家乐福大败退 昆明的“盒区房”也没人讲了？
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导语：
上周，昆明最后一个家乐福超市，对外宣布停业。
任谁也未曾想到，世界500强之一的家乐福，会在短短1年内，在昆明黯然离场。
当我们把目光转下另一线下零售——盒马鲜生，会发现已经很久没听到“盒区房”的炒作了。
生鲜撑起线下超市的消费主场
曾经人头攒动、家大业大的商超巨头，到如今的关门闭店、惨淡收场，人们能看到的或许只是它出事时的“兵荒马乱”，但其败走之势却早有端倪。
在线上电商、即时零售、社区团购等种种围剿下，传统线下商超即使积极调整，适应消费者购物方式的变化，仍然面临经营困境。
由于业态较大，建店成本较高，像家乐福、沃尔玛、新玛特、大润发、华润万家等，这些人们耳熟能详的连锁大超市，都在疫情这几年，深陷“闭店潮”。
作为对比，标榜新零售标杆的盒马则在加快扩张步伐。根据今年5月传出的消息，盒马鲜生可能正在筹备上市（也有近期新闻提到上市计划被配置）。
这样看来，行业周期下同行的衰退，为盒马创造了一个不错的扩张环境。
另一方面，盒马鲜生在生鲜品类的布局力度较大，生鲜品类复购率较高，具有刚需、高频的特性，带动了商超整体的消费力，已成为明显经营趋势。
盒马鲜生凭借自有品牌、预制菜、进口食品、前店后仓、逛吃模式，从线下商超中脱颖而出。
比如你想吃个海鲜大餐，既可以堂食，也可以从网上下单加工好的热食速达到家，这对于不会做饭的年轻人来说，比较有吸引力。
盒马鲜生的迅速崛起，同时给了开发商新的炒作方向。为了提升房产的附加价值，也为了凸显项目地段价值，“盒区房”的提法被传播开来。
消失的盒区房
“盒区房”是指距离盒马鲜生门店3公里内的房子，可以享受“3公里30分钟送达”的盒马外送服务。
大约在2019年下半年，当时住宅产品在售的瑞鼎城（目前仍有产品在售），因为项目商业配套爱琴海购物公园落户了昆明首家盒马鲜生，营销节点上引入了“盒区房”的概念。
之后，随着盒马鲜生在昆明多个门店的落地和意向签约（前期宣传，实际未落地），盒区房也曾是房产项目的宣传热点。
我们统计了昆明目前的盒马鲜生分布情况，具体来看一下。
昆明目前有8家盒马鲜生门店和1家盒马生鲜奥莱，其中五华区由于占据市中心、西市区、北市区的地段优势，共有4家盒马鲜生；官渡区直到今年9月才有第一家盒马鲜生门店。
盒马鲜生在昆明的布局有三个鲜明的特点：
①锦上添花。
从盒马门店在昆明的覆盖区域来看，基本以住宅区为主，大多也都是比较成熟的居住区，选址也多依附大型购物中心。
这样的区域，除了交通便利、人口密度大之外，原本的商业氛围就比较浓厚，即使没有盒马，也有其他超市。
因此，盒马更像是锦上添花的存在。
②加速了地段的去中心化。
盒马鲜生线上线下的联动，克服了传统商超的地段局限。
目前昆明8家盒马鲜生的门店，按照“3公里生活圈“的配送范围，基本覆盖了昆明二环内全域，其中的西城COHO购物中心店，把盒区房覆盖区域延伸到了西三环。
这样大面积的覆盖，能让很多小区享受到盒马的配送服务，加速了地段的去中心化。
③盒马鲜生消灭“盒区房”。
为什么盒区房的概念，在2019-2020年比较火呢？
因为那个时候，正是盒马在全国各城市不断扩张的阶段，也是标榜新零售的盒马鲜生在昆明落地开店节奏较快的阶段。
作为一种有关注热点的生活配套，自然会被开发商加以宣传，以此展现项目的地段和配套价值。
不过，最近两年，昆明很少再提“盒区房”。一方面，盒马鲜生开店速度放慢，2022年盒马鲜生没有在昆明新开门店（仅一家盒马生鲜奥莱，规模类似于社区生鲜店），2023年仅在官渡区开了一家门店。
更重要的是，随着盒马门店的普及化分布，已经让盒区房概念失去意义。城市都在盒马服务辐射范围内，小区都在盒区，盒区已经普惠，渐渐就没有盒区房概念了。
打个不太恰当的比喻，就像随着教育均衡化发展，学区房的概念逐渐淡化一样。盒马鲜生的必要性没有那么强，盒区房的概念消失得也就越快。
盒马鲜生对房价有影响吗?
盒区房最火的时候，有多夸张呢？
2019年3月，常州就有一批业主因入住时发现开发商承诺的“盒马鲜生”泡汤了，愤怒之下选择了拉横幅。（不是没有超市配套，而是换了品牌）
据了解，不少业主当初都是冲着“常州首家盒马房”这个噱头而来。结果，盒马没来，盒区房也不存在。
反观昆明，盒马鲜生的落地对周边项目的房价影响并不明显，更像是宣传上的一个亮点。
我们选取了几个盒区房，对比了该项目在盒马入驻前后的房价变化。
为什么“盒区房”在昆明等同于伪命题呢？
一方面，盒马在选址上比较慎重，偏向于生活成熟度和人口密度较高的二环内区域。
而昆明二环内区域被认为是生活品质较高、地段均衡性较强的可持续发展区。因此，房价中本身就包含地段和配套的溢价部分。
比如隆盛府，一环边的地段优势，使得项目在刚入市的时候，均价就在2w+。在购买这个项目时，购房者对大悦城的认可，肯定要远高于对盒马鲜生的认可。
另一方面，盒马一般入驻大型购物中心的负一楼，而这类商业配套基本都会规划大型超市。虽然有一定差异性，但均是同类性质的生活配套。
比如西城时代西锦里在住宅销售时，宣传项目配套的购物中心引入了永辉超市。假设之后没有引入盒马，也会有其他生鲜超市。
最后，对于高端物业来说，一个生鲜超市的配套不足以对总价产生较大影响。
比如对于买公园1903独栋别墅的购房者而言，4000万/套的房产，可能根本不在意盒马是什么。
在房价的周期性波动面前，盒区房对房价的影响实在微乎其微。
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事实上，盒马鲜生在昆明应该有9家店，只是其中一家店在短暂营业4个月后，就暂停营业了，从2020年12月至今一直没再营业。
盒马鲜生滇池时代店在当时对外宣称，由于地铁施工和项目商业区未完成建设，暂停营业。
地铁5号线目前已经开通，但是周边依然还有围挡，而且滇池时代似乎正在招商。
如今，对面的家乐福已经从南亚风情第壹城撤店，该区域的超市空白亟待填补。不知道，现在是不是盒马鲜生归来的最好契机？
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