明年，房价还会降吗？

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第262期的问答如期推出，本次精选了2023.11.12-2023.11.17的问题，希望能给大家提供参考。

1

新房

1、总价250w多万，在北边想买大平层有够得上的吗？有两个小孩要上学，还有老人。

答：家庭人口比较多（盲猜6个人以上？），住140平米可能刚刚好，但一旦小孩大了，可能还是要更大面积。

但这个价格略微有点尴尬，北市区大平层小区挺贵的，北京路万科、美的两个大平层项目，起步价就是300w。

也可看二手房，但这个价格段的大户型二手，可能会出现“换了房还不如原有小区好”的情况，

综合看，不如北京路再往北，新希望锦麟峯荟有个188平米的大户型，1梯1户，而且一期交房很不错，小区档次也中上，配套的金康园小学分校已经开学。

这样足够你住到孩子成家立业以后，250w左右可以买到低楼层。（更建议添到260w左右买个好楼层）

2、老师你好，在大商汇做生意，附近有没有推荐的楼盘？想要居住环境好、物业好和价格合适的项目，新房和二手房皆可。（）

答：要舒适度的话，老牌洋房小区佳湖花园、次新房中铁水岸青城都可以看看。

看新房的话，主要是看新盘更现代化的设计里面和物业服务，大商汇旁边的柳岸晓风不知你是否看过。

临盘龙江而建，又不直接临着嘈杂的广福路，生活方便又安静惬意，自身小区内景观大中庭，又有绿城物业的保障。

1.6w左右的精装房，带中央空调交付，如果自己本身做建材什么的生意，它的毛坯房更适合你，价格更低，即便对比旁边的二手性价比也不错

3、你好，请问一下大华翠湖映目前这个价格可以入手吗？主要考虑改善居住，兼顾保值增值。

答：精装房价格2.7-3w之间，对比周边的其他新盘毛坯也要卖2.5w以上，稍微次新的二手房也是2w以上（还是三十多层的高层），大华翠湖映的价格也正常（毕竟总高只有16-22层，全板楼设计）。

地段上公园环绕，交通便利，人文气息很浓厚，内部社区舒适度高。

比较容易被人忽视的是，整体房价500w往上，小区圈子非富即贵毋庸置疑，整体又只有两百多套房子，也因这一点，后期的房价保值性就有保障了。

4、小陈老师，我家有上学需求，老人带两个孩子，所以需要四个房间，但是预算总价也就140万，有没有合适的楼盘推荐？（）

答：预算确实不高。

要么就地段一般，但单价够低，可以买较大的面积，比如新亚洲板块二手、北市区二手、经开、呈贡等。

要么就单价适中，面积紧凑点，买在主城二环附近，也有一些老二手。

新盘中可以看下关上板块的山海湾金澜锦翠，有一个103平米的四房户型。

面积虽然不大，但四房两卫是足够你家人居住的，总价130w左右。

最重要的是，项目自己有学校配套（关上实验学校），离昆明市中心也不远，从春城路这边10多分钟就可进一环了，小区隔壁就是融城金阶商业，平时看个电影逛个商场也方便。

关上板块本身成熟度很高，有一定人气，即便未来要换房，也会比地段偏的大户型流通性更强。

5、你好，南市区考虑比较好的小学+初中，有没有推荐的楼盘？

答：南市区配套学校比较拿得出手的不多，润城、青雲赋、学宸府三个。

青雲赋因与云大星耀学校有协议（小学+初中都是昆明排得上号的），所以热度一直很高，这个盘是我们最近大半年少见的，开盘真的要抢房的小区。

位置适合在南市区工作生活的小伙伴。

户型91平米起，2t5户，户型也实用，没有黑厨黑卫，带精装交付房价1.4w左右，同时龙湖还在做送10万家装礼包的活动，优惠力度不错，可以看看。

6、预算230W以内，在市中心上班，有没有车程20分钟左右的洋房推荐的？（）

答：洋房价格较低的，东市区、西北片区、呈贡、经开区。

刚刚拿百度地图算了一下，东市区中海云麓九里大概离市中心（恒隆、东风广场位置）开车15-20分钟，能满足你要求。

项目是依山而建，多个台地设计，绿化园林各有特色，已经是现房，交房也不错。

小区的洋房只有8层，真洋房，还带精装，110平米建筑面积，实得面积约130平米，户型做了个四房大横厅，因为是洋房也没啥公摊，买下来约210万，这是最近的特价房中的（2楼），高楼层贵30万，这套比较划算。

这样你还可以省下钱买个好车。

7、请问一下，凤起兰庭这个项目可以放心买吗？期房，好像要明年年底才交房，绿城这个开发商有风险吗？

答：凤起兰庭豪宅太平层的配置，现在价格不高，可以多多关注。

开发商节奏挺快的，去年开始亮相，今年封顶了，也开放了实景样板房和园区，现在，泳池、架空层的泛会所都弄好了。

近期在旁边经过发现外立面也在抓紧弄着，估计年内外立面就能呈现（不信可以到小区周围看看），它工程方面每一步都很稳。

（很多房子烂尾是封顶后就没有然后了，这里明显不是）

绿城背后又是央企中交，它不是之前那种高周转+高杠杆的开发商，安全性可以放心。

如果只盯着现房看，可能会错过很多好项目和好楼层的房源哦。

8、老师，东边有没有性价比较高的项目推荐？最好不要到白沙河那一片了，离市区有点远。

答：其实东白沙河这边也不差，临湖的公园已经开建了，但如果不要这边，可以看下东二环外景泰街这边的大华锦绣麓城，离市中心很近，开车到恒隆广场、延安医院20分钟左右，到瑞鼎城这边就更近了。

