书包房买新房还是二手？分别都有什么选择？

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第267期的问答如期推出，本次精选了2023.12.17-2023.12.23的问题，希望能给大家提供参考。

1

新房

1、老师，离主城不太远，南市区总价150万左右的新房，有推荐的吗？

答：如果是上班族在是市中心上班，看下中铁诺德央玺春风的两个小户型，一个95平米的三房一卫，另一个是98平米的三房两卫，预算都可以买到。

这都不算南市区了，已经是二环的位置了，旁边地铁站、昆明站、二环、官南大道、春城路，交通四通八达。

价格适中，这是这个预算范围内能够买到的、离市中心最近的新房三房。

周边大悦城商圈、双塔商圈都不远，生活便利，自身也有规划学校，后期靠昆明站还有大体量商业，整个福德片区都将改头换面，还可享受一定的片区红利。

2、在同区域置换，准备卖掉梁源小区的老房子，添点钱买，老师觉得合适吗？

答：

老小区居住舒适度有限，小区环境、楼梯房、停车不方便等等。老换新是比较正确的，毕竟再换套新的好房子能住很多年。

金地都会风华位置不错，离人民西路和昌源中路只有四五百米，交通方便，周边配套也非常成熟

离你本身的居住地也不远，同时前往市中心、西北片区、南市区都非常方便。

产品都是两梯四户，价格适中，比如8栋毛坯房源，现在做特价1.2w左右都买得到还不错的楼层，这个性价比很不错了。

3、市中心的房子保值性如何？可以考虑吗？

答：

相对来说，昆明市中心的住宅整体保值性远比其他板块更强。

第一，人口集中，房价抗跌；第二，市中心也分区域，核心地段稀缺，再如热门学校学区、翠湖板块或者热门商圈都是被市场充分认可的区域。

大华翠湖映所在的翠湖板块，这里稍微好一点的二手房价格到现在都是两万多，有一定房价支撑。

本身翠湖映位置优越，相对低密，容积率只有2.5，这样的低密度在一环的位置非常少见。同时产品也非常不错，新出的楼王顶配豪装，再次拔高了档次，也将昆明住宅天花板拉高了。

4、你好，老师，我是地州上来昆明工作的，想买一套180以上的房子，但是目前基本很多都是精装房，对精装不太放心，怎么评判一个精装房是否可靠，谢谢。

答：

从我们交房探盘情况来看，目前为止昆明交房精装问题最少的是华润悦府、润府。

其他的多多少少都有问题（无论毛坯、精装）。

如果真的把精装全拆了，恐怕发现问题更多。

在施工环节不透明，同时业主也无法实时亲自监控的情况下，无法全面评估开发商的精装是否可靠，只能从开发商的以往交付口碑中窥探一二。

看过这么多小区的交房，无论是外来知名品牌还是本地品牌，刚需盘还是高端盘，交付质量都马马虎虎。

180以上大户型基本只有高端小区有，且基本都是精装，敢做这类产品的开发商已有一定积淀，相对来说会好一点，但毕竟你已经支付了溢价。

好在豪宅现房会越来越多，已有老业主入住的话，去小区内跟他们聊聊会好一些。

5、老师，我想知道穿金路值得购买吗？现在特价房价格13800左右，我想置换这边的129平那个三室。

答：地段不错，周边穿金路交通方便，也可从背后绕到世博园地铁站。

缺点是项目本身几栋房子比较分散，绿化空间不好发挥。

同等价格段北市区可选的小区位置更偏一些，也可对比一下华夏金地世博一号。

6、老师，可以推荐几个北市区带好的学校的楼盘作为参考吗？

答：新希望锦麟峯荟，北京路延长线，金康园小学，价格适中，位置上不在成熟区域，但后期周边还会持续开发，价格一万三左右。

旭辉广场，杭瑞高速西侧（恐有噪音），明通小学，改善型定位（产品不错），自带商业中心，也有地铁站（四五百米），价格一万六七。

稍贵一点的北京路九号、京江隐翠，北辰附近，靠近金星立交桥和盘龙江，位置更繁华热闹，都是高档小区，也规划有金康园小学（尚未开学），两万左右。

若是二手，学校较强的，金康园（对应项目：昆明广场、金康/利/禧园小区、翡翠湾等）、明通小学（北辰分校：北辰小区、凤凰城等）、新开的盘龙小学（龙溪校区御龙半山，俊发城原来的那个校区也可），二手房都可看看。

总体感觉，北市区小学基本没有什么弱校（相当于全昆明），水平都还不错。

7、万达附近的，这个楼盘咋样？

答：比起双塔板块其他项目，这个价格便宜太多了，1.1-1.3w的单价比之前金地的二手房还便宜。

二环南，离万达很近，同时金地自身也有商业中心，且运营还不错，生活方便。（同时，开发商宣传也能跟之前的二手房一样上书林一小）

缺点是只有两栋住宅，为传统塔楼，户型设计一般。

总体来说，如果预算不多但又想要留在万达附近，它完全符合。

8、您好，向您咨询下，我想在南市区购置一套带学区的大平层。目前手上有一套130平的房子，想先卖后买，请帮忙推荐下。我家小朋友目前读小班，计划在她上小学前完成换房。

