昆明人以后会住进更好的房子？

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上周的《第四代住宅 为什么没在昆明火起来？》一文中，我们提到了一件事，那就是多个城市在近期密集调整了居住产品的规划标准。

总体而言，大家都在想方设法放宽住宅尺度，新一轮居住产品的松绑已是大势所趋。

以近期发布了新版建筑设计规则的深圳为例，其两处关键变化，基本代表了当下各地调整的两大主要方向：

一是其不再将一些非居住空间纳入“计容建筑面积”，此举能减少公摊比例，提升得房率；

图源网络，下同

二是深圳扩大了阳台和飘窗的尺寸——前者取消了原先2.4米的进深上限，后者则是将进深拓宽了20厘米。

如上周的推文所说，目前已有广州、珠海、长沙、武汉、苏州、青岛等城市加入到了这一轮放宽阳台及赠送空间的行列中来；而在昆明本地，近期好像也出现了一些蛛丝马迹。

一方面，今年3月时昆明市自然资源和规划局启动了修订《昆明市城乡规划管理技术规定》的调查，潜台词似乎是本地也要像深圳一样，升级居住产品相关标准了；

图源昆明市自然资源和规划局

另一方面，5月首开入市的呈贡新盘邦泰臻境，流出的户型图显示其景观阳台的宽度达到了2.5-2.8米，这一尺度在本地产品中并不多见。

这样一搞等等党毫无疑问又赢麻了，因为其不仅等来了史诗级的信贷松绑新政，继续等下去，还有可能等来更好的新房产品；

而难受的则是房东和在售项目，因为如果买家都认为未来的产品品质会有肉眼可见的提升，试问他们手上的房子又该卖给谁呢？

但说是这么说，实际情况可能要比看上去更复杂一些。基于前面提到的这两处蛛丝马迹，并不能得出昆明居住产品很快就将升级换代的结论。

为什么这么讲呢？我们先来聊聊呈贡项目。

要想将宽度2.5米以上的大阳台，与本地住宅产品规划标准松动这两件事划等号，关键在于其是否打破了原先的规定——很遗憾，答案是并没有。

昆明住宅阳台尺寸的标准主要来自两份文件，一是目前执行的2022年版《昆明市城乡规划管理技术规定》，一是传说中的《昆明市阳台和凸窗建筑面积计算细则（试行）》。

在前一份文件中，是这么描述阳台尺度的：

“阳台面积宜为客厅（含餐厅）、主卧、次卧等对应房间面积的35%，不应大于40%。其中厨房阳台面积不应大于厨房面积的50%，若导致阳台进深小于1.5米时，可按1.5米设置，超出部分按照全面积计入计容建筑面积。

在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积，在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。”

而在后一份文件中，则进一步细分了凸阳台与凹阳台，其标准与前面差不多——当凸阳台进深大于1.8米、凹阳台进深大于2.4米时，水平投影全部计入建筑面积。

发现没有？无论是哪份文件，其实都未设置阳台宽度上限；也就是说，只要购房者能接受建面增加所带来的价格上涨，理论上新建项目的阳台想修多宽都可以。

而且，你是否注意到了我们对后一份文件的称呼？本地这一凹凸阳台进深的细分规定，是立足于全国层面的2005版《建筑工程建筑面积计算规范》所拟定的。

但随着2013年新版规范的启用，05版规范10年前就已被废止；换句话说，眼下其是否还生效都要打个问号，2.5米或是2.8米宽的阳台也压根说明不了什么。

图源2013版《建筑工程建筑面积计算规范》

这里第二个问题接踵而至了：那昆明又为什么要在眼下这一时间点，启动相关技术规定的修订调查呢？这和其他城市的密集调整息息相关。

很多人可能以为，眼下这轮居住产品尺度层面的松绑，原因是市场成交的下行——因为房子不好卖了，所以才要升级产品恶补品质，合情合理。

但实际上，市场面的影响更多只能算作是催化剂，众多城市之所以会在近期密集调整居住产品的标准，根本原因还是去年住建部拿出了一份《民用建筑通用规范》。

在2013版《建筑工程建筑面积计算规范》没有废止的大前提下，这一通用规范针对一些细节进行了优化，就比如今天反复提及的阳台。

而无论是昆明也好、深圳也罢，前一轮地方标准修订的时间都是2022年，所以其才会在时隔不到两年的当下来启动新一轮调整。

换句话说，昆明3月份启动的调查，实际上已经落后了其他城市好几拍。

而由于标准修订往往还要经历项目采购、意见稿公示、听证会等必要步骤，年内本地不见得能拿出一版所谓的新标准。

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相信到这里，你应该能理解今天标题的含义了：

昆明大概率会和其他城市一样，在未来放开居住产品规划层面的一些软性限制；

但具体能松绑到何等程度，以及新规何时才能真正落地，现在都还不好说。

而至于下一代更高品质的住宅，那可就有得等了；因为即便是那些已拿出新标准的城市，多数也都面临着房企拿地意愿下降的现实问题。

还是以昆明为例，今年1-5月，主城范围内仅出让了7宗面积合计290余亩的居住用地；而除去邦泰位于双塔的新项目，其他6宗全都是保障房用地。

数据源自云南省公共资源交易中心，昆明楼市汇总

明眼人都看得出来，就算未来的产品尺度有所放松，如果土地市场的萎靡态势不扭转，那再好的条件也不过是纸上谈兵。

而由于今年供地限令的出台，包括昆明在内的很多城市，都有了一道新题目待解——其当务之急无不是想方设法把商品住宅的存量先降下来，才有资格去谈论其他。

当然，对很多人而言，昆明新房被诟病最多的点可能并不是阳台尺度、公摊多寡，而是高容高密——也即筒子楼这一老大难问题。

好消息是，这一痛点还真有可能在未来得以改善。

图源2022年版昆明市城乡规划管理技术规定

因为昆明新房高容的根源，是城市更新所导致的地块容积率居高不下。毕竟动不动就是30层以上、总高超百米的高层，容积率是无论如何也压不下来的。

但今年启动的新一轮城更，主导者变为了地方性国企、资金来源则主要靠专项资金，房企的参与度大不如前；正如我们之前所说，很多项目可能只会建设回迁安置房，而暂时不会推出商品房。

根源上一拉闸，流向市场的高容高密产品自然就会减少，老大难问题可能慢慢也就缓解了。

总而言之，来自楼市的负面反馈，确实在加快市场各方面规则的重构。

而无论你是否愿意承认，至少到目前为止等等党一局未输。

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