不扒不知道，原来，外地房企早就在东莞产业地产发力了……
随着传统地产行业进入了白银时代，无论是本地的还是外地的房企，其实都希望能探索出一条房地产行业的多元化之路。
近几年，东莞大力促进产业转型升级，加上城市更新“工改工”和产城融合热潮的助推，许多外地房企都积极在东莞布局产业园区项目。
不过，传统房企搞产业，并非“一片坦途”。有些房企依然采取固有的高周转思维去打造产业项目，忽视运营和招商能力。
甚者，有些房企搞产业地产只是为了勾取住宅用地或以类住宅的形式去开发产业园区。
讲真，在这样的行业环境下，外来房企们真的能搞好产业地产吗？
来吧，今天，我们一起来讲讲它们的故事。
轻资产、低成本投入
外来房企在莞试水产业地产
在上一期的时候，产业君提到过，微改造形式的产业项目是现今“工改工”模式的雏形。
在当时，本地房企的入局也同样给急于拓展第二业务的外来房企一次不可多得的机会。
毕竟，这类轻资产项目投入成本并不大，还可以借此机会布局产业地产，培养自己的运营团队，建立起自己的产业地产投研模型。
于是，首先入局的万科，在2013年与本地房企中天联手改造了位于南城中心区的最大的台资鞋厂——万鑫鞋厂，打造了769文化创意园项目。
｜769文化创意园（来源：广东中天）
这也是万科集团首个文化创意产业项目，目前入驻企业达137余家，运营至今已成为了东莞最热的青年文创园区，先后荣获省和市级文化产业示范园区等荣誉称号。
跟随万科其后的，就是碧桂园了。万碧两巨头作为东莞房地产销售榜前三甲，万科玩什么，那碧桂园必须跟上。
于是在2015年，位于东城的乌石岗工业区的33栋厂房以全新的名称“33小镇”展现在大家的面前。
｜改造前的乌石岗工业区（来源：碧桂园商业）
这个项目由碧桂园莞深区域和深耕东莞多年的永正文化集团联合打造的。这时，碧桂园集团的产城事业部还没成立，作为碧桂园旗下首个文创产业项目，它的诞生倍受行业关注。
｜改造后的33小镇（来源：碧桂园商业）
园区主要规划为文化创意、休闲体验和创客商务三大功能区，集时尚体验消费、创意办公、艺术酒店、展览演出、美学空间等于一体。
和769文化创业园有着不一样的地方，33小镇更像一个带有文创产业特色的文旅项目，它结合了东莞各个镇街制造业的特色，这里的工业雕塑、文化展示墙仿佛都在述说着这座城市过往的故事。
｜33小镇文化展示区（来源：碧桂园商业）
值得一提的是，33小镇正处于国家3A级旅游景区验收阶段。现在，它的目标是要打造成为湾区最有温度的文化创意园区和最有影响力的文创互动平台。
外来房企开始大规模拓展产业项目
在碧桂园刚开始搞33小镇的那一年，东莞的产业地产行业也迎来了新的突破。
2015年9月，东莞出台了产业园区产权分割管理暂行办法。自此，工业用地、科研用地开发的产业园终于可以实现产权分割和转让。这一政策也加速了传统房地产企业布局产业地产的步伐。
不过在这个时候，东莞也在加快推进“三旧改造”。传统房地产企业也在市场上疯狂收购旧厂房地块，但不是为了做产业，而是为了做住宅。
因为在当时的政策上，通过工改商住获取土地的成本，是要比在市场上招拍挂拿地的成本要低的，这也让当时的传统地产企业为之疯狂，搞产业的事就放去一边了。
但对两大巨头来说，和产业相关的多元化布局从未停止。
碧桂园在产业园区业务的基础上，布局了长租公寓及联合办公等相关产品。试图打通产业园区上下产业链。
2018年，碧桂园莞深区域开发了第一个重资产产业园区，位于谢岗的碧桂园智造创新中心。作为东莞最后一个产业转型升级基地，它的诞生对谢岗的产业转型升级起到了推动性作用。
｜碧桂园智造创新中心（来源：碧桂园）
2019年，碧桂园莞深区域成立了产碧工科，这是莞深区域的产城业务公司。当时的碧桂园集团非常重视产城业务，在东莞的周边城市也已开始布局，例如惠州的潼湖科技小镇，是碧桂园产城第一个一二级联动开发的科技小镇。
而在东莞，碧桂园通过合作，收并购的方式取得了一些有“工改工”潜力的旧厂房，为未来产业业务的壮大奠定了基础。