自身带有学校，盘龙小学已经开学，后期还有中学，两梯四户、六户产品，容积率不高，户型不错，107平米买下来130-140w，还带装修。

9、你好，能对比一下大华锦绣山海和能建未来城这两个盘吗？

答：两个项目规划都很大，也配套有学校。

锦绣山海位于春雨路附近，周边待开发状态，但实际离市中心车程并不远，加之临地铁口，临西客站规划，交通位置有一定优势。

能建未来城城改项目也是待开发，但位于成熟的西北片区，区域成熟度上更胜一筹。（同时能建的学校也更强一些）

产品上两个项目都是刚需型定位，小面积多，大华已经有交付地块，交房还不错，超出预期；能建还是新入昆明的开发商，暂未有交付，不确定性。

价格上能建稍低一点。

产品、价格两个项目都各有千秋，没有明显太大差异。

建议，优先教育资源、北市区、东市区通勤上班选能建。

南、西市区、市中心通勤选大华。

10、

老师，后年娃娃上小学，是现在买还是可以观望一下等等明年看？明年预期怎么样，还会不会降一点？

答：看你对学校的具体要求如何。

热门、top级学校担心要落户时间，比如明通北辰校区就要落户两年以上，比如有新盘的热门学校读书提前报名，最早一年的学位名额不一定够，那么你现在买都可能来不及。‍

中等偏上学校倒是提前一年也刚刚好。（也有家长一点都不提前，卡在报名前、三月份买，也不是不可以，但就怕万一…）

至于房价走势，11.16发布的国家统计局数据显示全国四大一线城市都在下跌（极少出现），结合最近半年的数据（连续6月下跌），已经呈现继续波动、调整的，且强劲反弹/复苏趋势不明显的势头。（个人观点）

总结四个字：【加速待涨】。

按需购买，方是上策。

11、楼主，呈贡中通世纪13400一平的精装修，时代俊园9000左右的毛坯，漫城都荟11500的毛坯，有值得上车的楼盘吗，目前还没娃，在呈贡这边上班。

答：中通一万三多真的是呈贡最贵了。

需要学校可以买它，不需要就买漫城都荟。

中交锦澜府也可看下。

新出来的项目中，也可以看看海荣滇池澜庭。（有学校）

2

二手房

1、中交锦绣雅郡高层97平怎么样？刚需，还要考虑孩子读书

答：110w-120w可以买到，挺不错的。

地铁口，环境好，高楼层遮挡不明显，又有洋房。

但是目前没有划片好学校哦。（之前有说读洛龙学校的）

2、

老师，金昙花园有一套77 平的房子大概多少可以出手？

答：位置东二环三环间，本身不差，房子次新，买的话建议9000-9500考虑，9500对应装修中上的。

缺点，小区门外城市界面太一般，小村子的感觉。

3、老师：娃还没上完小学就把房子卖了对上对口的初中有影响吗？房子在融创文旅城。

答：

这个不确定，小区本身配套的是华东师大实验学校，这个小学还没有毕业生，暂时没有可参考依据。

昆明绝大多数公立初中以小学六年学籍来认，但也有极个别情况，比如金康园小学本部对口昆十中就是只对地段生（也就是户口还在小学划片范围内的）。

建议再找学校落实。

4、想请问一下老师，昆明有留学生在昆就业，购房有补贴政策吗？

答：专门针对留学生的，没有提及。

但对全日制的博士和硕士研究生，有补贴。具体如下：

今年8月7日，昆明市人民政府办公室印发布《关于进一步推动高校毕业生等青年就业创业21条措施的通知》（下称《通知》），大力吸引优秀人才来昆就业。

《通知》提到，将实施“十万高校毕业生来昆留昆计划”。

其中，全日制博士、硕士研究生，在昆明首次购买商品住房且无自有住房的，分别给予8万元、5万元的一次性购房补贴。

要求是：在昆创业且稳定经营2年以上，或在昆就业且与用人单位（不含党政机关、事业单位和国有企业）签订3年以上劳动合同，并依法在昆缴纳社会保险满2年。

（由市委宣传部、市人力资源社会保障局、市教育体育局等按照职责分工负责，你的情况可具体可找社保局咨询）

官网信息：

3

其他

以下问答来自北京大成（昆明）律师事务所 代晨律师

1、我买的房子面积和合同约定有偏差，能否要求赔偿？

答：首先，合同约定的一般是建筑面积，往往我们自己测量的是套内面积，因此先要确定两者的标准是否一致；其次，一般而言，应当将合同约定的面积和产权证登记的面积做比对，过程中的各种测绘报告不应当作为认定面积误差的依据；再次，如果发生面积误差，先要按照合同的约定来解决，比如误差范围在一定区间的，双方互不补偿，超过一定范围才需要进行补偿；最后，是否存在面积误差以及面积误差的多少？

建议提起诉讼之后由法院委托专业的机构来进行测绘，因为涉及到公共部分面积的计算，需要开发商提供相应的图纸方能得出。

2、我和施工方、开发商签了一份三方协议，购买了一套工程抵款房，并且完成了备案。后来开发商告诉我，他们已经把工程款付给了施工方，要我把这套房子退出来，这个说法合理吗？

答：这个问题的关键还是看你们签订的三方协议当中有没有约定开发商的单方解除权或者附合同的解除条件。

如果没有相关的约定，开发商无权解除合同，这会损害您作为善意相对人的权利。

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