有率，已达到了75.1％。
这些信息都指向一点，那就是昆明人似乎并不怎么缺房，本地的租赁需求历来也只能算是不温不火。
即使真把大批商业业态转为租赁住房，恐怕也将面临新的积压局面。
至于说要靠这种租赁措施来吸引外部人才，恐怕有些主次颠倒了。
人才政策无不是先将待遇等关键问题解决，再从其他的居住等层面进行补充，昆明在这方面还有很长的路要走。
所以，昆明公寓的底线在哪儿其实不重要了。你想想要是住宅积压了百万套，可能也早就无所谓什么底线了。
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