购房要签署“保价协议”？昆明购房者真的怕了

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第268期的问答如期推出，本次精选了2023.12.24-2023.12.31的问题，个人观点，希望能给大家提供参考。

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新房

1、人民西路上那个金地的新项目能买吗？精装一万四左右，会不会烂尾。

答：金地都会风华，原玖悦府的后续地块，海伦堡退出后金地独立操盘开发。

处于西市核心区域，距离人民西路五百多米，步行到昌源中路地铁站大概10分钟，小区路口对面还有沃尔玛，位置上非常成熟方便。

小区是两梯四户板楼，没有百平米以下小户型，整体不嘈杂，虽是改善盘，但没有过多改善盘的溢价，这点很实在。

很适合在市中心上班、预算不高但又追求空间舒适度的小伙伴。

金地连续六年都是绿档房企，在昆明并无烂尾/延期交房的案例，并且交房品质都还不错。这个项目金地接手后建设速度非常快，短短两个月的时间9栋已经封顶，8栋即将封顶，马上加推6栋，安全性还是比较有保障的。

2、大华翠湖映与市中心其他这些大平层有什么区别，怎么贵这么多啊？

答：一环内大平层确实不少，价格两万出头，相对来说位置上，而处于翠湖板块的项目本来也不多，人文环境、学区氛围、圈层底蕴都更胜一筹，基本单价都是2.5w以上。

同时，市中心大平层多是容积率4以上（个别还在5以上），翠湖映容积率只有2.88，楼层最高只有22层，整体硬件条件就完全不同，两梯两户设计，私密性更强，小区业主圈层更纯粹。

当然了，大华翠湖映新推的楼王也确实很牛，硬装水准在昆明top级别，全屋装配均以德国、意大利一线品牌为主。

3、首套房，暂无小孩，考虑日常上班通勤，东风广场附近上班，不想买太远，首付30万左右，最好能保值的项目有推荐没？

答：两个硬性要求，第一上班方便，不要太远，第二是价格因素。另一个隐形的需求是希望房子买了别掉价。

可以看下昆明站南侧的中铁诺德央玺春风，地铁站附近，离市中心通勤比较方便，同时距离二环、昆明站以及后期规划的南北大道都较近，你的预算范围内可以看下98平米的三房两卫。

福德片区城改整体千亩规模，为中铁整体开发，可控性强一些，同时当期销售仅为首期地块，后期随着整个片区升级改造呈现，配套学校对外明确，潜力较大。加之项目处于二环南侧，临近已经成型的市中心、双塔板块，安全系数较高的同时又有一定的发展空间。

4、1.6w左右均价哪个盘有性价比一点呀？

答：总体来说，1.6w选择太多了，虽然买不到六边形战士、高端盘，但大多数中间档次项目以及个别优势突出的刚需盘都可以挑。

需要学校突出的，西北方向万科城1.5w+，新出的金地峯境（万科城附近，开发商也说学校也是长城中学（新盖一个），目前释放价格比万科城更低，1.4w左右，可以关注一下。

