去年昆明地卖得不多，但戏真不少

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一句话总结2023年的昆明土地市场：

就算是把周边的什么安宁嵩明、富民石林等几大“金刚”全算上，商住类用地的土地出让金总额，也不过在八九十亿的区间徘徊。

放以前肯定没人信，昆明一整年的卖地收入，有一天居然要靠工业用地扶一把，才有可能够到百亿的门槛。

在这样的背景下，讨论过去这一年本地的土地出让与成交是涨是跌，意义似乎已不大；

但如果跳出数字之外，聚焦关键的居住类用地，会发现正如今天的标题所说——收入不多，但戏不少。2023年的昆明土地市场，还是有不少新鲜事可以聊一聊的。

虽说是要跳出数字，必要的数据还是要列一列的。

我们盘点了昆明公共资源交易中心公开的，2023年本地各区县市成交的居住、商住混合，以及同批次打包成交的商业用地信息，得到的结果是这样的：

去年全市范围内总计成交了31宗居住关联地块，总面积约为89万㎡，总金额则约为63.6亿。

数据源自昆明公共资源交易中心。昆明楼市汇总整理

不难发现，无论市场再怎么收缩，居住类用地依旧是不可取代的中流砥柱，土地市场这仅有的脸面全靠其在撑着。

在此基础上，2023年的昆明土地市场有着两大显著特征——一是相关用地全为底价成交，溢价竞价已成过去式。

这倒也不难理解，随着出让成交两端的意愿齐齐走弱，买的卖的显然都不再像以前那么大手大脚，地块能底价成交已经很不错了。

另一方面，有点出人意料的是去年本地多数区县市居然都有居住用地成交；这既包括核心的市内五区，也囊括了安宁、嵩明、石林、禄劝以及富民。

在市场高位时这些周边区域能有类似的表现并不算出奇，但关键眼下的楼市情况大家都看在眼里，其还能勉强跟上主城的土地市场步伐，就显得比较难能可贵了。

唯一的例外是晋宁，虽说其去年一整年也就出让了1宗居住用地，但确实是流拍了；

而主城范围内“拖后腿”的则是经开区，3宗合计近18万㎡的居住类用地全数流拍，导致去年本地的卖地收入，活生生少了9个小目标。

以上这些还只是比较表面的变化，相信大多数人只要拿到数据，自己就能归纳个七七八八；

而接下来要聊的，就是一些相对深层次的趋势了。

首先是“回锅地”的比重开始有所上升。

在土地市场中，一宗老地块被收回或是长期搁置，重新包装再上架并不算什么新鲜事；但眼下相关处置中，明显多了问题项目这一层诱因。

在去年本地成交的用地中，就有两个比较显著的例子：

一是9月时昆明绿恒房地产开发有限公司摘得的福海街道办居住用地，其正是之前云报华府未开发完成的G地块。

图源昆明自规局。以下图片除特别标注外，均为同来源

值得一提的是，这一地块原先为商业用地，去年先经过商改住调规后，才再次上架出让——将问题项目遗留地块盘活与土地招拍挂串联起来，这在过去确实不多见。

另一个类似案例是12月时，云南汇贤房地产开发有限公司摘得的两住一商3宗用地；从地块坐落及周边项目现状来看，其应该就是之前逸天峰未开发完的后续用地。

实际上如果比对规划信息的话，能发现相关地块早在两年半前就已被俊发以约2.46亿的总价给收入了囊中。

也许是当初就未结清土地出让金，也许是后续不得已退地，总之去年时这批土地重新上架成交，算是传递出了明显的盘活信号。

当然，这家拿地的云南汇贤房开也很有意思，拿地前一个多月公司才注册成立，注册地又在俊发中心，也无怪大家会浮想联翩了。

其次，有着本土国企背景的企业，在土地端的表现正越来越活跃。

这当中既有昆明市安居集团有限公司入场，豪掷近11亿拿下部分老国贸用地这样的操作；

也有盘龙建投通过下辖的昆明杰盛房地产开发有限责任公司，来推动任旗营城更的尝试；

还有滇中城投不甘寂寞，开始入局保租房的开发建设。

图源云南滇中城市建设投资开发有限责任公司官网

