昆明的二手房降到多少才能成交？
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导语：
现在挂着二手房的房东，谁没被中介劝着降过价？只是价格降了，成交的迹象依然没有。
可能有人会说：没有降到位。
真是这样吗？
市场热度 全指望二手房了
首套房认定放开了，限购限售取消了，首付比例降到了史上最低，房贷利率也下调了……
可以说，对于昆明市场而言，能用上的“工具”都用上了。
相较于一线城市在政策利好下，出现明显的市场反弹。新政落地后的昆明市场，似乎还处在观望期。
考虑到昆明已经实打实地迈入了存量房市场，判断整个市场是否真正复苏，还要看二手房。
从贝壳找房统计的数据来看，今年1-5月，新增二手房源约3.4万套。
以挂牌数量长期处于榜首的万科魅力之城为例，目前同小区在售房源有609套。
目前二手房市场的问题是：挂牌量居高不下。
买家可以选择的太多了，间接导致成交转化困难。
从价格上看，5月份二手房成交均价约1.1w/㎡，同环比均下降。
从成交均价（即下图中的贝壳指数）趋势来看，昆明近一年的二手房价格都在降。
如果说成交情况反映的是当下的市场，那么挂牌价调整则体现了接下来的市场预期。
利好频出，救市决心之大，是否能修复市场信心呢？
从诸葛找房统计的数据来看，目前二手房涨价房源为极少数，而降价房源超过九成。
以过去一周为例，昆明二手房调价房源中,涨价房源量占比为5.88%，降价房源量占比则高达94.12%。
可以说，降价才是常态，而且未来一段时间，二手房均价估计还会继续降。
二手房交易成本或下降
不仅房东降价，接下来，中介费可能也会降。
5月28日，昆明市住建局发布了《昆明市住房和城乡建设局关于进一步加强房地产经纪管理规范存量房房源核验的通知》。（下文简称通知）
该通知重点是为了加强对存量房市场的管理。
包括对中介机构和从业人员的管理、存量房信息发布主体的管理、二手房源核验、规范房源信息发布、规范合同网签备案等。
前面也提到，昆明正处于存量房为主导的市场周期，规模变大，问题也随之而来。
广州深圳等城市，就出现了中介通过虚构低价房源信息、伪造成交价格等手段,误导业主和购房者的预期，造成市场混乱。
加强存量房市场的管理，可以防患于未然。管理内容主要还是针对房产经纪机构的，不多赘述。
在通知的第七条，涉及“进一步规范经纪服务收费行为”，倒是和二手房买卖双方都有直接关系，重点关注一下。
①具有市场支配地位的房地产经纪机构，不得滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费用。
这一点是为了打破房产经纪的垄断行为。
尤其是一些大的中介机构，可能存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题。
以身边的同事为例，在他们卖房期间，就有相关中介机构，以提供附加服务的理由，额外收费。
在卖家选择了这项服务后，房源就能在网络平台上优先展示或者打上优质房源的标签，线下优先带看等。
其实，这就相当于大中介利用手上的客源优势，收取额外费用。
实际看下来，“花钱”买了相关服务，能辅助提高房源热度。但是，最终能否成交，还是要看价格。
而对于没有额外付费的卖家来说，房源曝光度和带看量相对减少，成交难度+1。
②房地产经纪服务收费由交易各方协商确定，房地产经纪机构要合理降低住房买卖经纪服务费用，鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。
这里不仅提出降中介费，而且还提到了“分档定价”——成交价格越高、中介费率越低。
在实际交易中，遇到总价较高的房源，绝大部分中介会提出，中介费可以少。
由于没有具体规定，中介费少多少，还要看买家和中介砍价。
从我们跑二手房的经验来看，小中介自主性更强，会更好协商，收取的中介费普遍比大中介更少一些。