答：南市区带学校且大平层，能接受私立学校就看润城。

南市区学校前三（个人排名），云附星耀、云附会展、云师大官渡。（分别对应，俊云峰（青云赋）、山海湾（山海湾8号）、都铎城邦。

总体感觉官渡区学校强于西山区。

9、老师，巫家坝现在的价格适合入手吗？有哪些盘可以看呢。

答：招商公园大道央璟地块毛坯，位置靠商务区，1.5w，另有住宅地块现房精装，1.7w左右。

还有特别豪的西派国樾和云锦东方。（就是价格太贵了）

今年云师大附小的落地，对巫家坝有明显促进作用。（也侧面印证了业主的强大）

若能放下中央公园执念，把它当作普通的一个开发中的区域、现代化的街区，那就可买。

10、西山区滇池境界附近买房，要好的学区房，100平左右，三房两卫有没有推荐的？

答：最近的、有配套学校的，龙湖学宸府、筑友双河湾。

如果学校要更强一些，那还是盛高大城旁边的书林一小。

11、请问俊发生态半岛的别墅怎么样？

答：

相对来说本项目越早期的别墅越豪一点，海东一期也不错。

同时本案拥有联排产品，又比后面出的草海别墅产品更强。

后期出的叠加，做了上下叠前后入户，保证了每户都有花园，产品设计不错。

整体来说，配套上比较丰富，公园、学校（海贝）都有，相对价格比草海板块便宜一点，同时官渡区这边也确实没有其他高档低密社区可选，选它也可以（且也可看二手房），需要注意的是俊发后期商业落地不确定，新的交房和绿化还得多看看。

12、父母住在金尚俊园附近的老小区，我想买了靠近父母，这周边有没有推荐的楼盘呢？不管是二手还是一手。

答：看预算。

有较高预算可以选美的北京路九号和京江隐翠，预算一万五左右可以看北京路九号回迁房地块单独管理的商品房楼栋，有个140的做了转角大阳台也值得关注。

一万五六预算还可以看滨江俊园二手，小孩需要读书可以买同德广场的二手。

一万二预算可以看金尚俊园二手，穿金路方向还有保利玺樾（跃层一万五以上）。

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2

二手房

1、请问碧桂园kcc云南映象二手房可以买吗？首套房。

答：可买。

价格挺低的，房龄新，户型好。

小户型117的楼栋位置太靠边，不如选143平米以上的，整体房源又多，价格优势明显。

缺点是没有好学校。

2、你好，想咨询一下，新希望白麓城郦璟苑，23 楼，98 平米的，115w，这个价位 OK么？

答：户型很好，小区位置也不错，离吾悦广场很近。

还算适中的价格。

3、老师，东原璞阅的二手房怎么样？看了一套三房，单价1万2左右，合适吗？

答：

对面保利明玥半山的两梯六户产品价格1.4w多，这样对比下来东原的价格还可以。

实际这个小区大户型报价多数在1.4w以上（不代表实际成交），你这个1.2w价格如果不是特别差的楼层那倒是真不算贵。

可以考虑。

4、实力壹方城，120的三房，怎么样？

答：80多的小户型一万一二，120多的大户型就得具体看房源了哈。

位置可以，二环内，旁边公交车人也多，也有商业，自身也可以读玖如堂的学校，或者武成（原龙泉路小学那个），可惜没有地铁+学校不够强。

一万一二留在二环内确实成本不高，可以考虑。

发现没有，二手房真的性价比高。

5、您好，白龙潭俊园到底是不是学区房，市场交易买卖真的可以就读中华小学和昆三中，有人反映可能还需要市政府工作证明。

答：根据中华小学2023以及之前招生简章，针对业主子女招生，没有要求工作证明。

它要证明的话，房价马上就变成一万一二了。

3

其他

以下问答来自北京盈科（昆明）律师事务所 王晓飞律师

1、开发商为规避国家信贷政策,通过与第三人签订虚假购房合同骗取银行贷款的,该房屋买卖合同是否有效？

答：《民法典》第一百四十六条规定,行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理。第一百五十三条规定,违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是,该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。合法有效的合同不仅需要出于当事人真实的意思表示,且不能违反法律行政法规的强制性规定。在个别情况下,合同还应当符合诚实信用和公序良俗原则,才能合法有效。开发商为规避国家信贷政策,通过与第三人签订虚假购房合同骗取银行贷款的,虽然合同当事人之间存在签订合同的真实意思表示,但该意思表示的目的是规避国家的信贷政策,是通过合法形式掩盖非法目的,极大地损害了国家的房屋信贷秩序,违反了上述法规规定,因此该房屋买卖合同无效。

2、房屋出租人拒绝收取租金,承租人是否有权起诉要求其收取租金?

答：诉的利益,反映当事人运用民事诉讼手段寻求救济的必要性,是当事人获得诉权的前提条件。当事人只有存在诉的利益的情况下,才有权提起诉讼。在租赁合同法律关系中,承租人应按照合同约定履行向出租人支付租金的义务,但收取租金是出租人所享有的权利而并非义务,出租人对于自己的权利可以进行处分,并且承租人放弃收取租金并未侵害承租人的权利,故承租人并没有诉的利益。因此,出租人拒绝收取租金,承租人无权起诉要求其收取租金。

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