住宅小区里开民宿你怎么看？

Original 贝贝昆明楼市 2024-03-19

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导语：

最近，大理某小区民宿经营的关停引来多方讨论。

“住宅小区内开民宿”，对于昆明、大理、丽江、西双版纳等云南热门旅游城市来说，并不少见。

也许，打开地图，你就能在自己住的小区里面找到民宿地址。

谁的利益？谁的纷扰？

我们先梳理一下大理某小区的民宿争议，普通业主和民宿经营者（可能是业主，也可能是托管机构）站在了这个问题的对立面，可以说非常典型。

事情的起因是，有大理某小区业主在“领导留言板”投诉，小区内经营着较多民宿，影响了自住业主的日常生活。业主诉求是取缔违规民宿。

（业主投诉小区内违规民宿图源：领导留言板）

首先是业主一方，指出小区从去年交房以来，约有几百家民宿在经营（一位业主表示100家，另外一位业主表示有400户，官方表示小区内共有39个市场主体（住户）共240套（户）住宅用房在网络平台开展民宿经营活动。）。

这个民宿数量，即使放在公寓楼里面，也是比较惊人的。在住宅小区内，有那么多民宿，必然会出现人员流动带来的各方面问题。

业主指出民宿经营对自住业主的生活造成了严重干扰和安全隐患。

从投诉时间集中在7、8月份来看，正是大理的暑期旅游旺季。小区内民宿客人的突然增加，对于超高层建筑的小区来说，在电梯使用、居住噪音上会有明显的不同体验。

另外，业主还指出民宿经营作为一种商业行为，存在消防隐患。

不好的居住体验和安全问题，对自住业主来说，就是损害了自身利益。

再来看经营民宿的一方，从自身利益和行业发展两个角度来看待这个问题。

（民宿经营者的观点图源：领导留言板）

首先，这位民宿经营者是小区的业主。这位外地业主在大理买房，是有投资需求的，也就是一开始买房就是考虑做托管。

事实上，短期旅居+投资收益，确实是很多外地人在大理买房的动机。

该业主还指出，民宿的繁荣，一定程度上推动了大理旅游行业的发展。这一点可能也是大理没法对住宅区内民宿进行“一刀切”全部关停的关键。

从最新官方的回复来看，大理对民宿的问题相当重视，各部门联合检查，还成立了领导牵头的民宿客栈整治工作组，进一步研究对民宿客栈的整治处理工作。

（图源：领导留言板）

事实上，云南大理市政府已于今年9月7日发布《大理市旅游民宿管理办法（试行）》，自2023年10月7日起施行，有效期至2026年10月7日。其中规定，开展旅游民宿经营活动的应当符合产权明晰的要求，将住宅用于旅游民宿经营的须经有利害关系的业主一致同意。

（图源：大理市人民政府网站）

按照这个规范，住宅可以用于旅游民宿经营，但是必须经过有利害关系业主的一致同意。

从这一点出发的话，大理这个小区显然得不到业主的一致同意。

昆明住宅区内的民宿也不少

说回昆明，民宿开到住宅小区的现象并不鲜见。

我们在网络平台上搜索了昆明热门区域的民宿房源，发现有不少民宿开在住宅小区内。

（仅为热门区域民宿在各小区的分布红色标注的是有多套民宿房源的小区）

在房源统计过程中，发现昆明部分民宿的特点也很鲜明。

①市中心民宿集中在老小区和商住楼中。

市中心民宿最大的特点就是方便，交通便捷是第一要素，因此大部分民宿都会选择在地铁站附近。

大部分民宿选择开在商住楼里面，主打一个“市景房”，Loft公寓产品做民宿的比较常见。

市中心民宿还要承载城市历史文化，因此翠湖附近的老小区也会被改造成民宿。

②观滇民宿集中在海埂大坝和环湖东路。

昆明自然少不了观滇民宿，基本都在住宅小区中，且每晚房价普遍高于其他区域的民宿。

主打一个“海景房”，尽量和500里滇池沾边。海埂大坝附近的别墅区有民宿，环湖东路的洋房/大平层同样有民宿。

（海埂大坝附近听涛雅苑内的民宿）

③商圈周边民宿开在回迁房里。

昆明南北商圈周边也是民宿热门分布区域，除了一部分在商住楼中，还有很多民宿开在回迁房楼栋里。

以北市区为例，民宿较多的昆明广场中央B区和京江欣翠均是回迁房小区。有多套房源的回迁户，也会把房子做成民宿对外经营。

（装修好的房子不想空置，就用来做民宿日租）

在暑期旅游旺季，北市区京江金翠小区内民宿的三室房源为400元/晚，目前同一房源也要288/晚。

（北市区民宿房价参考图源：携程）

回迁房做民宿，增加了房屋空置期的收益，不过与其说是民宿，这类房源更像是日租房/短租房。

④机场和高铁站附近民宿集中在单个小区。

和其他区域民宿分布特点不同，昆明长水机场、火车站和高铁站附近的民宿主要集中在单个小区。

机场周边民宿集中在长水航城，火车站附近则是鑫都韵城，高铁站附近为第七街区。

距离优先，是这类民宿最大的特点。而且集中分布的民宿，也会形成价格竞争，给预订民宿的人提供了更多选择。

总体来看，昆明较多民宿集中在公寓楼，各住宅小区尤其是回迁房小区，也有民宿分布。每晚房价根据房间数量有较大差异，基本在180-300元/晚这个区间。

旅游推动民宿产业

云南在“十四五”期间提出全面推进文化和旅游“双强省”建设。民宿产业作为一种集“住宿+文化”的旅游业态，是推动文化和旅游消费升级的重要途径，也是推动由景区旅游向全域旅游转变的引爆点。

早在2017年，云南省就有6466家客栈民宿，数量排在全国第一。丽江、大理撑起了云南民宿的大半边天。

之后，腾冲、昆明、西双版纳的民宿业逐渐发展。根据《云南民宿产业发展报告》，截至2021年4月末，云南省有民宿22958家，其中大理、昆明、丽江民宿数量排名前三，分别有民宿5691家、4912家和3959家。

在乡村民宿这一类型中，大理、丽江和西双版纳都有非常不错的创收表现。

（图源：途家民宿）

其中，高端有特色的民宿，一般有独立的经营场所，比如大理、丽江较多的客栈类型民宿。

（丽江榕意客栈图源：Booking 中国酒店点评网站）

当然，还有基数较大的民宿是价格亲民的住宿产品。这类产品出现在上文提到的商住/公寓楼里面，或者普通住宅小区中，可能是托管机构统一运营，也有可能是业主自己的房源。

昆明在去年9月1日开始实施地方标准——《旅游民宿服务规范》，对行业规范起了指导意义。其中对民宿的选址表述是“当地民居或其它合法合规建筑物”，比较宽泛。

（图源：旅游民宿服务规范）

这就为民宿开进住宅小区留下了空间。由此引发的争议，也是昆明民宿行业可持续发展必须正视的问题。

对于自住业主来说，保护小区的居住属性和安全性，是合法权益。根据《民法典》第二百七十九条规定，业主将住宅改变为经营性用房，需要满足的条件之一就是应当经有利害关系的业主同意。

（关于“有利害关系的业主”解释图源：律师说房）