昆明市场上有好房子吗？
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问：
过去一年，昆明楼市中最令人印象深刻的产品是什么？
有哪个楼盘的户型/精装/格局/园林/会所最让你印象深刻？
2023年全年，昆明共有如下17个全新住宅项目入市（拿到预售）：
中铁诺德央玺春风、滇悦菁华苑、大华翠湖映、白沙理想居、远大翠湖春境、能建未来城、海荣滇池澜庭、中铁时代央著、中铁壹号峯景、青年说云悦、龙湖青雲赋、龙湖学宸府、锦粼天曜、山海湾金澜锦翠、保利天珺、富康城紫悦府和建投春城華府。
另有公寓属性的昆明君悦居，以及此前已获证接续销售的金地都会风华等项目。
总体来说，新推出的小区硬件产品上，没有太大创新。
与早年各大项目重装大门、卷外立面不同，今年的产品发展方向在小细节上，也有颇多记忆点：
比如卷会所，越来越多改善盘设计有会所+泳池配置，豪宅项目更是在会所上继续升级，如山海湾8号做了下沉式会所+空中会所双会所。
卷车库，越来越多高端项目做出了全精装车库，甚至双向四车道的地下车库。
即便不是豪宅，千元级别的刚需盘，也能用几百平米的装标做出了五脏俱全的效果。
接下来，我们来捋一捋，过去一年昆明楼市中产品更新变化的关键点。
昆明精装房的三个档次
“奢装、精装、简装”
不知从何时起，昆明的精装房精确划分出奢装/豪装、精装、简装三个档次。
仅从开发商置业顾问的介绍中就可明确分辨：
“我们不是精装房，我们是豪装（或奢装）”——这是【奢装】。
“我们就是普通装修”——这是【简装】。
其他的不上不下的，可能比主流装修好一点点的，通通理解为【精装】。
如图：
奢装/豪装
精装
简装
这里，有大华翠湖映对自身豪气装修的自信，不甘于与普通精装房相提并论的傲气，也有千元盘白沙理想居的自知之明，是什么装修就是什么装修，接点地气能省一点是一点。
当下昆明在售精装房，装修标准每平米800到10000元不等，高端项目装修标准甚至比部分低价项目的房价还贵，世界大牌花样堆砌，没有最贵只有更贵。
但即便是800元/平米的精装，门强厨地卫同样齐全，甚至造型款的顶灯、客厅吊顶、厨房吊柜，也能做到不千篇一律。
（滇悦菁华苑的精装，宣传800装标，本身也能看得过去）
自打2020年中国铁建西派国樾将泳池入户引入昆明精装，自此引发昆明精装房新一轮进阶，配套全屋地暖、中央空调+新风加湿系统、天然大理石地砖/背景墙、中西双厨等已经成为昆明改善盘/豪宅盘的标配。
不过，装修丰俭由人，装修再好，也需要站在产品硬件基础之上。
开发商们，还需努力！
如果未来90平米做四房，不要奇怪
相较于2019-2021年楼市上行行情，刚改/改善盘越做越多，户型也越做越大，140平米以上做三房、双套房设计（或三套房）是主流，但2023年的产品设计趋于收缩，两房设计开始回归。
（能建未来城两房）
（中铁时代央著两房，这个就只有单面采光了，户型一般）
保障房项目改为商品房的理想居、菁华苑等项目均为70-90平米面积段，同时位置还算不错的中铁时代央著、能建未来城都开始用70平米级别的两居室做起步户型，山海湾金澜锦翠也做出了103平米四房这样小面积多居室的设计。
（白沙理想居92平米三房，硬是将厨房外的阳台改造成了一间卧室）
配以合适的价格，降低门槛，让刚需上车，已经成为当下销售去化的关键。
（山海湾金澜锦翠建面约103平米户型做了四房）
而更大的面积段，140平米以上的大户型开始探索多功能、全生命周期型的产品，追求“一步到位”：
（招商雍珑府建面143平米户型，客厅和卧室之间非承重墙的设计，可灵活改造成三房或四房）
不能灵活改造的户型，不是好设计。好精装也只能用10年，而好户型能用一辈子
“零”公摊、更大阳台、全包阳台的设计加入战局，板楼多面采光的全面进阶。
早前，拉通阳台可以是这样：
（143平米户型，客厅+一间次卧拉通阳台，长度6.8米左右）
现在是这样：
（也是143平米户型，将阳台全部拉通，长度达12米）
而在部分行政区域要求封阳台的前提下，做出了全包阳台的设计。
最重要的是，今年已有至少两个项目将飘窗全部改造了一下，实际运用过程会将飘窗敲掉，相当于向外推了80公分的面积。
