旧金山的市中心陷入了“死亡螺旋”？传统城市运营面临着怎样的挑战？

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作者：施道红、兰艺馨，TOP创新区研究院

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作者简介：施道红，FTA创始合伙人，中国区执行董事，TOP创新区研究院共同发起人。作为资深的产业创新区设计专家，施先生主持了1000多个产业园区的设计。施道红曾为同济大学《生态文明与可持续城镇化发展领袖班》的客座教授，清华力合商学院培训讲师。兰艺馨，TOP 创新区研究院负责人，USC商学院硕士。拥有十余年在创新城市、产业地产、可持续发展等领域的工作经验。

本文是市中心系列文章的第三篇，我们前面两篇分别是

第三篇，我们来聊聊旧金山的市中心。

旧金山市中心的困境

对于任何城市，市中心犹如脉搏一般，捕捉着城市的心跳。旧金山也不另外。然而在疫情的冲击下，这颗正常跳动的心脏，可能正在死去……

在疫情之前，旧金山市中心承载着城市总体 70%以上的就业机会，并创造了近 80% 的经济产出。

然而，新冠疫情改变了所有的这一切。人们开始习惯了在家工作，混合办公模式成为了新常态。而当居民们选择舒适的居家办公而非通勤进城，旧金山市中心开始陷入了困境。

据统计，旧金山市中心的大部分工作(近30%的职位)都可以通过混合办公或完全远程完成，在美国50个最大城市中旧金山远程工作职位比例最高。

然而，这种变化同时也导致了市中心办公室人数的急剧减少。企业们发现，他们并不需要那么多的办公空间，写字楼空置率开始快速攀升。与此同时，由于办公人员的减少，周边的零售店和餐馆也开始生意清淡。许多小企业只能无奈地关闭，街头的治安状况也因此更加恶化。

甚至连全食超市这样的知名商家也难以为继。

在旧金山市中心的全食超市门店，员工们频繁面临武器威胁，骑警的频繁出没，也无法解决治安问题。最终，在 2023 年 4 月，这家门店（下图）宣布关闭。许多知名购物中心和商店也因治安恶化，决定跟随全食超市的脚步选择关闭。

旧金山的写字楼空置率在 2023 年第一季度飙升至 29.4% 的历史新高，这甚至超过了 2008 年金融危机时期的数据，2000年互联网泡沫破裂时，这一数字也仅仅达到20%。同时现有的办公空间中，仅有 40% 左右得到利用。

随着居民们的在家办公，他们的通勤需求显著降低，公交乘客的数量大为减少——以市中心的 BART 车站为例，2022年的乘客出口量仅为2019年的 30%，大量的公交运营机构正在迅速逼近财政悬崖。据统计，预计有 27 个交通系统在未来五年内将面临 25 亿美元至 29 亿美元的运营资金短缺。

旧金山市中心的衰败也对城市税基产生了巨大的影响。

如果没有企业和商业活动，城市就无法收取税款，这对旧金山市的财政预算产生了巨大压力。据一份报告的估计数据，预算赤字将从 2023-2024 财年的 2.91 亿美元增加到 2027-2028 财年的 13 亿美元。没有资金，城市就无法提供最基本的服务，比如治安维持和城市美化。高犯罪率和脏乱的市容市貌进一步阻止了人们进入市中心，导致了人口的流失。

根据美国人口普查局的数据，从 2020 年到 2022 年，80万人口的旧金山失去了 65,000 名居民，这无疑对这个已经困境重重的城市雪上加霜。

经过这一系列连锁反应，旧金山市中心仿佛被推入了一个深渊，陷入了一种恶性循环，也就是“死亡螺旋”。从下图就可见一斑：与其他城市相比，旧金山的疫情后恢复指数真的是惨不忍睹啊↓

传统城市运营

面临的挑战

然而，这个困境并不只是旧金山一座城市的问题，而是全球各大都市正在面临的共同挑战。

在过去，我们的城市是建立在面对面办公模式的基础之上的，摩天大楼和商业区是城市的心脏。但现在情况变了——远程办公、人工智能等新的工作模式逐渐兴起。

当越来越多的人选择在家工作，传统的公共交通系统该如何应对？城市需要重新审视并评估其公共交通规划，深入理解和考虑到人们的出行模式的灵活性以及出行需求的转变。也可能需要探索和提供更加便捷和灵活的出行方式，例如是否共享交通工具、微型交通工具以及更智能的交通管理系统？

如果公司的员工分布在全国甚至全球各地，那么城市的税收基础将如何保持？城市的税收将面临很大的不确定性。是否需要审视并调整其税收政策，探索新的、创新的方式来维持税收基础？如设立针对数字经济的税收规定、发展跨境合作等？

