城市轨道1号线！深中通道出口！岐江新城内！这里就是港口

板块梳理系列又来了

大家都知道房叔最近去港口踩盘

所以万众期待的港口区域报告

现在奉上

港口镇南部区域报告

目录一、港口南部在售项目及产品二、港口镇南部各盘推货节点及价格三、刚需及改善客户，如何选择？四、港口镇南部板块竞品分析五、短期内可兑现配套六、板块远期规划情况七、大环境政策利好浅析八、港口项目户型图大汇总

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港口南部在售项目及产品

先来看一张图，下图中黄色的底名称，就是港口南部乃至整个港口镇目前有货在售或即将入市的项目，共有8个盘。

港口镇面积很大，很多为农田、老镇区中心，但新盘小区集中在南部，石岐区进入港口高速口沿途，同时也是港口镇政府附近。

项目	产品	标准
碧桂园卓越协信天际	89-113平	装修
保利国际广场	200平	毛坯
富元港景峰	89-110平	装修
奥园领尚	88-117平	装修
如愿居	93-121平	毛坯
敏捷领航公馆	40-75平	装修
中海世纪荟	20-60平，86平	装修
上乘世纪公园	55-85平	毛坯
枫逸国际	48平	装修
出品：中山房叔 统计时间：2019.07.27

从整个板块来看，刚需和改善户型均有，刚需户型比例较大，另外公寓产品非常丰富。（下文项目名均为简称）

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港口南部各盘推货节点及价格

项目	价格	节点
碧桂园	1.39-1.45万/平	在售
保利	1.3万/平	洋房清盘中，将推公寓
富元	1.7万/平	在售
奥园	1.6万/平	在售
如愿居	1.3-1.4万/平	在售
敏捷	1.65万/平	在售
中海	1.7-2万/平	在售
上乘	1.4-2万/平	在售
枫逸	2-2.2万/平	在售
出品：中山房叔 统计时间：2019.07.27

目前，板块内洋房售价1.4-1.7万/平，公寓售价1.6-2.2万/平。

片区内最大盘保利国际广场目前洋房清盘阶段，是200平大户型，单价低，全盘仅剩2套。

而中海世纪荟同时在售洋房和公寓产品，公寓1.7-2万/平，洋房1.9万/平。

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刚需及改善客户，如何选择？

刚需购房者：有先上车再换房的购房者，可以选择90平以下的户型，碧桂园89平、富元89平、奥园88平、中海86平，可以对比看看。

想买100平左右的，就更多选择了，碧桂园、富元、奥园、如愿居等。

▲楼盘众多的港口南部

置换型改善购房者：小房换大房，三房换四房的，碧桂园113平，如愿居121平，可以看看，还不够选的话，可以试试转战二手房市场。

土豪型改善购房者：觉得150平以下都是小房子的购房者，可以考虑保利的200平、或者中信凯旋公馆二手房别墅产品。前者超大面积，足够舒适；后者独门独户，有天有地。

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港口南部板块竞品分析

放眼整个港口镇，农业用地依然占据很大比例。北部以产业工业布局为主，南部主要是商业、居住混合，楼盘都集中在南部。

那么，港口楼盘的对手楼盘都有谁？

西区的沙朗片区中泰上境、心悦湾、华盈四季蓝天，石岐岐港片区尤其靠近北站附近的片区的天水湖等，这两个板块的楼盘会是港口楼盘的竞争对手。

只要地理位置相近，便吸引到相同的目光。

房叔给大家分析下这三个板块的优缺点。

板块	港口	沙朗	岐港+中山北
楼盘	9盘	9盘	7盘
地段	镇区内高速口 发展空间大	近郊村居多 发展空间小	城区内部 发展空间大
商业	大型商场	大型批发市场	大型商场
交通	自驾+轨道1号线（规划）	自驾+2号线 （规划）	自驾+1/2号线 （规划）
医疗	板块内1二甲	板块内1二甲	板块内3小诊所
环境‍	中山湿地公园	广丰公园、西区文化公园	规划欢乐海岸
出品：中山房叔 统计时间：2019.07.30

不同客群关注的点会有所侧重，广州客更喜欢高速口沿线，或是在地缘上靠近广州。

中山本地客户会更关注生活配套是否完善、周边环境是否舒适；部分有读书需求的客户，会把教育资源的优劣放在第一位，可能就偏向选择城区的沙朗或石岐。

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短期内可兑现配套

①教育学位增加：东方骏园公办幼儿园、大丰小学和群众小学扩建工作，预计至2020年落实增加学位2000个。
②港口镇城市商务服务聚集区：2018年10月，港口镇以“港口镇城市商务服务聚集区”申报2018年市镇（区）共建服务业集聚区，经过竞争性评审入选中山市第五批市镇（区）共建服务业集聚区名单。 ▲港口镇城市商务服务聚集区
港口镇城市商务服务业集聚区将以时代港汇广场、上乘世纪广场、中海世纪荟为重点项目。这三个项目规划总占地面积约100亩，规划总建筑面积约21.3万平方米，规划总投资约13.1亿元。

▲港口镇城市商务服务业集聚区

将打造成为高端商务服务业集聚区（重点引进科技中介，管理咨询、金融服务、电子商务、现代贸易等企业在此集聚），成为港口镇商务环境最高端、综合配套最齐全的都市功能核心区。
③深中通道港口出口：现有的港口高速出口，未来中山交通形成一张网，深中通道到达马鞍岛后将由中开高速接驳，再与其他高速相接驳，而港口出口，必定是其中之一。

▲高速出入口为蓝点

④跨江隧道：对接东区总部经济，其中起湾道跨河通道将有望链接三角快线，目前草案规划正在草案公示。

▲起湾道跨江隧道

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板块远期规划情况

① 城市轨道1号线：中山轨道1号线全长15.87km，共设置13座车站。

▲城市轨道1号线走向

② 一河两岸：中山自然资源局在今年5月发布了关于《中山市岐江河一河两岸城市设计》草案的公示，该规划区域涉及港口。【规划详情】

▲一河两岸涉及港口镇

③岐江新城：以总部经济区为中心，打造中山市城市新中心区片区、中山北站高铁新城片区及江北科创产业聚集区。【整体规划】

将配合岐江新城整体规划，打造集“高校实验室——科技研发——产业聚集——创新企业总部——创新技术服务”五大创新产业功能为一体的创新产业集群。

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大环境政策利好浅析

港口镇位于城区北部，身处三个大圈之中：

①粤港澳大湾区 ②中心组团 ③岐江新城

房叔认为，5分钟到中山北站是港口镇最大的地理优势。

身处港口镇，北可上高速、南可达中山北站；还有北一环穿过南部、三角快线穿过东部，交通优势突出。

▲港口高速口

同时，暴露的问题也多，港口镇连接三角快线还有支线路段尚未畅通，镇区内道路很多仍未打通。

港口镇整体规划很简单，北部多产业园、工厂和农田，南部为居住商务区。

未来，港口镇若想通过地理优势实现腾飞，土地依然是主要发力点，其次是交通。

▲河道纵横的港口镇

可喜的是，港口在产业规划上已有雏形，城市商务服务聚集区已肉眼可见。其还出台了相应规划办法办法专项资金扶持发展，将重点培育商务服务业和生产性服务业。

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港口项目户型图大汇总

【富元港景峰】

【保利国际广场】

【碧桂园卓越协信天际】

【中海世纪荟】

【奥园领尚】

【如愿居】

【上乘世纪公园】

【敏捷领航公馆】

【逸枫国际】

房叔开港口群啦

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