原孔雀镇地块约1.24亿成交，昆明开启卖地冲刺模式？

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！

———这是正文的分割线———

11月1日，呈贡洛龙街道一宗约46.06亩（30704.82㎡）城镇住宅用地网上拍卖，最终被四川邦泰集团旗下的昆明邦兴置业有限责任公司以底价12371.0445万元摘得，折算楼面价约1300元/㎡。

图源昆明市公共资源交易电子服务系统

作为11月昆明土地市场的首拍，该地块的顺利出让算是为后续土地供应开了个好头，或许也预示着昆明将拉开土地出让年终冲刺的序幕？

本次出让的土地编号为KCC2023-3号，位于呈贡洛龙街道东部，东临春融东路，与云南广播电视台隔路相望，北临祥丰街，南接祥园街，是原孔雀镇售楼部所在地块。

地块位置示意图/昆明楼市制图

从成交结果来看，土地的成交楼面价看似不高，但其实拿地要求并不低。

根据地块出让要求，土地竞得人需在经云南省烂尾楼清理整治领导小组认定的呈贡区烂尾楼盘内收购地上商业建筑面积不少于33785平方米（收购资产地上商业建筑需成栋），并签署《收购资产移交协议》，无偿无条件移交呈贡区政府指定单位。

在地块项目资产收购协议书中有提到，经委托的资产评估机构评估，建面约33785㎡的目标资产总价约156459023元。

KCC2023-3号地块项目资产收购协议书截图

同时，土地竞得人须在呈贡区政府指定地块建设不少于900平方米的教育设施，验收后无偿无条件移交给呈贡区教育体育局。

而在地块教育设施交付协议中则明确，若未按协议约定时间 (不迟于住宅一期商品房交付时间) 完成教育设施建设移交，除承担每天5万元的违约金外，土地竞得人还需自愿承担呈贡区对其作出的限制措施 (暂停办理与本建设项目有关的建设工程规划许可证、施工许可证、商品预售许可证、竣工验收备案手续等) 。

此外，土地竞得人须在片区范围内建设市政道路不少于28850平方米，验收后无偿无条件移交给呈贡区住房和城乡建设局。同时，需按项目地块内规划条件完成公共配套设施建设，建成验收后无偿无条件移交给呈贡区人民政府或其指定、批准单位。

从拿地条件来看，与呈贡区烂尾楼化解高度捆绑的情况，比较少见。

而且，协议中专门约定涉及教育设施建设的相关违约条款等内容，对于拿地企业的实力要求比较高，也能有效地规避对应配套建设滞后的情况出现。

特别是协议中涉及收购商业建筑的目标资产评估等内容，一定程度上早已释放出有潜在金主对地块有意向的信号。

光拿地花销就约1.24亿元，购买约定面积的商业建筑还需约1.56亿元（评估价），再算上教育设施配套、市政道路等外挂成本，邦泰此次拿地的代价其实不菲。

细算起来，呈贡主城核心区已经好久没有纯住宅用地成交了！

而此次原孔雀镇售楼部地块之所以能顺利成交，与地块的规划调整密不可分。

在今年6月初，《呈贡区CG-HX-E2-06-01地块控规修改方案》公示，根据地块位置比对，此前公示控规调整的地块即本次成功出让的KCC2023-3号地块。

控规调整主要是将用地性质由商务用地调整为居住用地。修改后的控规建筑面积增加约0.3万㎡，新增人口约2381人，并将教育配套纳入片区教育整合方案，建筑限高按80米进行控制。

图源昆明市自然资源和规划局

同时，调规后地块容积率从3提高到3.1，建筑密度则从60%下降至22%，绿地率从10%增加至40%……地块的开发强度大幅降低，更利于开发居住品质更高的住宅产品。

正是调规后的土地价值使然，才促成了本次土地出让的顺利实现，甚至为盘活孔雀镇带来了可能。

位于呈贡高铁站片区的孔雀镇，规划总占地约353亩，一共由7个地块组成，计划分四期开发，最初定位为规模约110万㎡的高铁门户文旅城。

原孔雀镇规划地块示意图/昆明楼市制图

项目最早由中昆投资和云南广电传媒集团合作开发，至2018年，融创代替中昆投资主导孔雀镇项目开发。

但到2022年，因融创出现资金问题，项目出现停摆，在建的A3和A4地块陷入停工。

实际上，整个项目仅A1和A2两个地块建成交付。

伴随着本次原孔雀镇A5地块的出让，意味着项目原本规划已分崩离析。

不过，从官方最新的回复来看，孔雀镇停工的A3和A4地块现已由云南建投第十一建设有限公司负责续建。

图源地方领导留言板

结合本次出让地块竞得者需收购官方认定的烂尾楼盘内不少于33785㎡的商业建筑面积的要求，虽然目前还未明确目标资产对应的项目，但若收购标的为孔雀镇A3或A4地块的商办产品的话，无疑将会为孔雀镇项目带来数以亿计的资金，对项目全面盘活起到重要的作用。

对照昆明市场来看，本次原孔雀镇售楼部地块的出让，多少有点前菜的意味。

根据昆明楼市统计，仅在11月份，昆明主城计划供应的土地就有6宗，合计面积约347291.83㎡（约521亩），货值超10亿元。

昆明楼市整理/制图

即便剔除两宗工业用地，在11月昆明主城仍有约216.7亩土地供应，保有超9亿元的货值。

更难能可贵的是，供应的土地中除了本次成交的原孔雀镇售楼部地块外，还有两宗分别位于经开区和官渡区的纯住宅用地。

这样的现象，难免不让人产生昆明终于开始卖地了的错觉。

事实上，自今年以来，昆明主城土地供应一直比较冷清。

根据克而瑞统计数据显示，今年前三季度昆明主城土地总成交面积（不含工业用地）仅180多万㎡。

图源克而瑞

无论是在土地供应宗数，还是在成交面积上，都有些捉襟见肘。

特别是在房企拿地不积极的现实下，昆明主城土地出让一度表现出靠工业用地来撑场的局面。

拿刚刚过去的10月来看，在主城区成交的7宗约511亩土地中，工业用地就有约156.7亩，占比达到约30%，但货值仅占总成交额的8.9%。

昆明楼市整理/制表

有些“不值钱”的工业用地，显然不足以填补各种支出。因此，择机推出货值更高的居住/商住用地也就显得更加迫切了！

随着众多土地摆上11月的货架，昆明主城将迎来一波土地供应潮，或宣告年终卖地冲刺时刻的到来。

--- END ---

推荐阅读

昆明楼市媒体矩阵：公众号【昆明楼市】、小程序【昆明楼粉】、抖音号【文锋说房 loushi0871】【寰云聊城改 kmls000】；云南好房研究院：公众号【云南好房】

留言美三代，点赞富一生!