关注位置和商业的，北京路九号回迁房地块上的商品房（这个也有学校），1.4w左右；昆明站南侧的中铁诺德央玺春风（也规划有学校但没具体定哪家），1.5w左右。

关注产品设计、要求板楼、小区内部公区的，北部汽车站附近的旭辉广场和南边大商汇旁边的柳岸晓风比较突出，中式风格还可关注万科500里。

5、华润悦府有了解吗，是不是卖完了呀？

答：华润中心最早的前三期产品叫华润悦府，售罄；但后期推出的华润润府1-3期，都在售。

其中一期二期是现房，单价1.8w起，都是170平米以上的大户型。

三期期房，125平米以上，价格2w左右。

现在万象城也开业了，如果考虑离商场最近的，也可看之前悦府的二手房（二手报价都在1.9w以上），交房还是很不错的。

6、保利明月半山咋样呀，我看也在二环附近，离我上班不远，金马小学还可以吗？

答：靠近金马寺地铁站站口（步行200米左右就到），且离东二环不远，前往市中心比较方便。

目前185-190w左右可以买到128平米户型（两梯六户楼栋），已经交付，整体园区没有明显硬伤，具体可看这篇文章。

相对来说，单价1.4w多能买到的精装现房，本案的综合性其实还还可以，缺点就是配套小学在当下各类新项目的名校中还不够亮眼。

7、南市区某盘，我看中介都在发什么10500一平低价处置的房源？

答：暂无售楼部的公开+私下消息显示有这个房源，谨慎对待。

询问了两家中介，说法也不一样，一是说是法拍房，需要竞拍，但有中介商可以帮忙贷款，那如果是这样，10500只是起价，实际成交价格还不好说。二是需要全款购买，‍

另外查询了昆明房产信息网，根据这部分房源号与准售许可的房源号做了对比，发现网上流传的房源明细并不在房产信息网公布的可售房源信息中，根据房产信息网的解释，“未显示的房源可能涉及查封、在建工程抵押及其他不可售的情况”。

8、看中保利天珺186平这个户型可以吗？这个盘能分析一下吗？

答：保利天珺186平户型非常能打，独立玄关、转角端厅，主卧可改大套房，客厅尺度阔绰，且精装配置也还可以，装修风格也比较时尚。

本小区产品力非常不错！

但这个186平米单价也是最贵的，要2.2-2.5w。（最便宜的户型是143平米中户，一万八九就能买到，但精装配置还是有些区别）

2w+的盘市场上选择不少，对比这个价格段的项目，本小区地段优势不够亮眼，其他两万多的项目位置都更靠核心商圈，比如万象城-华润，大悦城-金茂府，同德北辰-京江隐翠，这些地段认同度都不弱。

但保利天珺胜在容积率偏低（只有3.1），看你哪方面的需求更强一些了。

9、xxxx项目购房即可签署保价协议，这个有用吗？

答：也看到昆明个别新楼盘推出了关于保价协议的宣传，即开发商对项目后期售价的一种变相承诺，约等于“未来售楼部的价格不会跌”之类。

开发商抓住了购房者“怕站岗”这一心理，该协议确有一定的法律效力。

只不过，实际操作过程中，有一定的漏洞，比如房源是同样价格卖，折扣也一样。

但开发商可以有各种促销手段，比如首付30万可以分若干年付清，还可以送车位，送大额购物卡，送装修大礼包，送10年物业费。

还可以从渠道方下手，比如老客户介绍新客户，给老客户较大奖励，至于介绍人再和客户私下约定些什么，谁知道呢？

请问是不是保价了？

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其他

以下问答来自北京大成（昆明）律师事务所张婉珺律师

问：2020年父母为我付款买了一套房，产权人是我。2021年我结婚后，妻子多次与我争吵，要求我将她的名字添加到房产证上，并恐吓如果不添加就去法院要求离婚，万般无奈下，我只好在房产证上添加了她的名字。但后面我父母知道后，非常反对，我也很后悔，现在能撤销吗？

答：不能。该房屋一开始属于您个人的婚前财产，婚后你在房屋的产权证上添加了配偶的名字，属于对妻子的赠与，根据法律规定，在婚姻关系存续期间，夫妻约定将一方所有的房产份额赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前可以撤销赠与，但若赠与房产已经办理产权变更登记，则因财产权利的转移已完成，一般难以撤销。

问：我家小区的物业管理极差，我能不能以物业公司服务太差为由，拒绝缴物业费？

答：这个问题需要具体情况具体分析。因为物业服务是针对的是小区全体业主所展开，涉及全体业主和整个小区的公共利益，如果不满意物业公司提供的物业服务就拒交物业费，这样的做法会伤害到其他多数业主，因此不能仅以物业服务不满意为由拒交物业费。但是，如果物业服务存在违反法律法规、物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以向法院起诉要求，物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

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