那些因为随着办公模式的变化而空置的高楼大厦，应该如何有效地转换和利用？是否需要制定积极的策略和措施，使其适应其他用途，例如住宅、教育机构、文化中心等，以及提供激励措施，吸引新的租户或投资者？如何在未来的城市发展以及规划中更加地灵活？

如何应对这些挑战并找到新的平衡，是所有大城市都面临的难题。

当然，旧金山这座城市有强大的经济基础，这里有173家市值超过10亿美元的企业，它们都在这里落户，积极寻求创新和发展。而旧金山的旅游业也正在逐渐复苏，这对于经济的恢复是一大利好。同时尽管旧金山的人口还在流失，但是流失的速度正在放缓。这也许暗示着，旧金山正在逐渐摆脱困境，找到新的生机。

然而，旧金山人不能只是坐等好事自然发生，这个速度实在是太慢了。他们期待市中心能更快地恢复元气，回到充满活力和繁华的以往。它们的一个愿景就是拥有多伦多市中心那样的“活力中心”。点击此处，翻看旧文：

寻求出路

在过去的18个月里，SPUR（旧金山城市规划与城市研究）召集了一群深入理解城市问题的人，他们来自公共部门、私营企业和非营利组织，代表旧金山市中心各行各业的利益相关者，期待以开放、诚实的态度讨论旧金山市中心所面临的问题。

这些对话既是探讨问题的平台，也是寻找解决方案的过程。

在这些讨论中，大家达成了一个共识：振兴市中心是至关重要的。旧金山人希望未来的市中心能够体现旧金山的核心价值观，即公平和包容。他们期待市中心能成为一个更好的生活和工作环境，一个既能满足商业需求，又能让市民舒适生活的地方。

然而，振兴市中心并非易事。旧金山市中心面临的问题繁多而复杂，需要在多个层面上进行改革和调整。

旧金山市于2023年2月发布的市中心未来路线图提供了一系列战略，包括：业务多元化，消除住房开发的障碍，支持小型企业，投资交通和公共空间，以及发展艺术、文化和娱乐等。

在这样的背景下，SPUR根据市政府的路线图，以及来自各利益相关者和社区的意见，确定了四个关键领域。

我们TOP研究院认为，这4个关键领域，可以为我们提供一些借鉴思路：

四大关键领域

1）混合多元、24/7的知识型中心

SPUR愿景里构想的市中心，不再仅仅是充斥着商务和办公楼的工作区域，而是一座恒昼的城市中心，繁华而充满活力。

这个理想的市中心是一个全天候、全方位的多元活动场所，这里不仅有工作场所，也有住宅、娱乐场所以及其他各类设施。人们可以在高层写字楼里办公，你可以在温馨宁静的公共空间里享受阅读或与朋友的闲聊。这里也有为小企业、艺术家和社区组织提供的可负担得起的空间，也有丰富多彩的文化中心。

基于此，SPUR制定了一系列政策，希望通过改造和利用那些空置的、未被充分利用的办公楼，转变为能够满足日益增长的住房需求的负担得起的住房。对，就像纽约金融区做的那样，adaptive reuse.

然而，SPUR的研究数据显示，真正适合转型为住宅的建筑只有不到预计的40%，而其中很多在财务上并不适合进行重建。这意味着，政府必须出台更多的支持政策和鼓励策略，来实现土地和建筑空间的多元化。

当然，除了住宅转换，旧金山还在可以考虑将那些未充分利用的建筑转变为学术机构、创新中心等，比如——生物实验室。

点击下图阅读旧文：在美国，大量办公空间正排队变为生命科学实验室

此外，将部分市中心空间也将转变为娱乐区和文化区，这不仅可以吸引游客，也为本地居民提供更丰富的生活体验。这种文化和娱乐中心能给城市带来新的活力，使市中心从工作主导的单一形象，转变为多元化、充满活力的社区中心。

值得一提的是，这个新的城市中心模型估计是受到了MaRS的启发，还把大学、研究机构甚至创新中心纳入市中心，能创造一个充满活力和知识创新的环境。这种新型的土地利用方式，不仅可以加强学术研究和创新产业的发展，还能吸引更多的人才和投资，进一步推动城市的经济发展。

斯坦福(↑)与硅谷有千丝万缕的联系

2）帮助小企业，充分参与经济复苏

在旧金山，小企业是就业机会和创新的主要推动力。根据旧金山市政府的数据，小企业在该市创造了超过一半的就业岗位。

然而，小型企业面临着许多挑战，包括高昂的房租成本、复杂的许可流程和竞争激烈的市场环境。SPUR的研究显示，许多小型企业在租金方面承受着巨大的压力，特别是在市中心地区，特别在大流行期间，许多企业面临着负债累累的困境，难以维持营业。

