政策直指置换需求，昆明换房一族有救了？
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举国欢庆，为祖国庆生。
与此同时，相应的房地产利好政策也接踵而来：央行、银保监会，以及财政部等部门发出的节庆“红包”，已经让房地产行业欢腾了起来。
地产人 ，终于可以好好地过一个假期了！
楼市迎来住房置换“大礼包”
继9月29日晚间，央行和银保监会联合发布《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》，强调对符合条件的城市阶段性放宽首套房贷利率（相关内容可点击查看：首套房利率会进入3时代吗？）。
9月30日，财政部发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，从换购角度，给予购房者相应的个人所得税优惠。
这也是国家部委在政策发布中，少见的从住房换购层面，出台相应的政策来强化住宅的市场流通。
无疑，这对于成交相对疲软的商品住宅市场，是一种有力的刺激。
图源财政部官网
结合政策来看，要享受政策优惠有一个先决条件，即出售自有住房且在一年内重新购买住房；同时，须在政策施行的2022年10月1日至2023年12月31日之内实现住房换购。
其中，换购住房的覆覆盖范围，涵盖新房和二手房。在具体的个人所得税优惠中，因换购住房的成交价格差异，相应的个人所得税优惠情况不同。
从政策来看，主要有两种差别：
一种是，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；
另一种是，新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
两种不同的政策优惠，对于置换新房和二手房均适用，但要满足出售住房者须是新购住房产权人或产权人之一的关联性条件，且只有同一城市范围内[即同一直辖市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）所辖全部行政区划范围]进行置换，才能享受相应的个人所得税优惠。
昆明二手市场个税免征条件相对严格
从昆明市二手房交易涉及的现行税费政策来看，在交易过程中产生的个人所得税，针对住房和非住房有相应的区别。
其中，住房交易产生的个人所得税，实行有条件的免征政策；而非住房交易产生的个人所得税，一律按规定征收。
因此，相对而言，住房交易在个人所得税上，可操作空间要大一些。
结合昆明现行个人所得税征收政策，我们从下图可以看到，在二手房交易过程中，满5年且是唯一住房的，在昆明可以享受免征个人所得税的实惠。
图源国家税务总局昆明市税务局
即，在昆明需要同时满足，住房取得不动产权证满5年（含）及5年以上，同时，该套住房是转让方（卖方）唯一住房，才可以免征个人所得税。
在具体的个人所得税征收中，一般采取据实征收的方式。
也就是说，根据住房的实际售价，结合实际成本扣减之后，按20%的税率征收。
举个例子，如果你手里的二手房实际售价100万元，而当初买这套房子的实际成本是50万（包含营业税、城建税、教育费附加税+印花税等）。
那么，住房交易所要缴纳的个人所得税=（实际售价-实际成本）×20%=10万元
这样一算，个人所得税在住房交易中，确实是一笔不小的费用。
当然，转让方不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能准确计算成本费用的情况，可以按核定征收执行。
即住房实际成交价格的1%，以成交价100万元为例，个人所得税征收金额为1万元。
另外，需要注意的是，在昆明市场，二手房交易产生的个人所得税，虽说属于卖方个人所得应缴的应缴税范畴，但按市场惯例，一般都是由买方承担。
当然，昆明二手房交易的实际案例中，也有未满5年住房卖方承担个人所得税，满5年住房买方承担个人所得税的说法，具体还是以实际交易中买卖双方协商一致的为准。
昆明被压制的置换需求能释放？
从昆明市场二手房交易个人所得税的征缴范围来看，由于免征条件相对严格，客观上使得属于免征范畴的房子并不是市场的绝大多数。
因此，前述财政部对于换购住房的个人所得税优惠政策，在昆明市场的受益面相对也更广。
特别是，基于二手房交易涉及税费由买方承担的市场惯例，政策的实际受益人一定程度上，也包含了购买二手房的消费者。
换一种说法，在昆明市场二手房流动性较弱的情况下，若住房置换者在国家政策范围内能享受到个人所得税的相关实惠，那么，也就意味着会为二手房交易带来一定的价格让渡空间，以降低置换需求的实现难度，为二手房市场交易带来活力。
事实上，在此前的相关文章中，其实已经提到过昆明市场置换需求收到压制的现状。
图源粉丝留言截图
昆明新房市场的消费力疲软，与置换需求得不到释放有着一定的关联。
尽管各种政策在支持刚需和改善性需求方面，表现出了前所未有的友好性。但很多改善型需求者，实际上是要卖掉当前的房子变现之后，才能有能力实现置换的。
在实现置换的过程中，这部分立足于改善居住条件的购房群体，如何先卖出现有住房，也就显得尤其关键。
当然，作为关注换房群体的政策，财政部从换购层面给出个人所得税的相关优惠支持，本身政策出发点是好的。
但作为全国性的政策，昆明如何细化落地执行，具体政策效果能否实现被压制的置换需求的全面释放，以带动市场消费力的回升等，还需要进一步观察。
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