而且，这种活跃还不同于以往的单打独斗，多了一层合作开发的概念——以任旗营城更为例，盘龙建投就引入了旭辉来负责项目代建；

而老国贸用地如何开发虽还未定，但考虑到相邻地块通过安居并购佳湖、再最终呈现为保利天珺的过程来看，其也未尝不会走合作开发的路子。

国企挑起重担固然多少有些无奈，但思路相较过往确实也开阔了许多。

再次，开发中项目的“补仓”，成了不少企业的拿地动机。

这方面的典型案例无疑是万科——年底时万麦、万萃两家万字头企业相继出手，瞄准的均是会展板块用地，其持续做大“七彩国际社区”IP的意图不言自明。

图源云南万科官微

只不过，这当中万麦所拿的地块，早在3年前就已有邻近用地储备埋下伏笔，其可能会以一个全新的案名形象亮相；而万萃所拿用地则靠近逐渐成型的500里，其拥有依附已有项目延申的资本。

这种补仓还并非主城项目所独有，以在石林拿地的石林东晟房地产开发有限公司为例，有消息就显示其去年新入手地块，就将用于开发东鑫和园的二期。

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到这里可以稍微总结下了：回锅、国企以及补仓，可说是2023年昆明土地市场的三大关键词。

但还有一个更为重要的内核，影响可能更为深远——那就是从土地摘牌到项目入市，这之间的时间节奏正被高度压缩。

典型案例是年初成交的五华及呈贡用地，其对应的项目建投春城華府与海荣滇池澜庭，均已在去年年内便完成了首轮销售或是内购，速度不可谓不快。

而去年11月时拿地的邦泰新项目，更是在一个月内就通过了规划审批，离拿证开卖就差临门一脚了——显然，这种高速不是仅靠项目自身就能实现的。

这其中当然少不了相关部门提速增效所带来的影响，但如果仅仅将其出发点定位为“救市”，又未免显得有些狭隘了。

因为去年提速的可不仅仅是主城项目，周边区域无一例外都上紧了发条。

比如云南天之昱房地产开发有限公司在禄劝开发的星河春城项目，被当地树立为了“交地即交证，交证即开工”的典型。

在土地摘牌仅约一个月后，企业便拿到了国有建设用地使用权不动产权证书。

再比如9月底时新嘉园在嵩明取得的居住用地，据官媒报道也是不到一个月工程便已进场且地基已完工，这样的效率实属罕见。

这股“快”的风气，折射出的本质是相关部门战略的转向：既然眼下不少房企对拿地的态度，与多数人对买房的观点相仿，那就不妨从根本上做出调整。

对有的购房者而言，不是不愿意买，而是缺乏对项目的信心，以及不认可部分房产的价值；平移到土地市场相关逻辑也说得通，只要地块品质过硬，能让房企看到利润空间，其自然会有出手意愿。

而新收储的优质地块总归有限，相反是很多地段不错品质尚佳的用地，被锁在问题项目上，变为了闲置土地，形成了资源浪费。

因此，如果能将问题项目盘活，与加快合规项目的快速审批落地串联起来，再由国企牵头来分担风险，未尝不能打破土地市场眼下的僵局。

发现没有？所谓的几大关键词其实都服务于同一套逻辑，那就是丰富供地来源，化解闲置土地，让项目开发的前置环节变得更为顺畅。

从这一角度而言，未来招拍挂土地的来源将更为多样，审批流程可能会进一步提速，而优质地块的数量则有希望持续增长，对各方而言这将会是一个多赢的局面。

只不过，这种变化不知道会否培养出更多的“等等党”房企呢？

就好像房价如果一直降，催生出的并不是需求，而是对更低价的观望；土地市场眼下所面临的问题，其实也差不多。

有句顺口溜说得很好：只要思想不滑坡，办法总比困难多。

只不过每种办法的效果好坏、市场所能承担的试错成本，短时间是难以看破的。

所以土地市场正在上演的这出大戏，最终会将楼市导向何处，暂时还不得而知，只能说来日方长了。

拓展阅读：

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