所以，出台政策帮助小企业，让其充分参与经济复苏，这对市中心重建也至关重要。

比如东京之所以充满活力独具魅力，很大程度上源于众多小商户小店面的存在。这些小企业如同繁星点点，一方面很好地吸纳了就业，满足了市民的需求；另外一方面也为东京的街头巷尾注入生命力，唤起居民与游客无尽的好奇和探索欲。点击下图阅读旧文：5大微空间：小店们能在东京蓬勃发展的秘诀

除了空间租金外，改进许可流程，简化和提升效率是帮助小型企业在市中心开业和扩张的关键。今年初，旧金山市长提出了 100 多项变更，以简化小企业的许可程序，并在新闻发布会上谴责旧金山目前的程序是“犯罪”。通过提供更多的在线办事机制，减少冗长的官僚手续和文件要求，小型企业可以更快地开始运营，并在经济复苏中发挥更大的作用。

3，改善交通

旧金山市中心对公共交通网络很看重，因为公交能帮助该城市达成环保目标和公平理念。然而，随着日趋严重的城市化问题，以及联邦对公共交通的投资减少，这个强大的交通网络也不得不面临一系列挑战，特别是财政困境。

其实最好的方式是发展多元交通以及密集路网，使得人们可以随意选择班车、自行车、微型交通工具，甚至步行出行，而不需要依赖于私人汽车。这样不仅可以缓解交通拥堵，还可以大大降低碳排放。

旧金山市正在增加更多自行车道，特别是在市场街以北的区域。这样，骑自行车的人将有更安全、更便捷的路线选择。也可以减少汽车的使用，缓解交通压力，改善空气质量。

此外，市中心在尝试扩展慢速街道网络，来提升市中心的可持续交通系统。慢速街道的设计，注重行人和自行车的安全与舒适，让街道更加宜人，减少了汽车的速度和交通量。在市中心创造更多的慢速街道，将会鼓励人们选择步行和骑自行车出行，进一步改善交通状况，提升城市的交通效率与可持续性。

4，税收改革以平衡财政可持续性与经济发展目标

随着远程办公模式的普及和日益普遍，旧金山的营业税制度也逐渐发生了改变，从原本依赖于工资支出的模式(以人为基础)转变为更加依赖于总收入的模式(以公司为基础)。在这种税制下，政府的税收得到了保证，但这种依赖于总收入的税收模式对许多公司来说负担很重，甚至不少公司决定外迁。

于是旧金山正在考虑对税收结构进行深度改革，毕竟，有更多的企业，才能促进经济发展，盘子做得更大，发展才可持续。

他们决定暂停实施"Prop. F"，也就是不再增加对零售、酒店、制造以及艺术和娱乐企业的年度营业税，以减轻这些行业的负担，鼓励他们继续发展、扩大规模。

同时，旧金山市政府还开始为新入驻该市企业提供丰厚的税收优惠。任何在旧金山新设立的企业，只要满足一定条件，都有机会享受到最高达100万美元的营业税总收入优惠。这一政策为新企业在早期阶段提供了强大的支持，帮助他们更好地融入旧金山的商业环境，加速发展。

文化吞噬战略

回顾其他城市的经验，比如纽约，在经历了9/11的惨烈打击后，尽管派出了强大的团队，并做出了果断的应对，但依然无法独立摆脱困境，需要寻求州政府和联邦政府的大力干预。

而旧金山又与纽约截然不同，这导致它实施愿景的难度会高上几个数量级——

在这座金山城下，机制冗长：一个建筑项目可能需要几乎重重叠叠的87个许可证，这就好像要通过一道道繁琐的官僚程序的迷宫，而这还不算上耗费1000个日日夜夜的会议时间，以及重达500,000美元的费用负担，即使你的项目获得正式授权后，还允许公众对住宅许可证提出上诉。

对homeless(无家可归者)的高额援助是旧金山的一大特色：建造一处简单居所的成本可能高达100,000美元，如果是一套经济适用房，那么成本可能接近120万美元，如果建造一个公共厕所，要170万美元，还要花上两年——这些数字跟“美军阿富汗买羊”有的一拼。

价值170万美元的“公共厕所”

有人说，culture can eat strategy for breakfast

也就是说，文化可以吞噬战略。无论一个计划设计得多么好，如果没有适合的文化，没有合适的制度流程去支撑，那么它最终可能会失败。

这也同样适用于旧金山的情况。

祝好运！

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