③引导由交易双方共同承担经纪服务费用。
过去，昆明二手房交易的中介费默认由买家承担，一般会收取房价的2%作为中介费。
当然，为了促进成交，中介机构可能会适当给中介费打折。
这两年，绝大多数中介机构都“双边收佣”，即买卖双方各承担1%的中介费。
毕竟是买方市场，相比动辄降几万、十几万的房价，大部分卖家都能接受承担这部分中介费。
降到多少 才能成交
在一系列政策利好后，大家还是在观望，为什么？
卖家生怕自己割肉割太多；
买家生怕自己抄底抄到了半山腰。
在最近一期问答栏目中，不少卖家咨询自己的房子挂牌价多少合适，买家则在犹豫多少价格入手合适？
由于二手房本身存在户型、楼层、朝向、装修、家具家电的差异，没有实地看房，很难估价。
比较简单的办法是，看一看近期二手平台的同小区成交房源，可以作为自己房源挂牌价的参照。
我们在贝壳找房上，整理了一部分近期成交的房源，涉及主城各区100多套房源。
（注：表中成交数据来源为贝壳找房，仅为单一平台单一房源的成交信息，不代表该小区其他房源成交情况，仅供参考。昆明楼市整理/制表）
从近期顺利成交的房源来看，有几个比较明显的特征，可能值得二手房卖家借鉴。
①不要试探，价格一次降到位，现在不是互相博弈的时刻。
在成交的房源中，会发现一个有意思的现象。
成交周期在两个月之内的房源，调价次数很少，部分项目挂牌之后没有调价就成交了。
在挂牌量较大的小区。相较保留一定议价空间，直接亮出底价，反而是卖方的诚意体现。
比如北市区荷塘月色成交的房源，120㎡，成交总价138w，单价11476元/㎡，成交周期仅22天。
价格明显低于该小区同类型的挂牌房源。这类房源中介愿意推荐带看，有了价格对比，买家也能更快决策。
所以，确实着急卖房的，直接给到底价更利于成交。
②有地段和学校优势的，价格相对稳定；二环外且划片学校一般的小区，单价跌破1万。
和新房一样，学校，仍然是很多家庭买房的第一要素。
因此，划片优质学校的小区，在二手房市场上的价格相对坚挺。不是没有降价，只是没有降到太离谱。
比如万科城，成交房源单价在1.4-1.5w/㎡；绿城春江明月，单价在1.37w/㎡；月牙塘小区，成交单价约2w/㎡；江东花城，单价在1.2-1.3w/㎡……
地段也是影响房价的重要因素，但是和前几年相比，地段溢价减少。
比如翠湖板块，成交的昆湖花园单价在2w+，而在2021年和2022年，该小区房源单价在3w+。
比如同德商圈，昆明广场今年成交的房源，单价普遍在1.7-1.8w/㎡，而在去年上半年，该小区大部分房源的成交单价在2w/㎡。（非回迁房地块）
二环边/外没有优质学校配套的小区，尤其是点式楼，在二手房市场比较弱势。
比如万彩城、汇和紫熙园、翰林澜山、金昙花园、广福城、金马腾苑等小区，近期成交房源单价均低于1w。
③低价房源越来越多，低总价小户型更易成交。
在挂牌量居高不下的当下，低价房源越来越多，不少卖家选择跑步离场。
比如上图中的房源，成交单价均低于8000元/㎡。
其中呈贡没有在行政中心的普通住宅产品，二手房卖不起价，其他区域五、六千的房源，则以公寓产品为主。
之前的文章中，我们也提到，不少年轻人选择公寓产品。（延伸阅读：《总价30万不到 不听劝的年轻人买起了公寓》）
从近期的成交来看，也能看到这个迹象。
比如融创海豚湾、和悦铭著、德润朗悦湾、保利天际、海伦国际均有总价小于30w的公寓成交。
所以，回到上文提到的卖家不知道卖多少合适，买家不确定多少可以入手的问题，大概可以从快速成交的房源上找找答案。
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从目前昆明的市场来看，二手房兴，则楼市兴。
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