其中就有“工改M1”长安的凤凰智谷项目（已退股）、南城的诺基亚旧厂“工改M0”项目、通过收并购取得的碧桂园中以国际科技合作产业园项目等。
而万科也紧跟其后，发展出“泊寓”的长租公寓品牌，最早期也试图在东莞开始重资产布局产业园区，可都以失败告吹。
之后的万科依然没有放弃计划布局的机会，一边和中天集团这样的本土战略合作企业进行合作，一方面在市场上寻求合适的产业园区项目机会。
如万科竞得的万江街道龙湾旧改项目，还没有完成土地熟化拆迁前，万科就在这儿再布局了第二个微改造产业园区项目—万科创想社1835园区。
｜万科创想社1835（来源：竖梁社建筑）
创想社1835园区是东莞万科打造的首个以智能建造为主题的产业园，集城市展厅、柴火创客空间、创客集市、V-talk路演大厅、智能建造工坊于一体。
而东莞万科真正意义上的重资产产业园区项目，是位于松山湖的万汇云谷项目，这个项目于2017年通过收并购方式取得的。
万汇云谷科技产业园作为东莞万科联合松山湖科学城集团打造的首个松山湖科学城产城融合基地，定位发展智慧运动健康、高端电子信息、科技成果转化等高科技产业。
｜万汇云谷实景图（来源：万汇云谷）
目前园区已进驻华为运动健康科学实验室、FILA创新研发中心、酷拉锐运动科技体验中心等优质企业。
政府大力推进工改工
一众外来房企使出“浑身解数”入局产业
进入2020年，东莞工改商住的门槛已经收窄，政府开始重视城市更新下的产业载体再升级，工改工、产城融合等旧改方式成为了当今的主流。
于是，在这样的背景下，在那一年开始，东莞以低效镇村工业园改造为核心，实施“工改工”三年行动计划。
华侨城、招商蛇口、华润置地、金地集团、星河集团、时代中国等外来房企开始通过城市更新或招拍挂拿地的方式，布局东莞的产业地产市场。
2018年，招商蛇口第一次踏入东莞产业地产市场。招商蛇口、米德兰公司、清溪控股集团三方签订了框架协议，由招商蛇口负责运营和开发清溪百万平工改项目。项目规模达约80万平米，是东莞旧改的重点示范项目。
2019年，招商蛇口拿下了常平袁山贝村整村改造项目，将以产城融合的方式打造成为“东莞智慧城”项目。
｜袁山贝整村改造示意图（来源：常平发布）
和采取城市更新方式布局产业不同的是，时代中国采取的是城市更新结合招拍挂取地形式相结合布局产业地产。
2019年3月，时代中国取得了常平镇智创产业园卢屋片区改造项目的前期服务商，计划将建成一个融合高端产业和优质居住的综合型片区。
同年的8月，时代中国在智创产业园内，竞得了一块M0新型产业用地，打造成为时代智汇项目。
｜时代智汇（来源：时代中国）
这是时代中国在东莞布局的第一个标杆产业园区，属省市重大项目之一。重点发展智能终端的研发设计、高端零部件制造，同时兼顾总部、生产、研发和服务等功能。
此后，旧改项目遍地开花，尤其因为产城融合项目可以熟化可观的住宅体量，各外来房企使出浑身解数，为争夺旧改项目不惜同台竞擂。
这其中，属于东莞城市更新“头雁计划”中的星河黄江人工智能小镇，不失为最成功的案例。
黄江镇大冚人工智能小镇单元(莞深科创新城·黄江大冚)是2021年底公布的第一批“头雁计划”项目。项目范围约1665亩，计划分两期改造，其中一期五个更新单元改造范围约1110亩。
项目依托松山湖科城和光明科学城的创新优势，将全力推进军转民技术及新兴产业技术转化，打造莞深科创新城。
据介绍，该项目总投资500亿元，运营成熟后，产业年度产值超200亿元，年度税收超15亿元，入驻企业超800家，引进科技人才超30000人。
通过星河集团与黄江镇“政企联动”成立产业招商公司的模式，该项目已成功引进世界500强央企航天科工下属企业航天电器入驻，在此建设航天电器华南智能制造总部基地，整合其在深圳等地的4家工厂，并新成立2家研发中心。
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