楼栋公区不精装，那跟老房子有何区别？
当头部的豪宅项目卷公区的时候，第二梯队的项目为了高溢价会自觉向上看齐，故而主流趋势是“改善公区豪宅化，豪宅公区酒店化”。
来看下去年交房的几个项目的公区：
（俊发俊尚峰，2023年下半年交付，项目价格1.7w~2w之间）
这几个项目比较有代表性，中等偏上的价格，两梯四户/六户产品，改善项目，但入户大堂的设计已经超出一般项目，漂亮、大气，同时还带着一点艺术感。
（中海云麓九里，2023年下半年交付，项目价格1.7w~2w之间）
再来看普通一店的入户大堂：
（云和中心，2023年下半年交付，项目价格1.6-2w之间，虽然价格不低，但大堂设计稍微中庸了一点，也是大部分普通项目入户大堂的水平）
2w以内的项目已经做到还不错的水平，设计上档次、挑高空间、颜值不俗，那么更高级的住宅项目，该从哪里卷呢。
因部分项目还暂未有正式交房的，我们仅能从已经开放的样板园区示范段来窥探一二。
主打石材、产地、大师、稀有以及“没见过”。（住宅项目中少见，但或许在高端酒店中运用比较多）
龙江金茂府，楼王栋号入户大堂的背景墙是智利彩虹背景石材，产自巴西，纹理丰富且有一定的透光性，精雕细琢后加上灯带，主打一个流光溢彩。
（智利彩虹背景石材）
而大华翠湖映，楼王栋号入户大堂的背景墙是宝格丽奢石背景墙，纹理大气自然，整体经典华贵的视觉冲击，调性高雅奢华。
看热闹不嫌事大的小伙伴说，“赶紧搜一下，哪个更贵！”
别搜了，反正都是买不起的高档货。
会所，开始飞入寻常百姓家
常见会所包括康体项目（健身房、球类、泳池等）、休闲娱乐项目（棋牌娱乐、影音、阅读、儿童类）、商业服务（私宴厅、酒窖、茶室等）几类。
没有条件做独立会所的项目，会在架空层中下功夫。
（绿城诚园，2022年年底交付，一楼架空层，非常实用的设计）
如今，会所的突破是在于，这不再是豪宅盘的专利。
卷，还可从小众、特色化突破，也是一种产品进阶的方式，2023年我们见过了昆明住宅小区第一个双会所的（山海湾8号），也见过了第一个独立儿童会所（山海湾·金澜锦翠），没准未来也可能会有独立的女子会所、老年大学等等之类。
山海湾8号是昆明首个拥有双会所的项目：
（下沉式会所一角）
（空中会客厅外景）
去年新亮相的山海湾金澜锦翠设计了针对儿童的会所，将全龄段亲子配套融入到项目之中。
再来看去年年末新亮相的新项目，金地学府名著的公区会所：
（金地学府名著也配套有业主会所+泳池）
要知道金地学府名著项目预估价格1.1w~1.3w。
这样的价格已经属于昆明新盘中偏低的一类了，都已经开始配置带泳池、健身房的独立会所了。
这也意味着，未来的改善盘豪宅盘，再标榜自己有xxx会所的时候，购房者大可评论——“这算个球？不过如此”。
（早前恒大大部分项目都有个独立会所，也不稀奇）
卷车库，还能有哪些花样？
中等水平的车库：
（保利明玥半山，地下入户大堂+车库通道口）
类似车库交付，格栅吊顶、线条灯带、仪式感的入户通道，属于昆明主流偏上的车库精装效果，类似的设计已经不少见。
再来看车位：
（中等偏一般的水平）
比较上档次的项目车库：
环氧地坪、星空顶车库入户基本已经是豪宅项目的标配，精装地下入户大堂，多样化灯带、车库造景甚至地下环岛造景等都已经出现，标志着昆明住宅小区公区精装化的全面升级。
（山海湾8号地下车库，高度2.9米净高，每条车道宽度在3.5-3.75m之间，堪称“为豪宅而生”）
山海湾8号的地下车库比较值得一提，这个车库放在西南四省都是非常【炸裂】的存在。
（时值冬季，这几天地下车库的环岛还搞了主题装扮，其他家赶紧学起来！）
好的项目，或许占据地段优势，享受区域红利能够引发市场关注，但总体核心离不开产品本身。
2023年以来虽有众多项目亮相和交付，但还需在更多方面发力（景观亮点尤其不足），园区景观、建筑、室内、地下等多要素结合，才是产品的全部。
市场上确实有好房子，但真的不多。
豪宅项目引领潮流，改善盘、刚需盘不断向上模仿，昆明市场的天花板或许被刷新了好多次，但更重要的是整体市场不断提高产品力的下限，大众需要的也不是满足最低标准而已。
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