20年间昆明房价到底涨了多少？
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据统计局数据，今年前三季度全国共销售商品房约84.8万平，销售金额约89.1亿。
前者相比去年同期约下滑16%，后者则下滑了10%。
不过，有项数字却涨了，那就是房价。
如果以前三季度的商品房销售金额除以销售面积，能得到一个粗略的全国商品房均价。
今年前三季度这一数字约为10503元/㎡，相较2022年同期不降反升，涨幅约为7%，每平上浮约700元。
数据源自国家统计局，昆明楼市制图。下同
实际上，过去12年间这一数字一直是涨多跌少——自2012年以来，同期全国商品房均价仅有过两次下行，分别出现在2014和2022年。
而经过12年的温和上涨，商品房均价从约5896元/㎡，攀升至今年的约10503元/㎡，涨幅78%左右。
（这里插一句，有人也许会质疑“温和上涨”的说法，但参考Trading Economics的数据，相同时间周期内全球两大主要经济体英、美的房价涨幅均不低于65%；考虑到这一时间段国内经济更快的发展速度，整体房价涨幅是相对合理和可接受的）
全国商品住宅的均价走势与商品房相近：其从12年前的约5549元/㎡，涨至了今年三季度的约10889元/㎡，涨幅约为96%。
眼尖的楼粉可能发现了一个细节，那就是今年前三季度的全国商品住宅销售均价，反超了整体商品房均价。
实际上，相关趋势早于2020年时便已出现，其也引申出一个细节：
整体的商品房均价低于商品住宅相应数字，意味着其他业态的价格大概率出现了下跌，一上一下拉扯才导致了眼下的结果。
事实也确实如此，观察近四年的数据，办公楼以及商业营业用房的均价都降了，后者的均价眼下甚至比住宅还要低。
如果不是住宅成交量的占比遥遥领先，这12年间整体的商品房均价还真不见得能维持涨多跌少的趋势。
聊完了不同房地产业态这12年间的大致价格走势，我们再来看看分区域的情况。（以下数据均指整体的商品房）
先把一句话总结放在这：国内的新房价格，基本是靠东部地区顶起来的。
以前述同样的计算方式得到的结果来看，东部地区的商品房均价从2012年三季度的约7294元/㎡，涨到了如今的约14155元/㎡；94%左右的涨幅，与前面提到过的整体商品房均价涨势接近。
（2017年前东北地区未单列统计）
而中西部两大地区的商品房均价虽然也在涨，但涨幅就明显落后多了，仅超过60%。
这样的结果倒也不算出人意料，因为东部地区历年的前三季度商品房销售金额，自2016年跨过5万亿大关后，便再未低于这一数字。
而中西部地区这期间的销售额天花板不过2.7万亿出头，差值有点大。
如果再以销量数字来对比，哪怕是中西部地区冲上峰值的2021年，前三季度3.5万平左右的商品房销售面积，也不过略高于东部地区2012年时的水平——这就是购买力间实打实的差距了。
一个更值得关注的细节是，从2016年起，中西部地区的合计商品房销售面积，便已稳稳超过了东部；但二者的合计销售金额，却仍旧落后于东部四成以上。
这一方面意味着中西部合计18个省（市、自治区）的购房需求，在这12年间出现了显著增长，毕竟这当中存在着不少人口大省，而居民的整体购买力在持续提升；
另一方面，其多少也揭示出了这期间的人口流动大趋势。
东部眼下的商品房销售均价，几乎已领先中西部一倍，这说明两大片区的房子其实很难说是同一种商品。很多时候购房者所抱怨的房屋品质问题，根上的原因正在于此了。
[按统计局划分，东部地区包括北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南10个省（市）；中部地区包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6个省；西部地区包括内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆12个省（市、自治区）；东北地区包括辽宁、吉林、黑龙江3个省]
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最后让我们将目光收回到昆明自身，也是今天的标题。
国家统计局网站记录有2002-2021年的昆明商品房及商品住宅销售均价。
如果参照这份权威数据，20年间本地商品房均价从约2276元/㎡涨至了10852元/㎡，而商品住宅均价，则从约2127元/㎡涨至了12353元/㎡。
昆明2002-2021年商品房及商品住宅均价。图源国家统计局网站
当然，这一时间跨度有点太广了，如果将其进一步细分为前十年和后十年，两个时间段二者的涨幅差距其实并不大。
换句话说，昆明房价在这一20年周期内，以近乎匀速翻了两番——仅以涨幅而论并不算太夸张，毕竟这20年间价格翻了好几番的消费品不在少数；但考虑到房产的总价特性，落到实际的买卖行为上其影响是不容忽视的。
还是来分享点有趣的细节：
昆明本地早于2017年时，商品住宅均价便实现了对商品房均价的反超，而且越往后两者间的差距就越大。
这说明本地市场上住宅产品的影响力更为显著，而其他办公、商业类产品近年来的价格下行趋势则更为剧烈。
而从始至终，无论是商品房还是商品住宅的均价，昆明都要高于全国平均水平——无论你是否愿意承认，这都说明本地在住房消费层面的购买力，始终是略微领先于全国均值的。
全国2002-2021年商品房及商品住宅均价。图源国家统计局网站
不少人也许关心，如今差不多两年过去，相关数字是涨了还是跌了？
很遗憾，即便是本地相对权威的房协，眼下也仅会统计公布主城的相应房价数据，其并不适合与之前统计局层面的全昆明数字进行对比。
但有几个趋势是大差不差的：
即便近两年整个昆明层面的新房价格仍在持续上行，其涨幅恐怕也已有所放缓，毕竟主城房价有了肉眼可见的回调，而一些周边区县市，可能连金币也爆不出来了；
图源昆明房协官微
另一方面，哪怕是统计局两年前的房价数据，也能为你的购房决策提供关键参考——将1.25w/㎡的均价代入你的意向购房面积，便能得出首付数字，以及未来二三十年你所要面对的月供压力。
相较于纯粹情绪化的“你不买我不买”，或是“别人恐惧我贪婪”，理性地坐下来算算这笔账，也许更能为要不要买这一问题提供有效答案。
我们之前曾分享过一个观点——随着房地产消费的收缩，其原先的市场份额要逐渐让位给其他行业领域。
但至少从现状来看，这个过程会很漫长。
以今年最为火热的旅游业为例，根据财务司公开的数据显示，上半年国内旅游收入(旅游总花费)为2.30万亿；而结合文旅部的初步统计，仅双节期间全国旅游收入便超过7500亿。
这意味着年内的国内旅游收入已稳稳跨过了3万亿大关。
原先针对本年度国内旅游收入的预期是5万亿，看上去希望不小，甚至超额完成也不是不可能。
图源人民网
但与眼下商品房接近9万亿的销售额对比，差距还是太大了——哪怕是疫情前2019年时的6.63万亿，也还是比不上。
毕竟房地产是一个发展了近30年的庞然大物，他本就不可能在一夕之间解体。
不过，承接需求的倒也不止一个旅游业，高楼大厦无不起于微末，谁也不知道未来3年、5年或者10年后市场会是什么样。
只能说无论你是空军还是多军，“速胜”或是“速败”的论调都不足取。
想通了这点，很多有关楼市的问题，答案也就显而易见了。
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