8万平商业落地！业内：“两年后，南朗房价破2万/平！”

你能想象，一个珠海的商业体，对中山的利好，还大过对珠海本地？

这里就有一个。

就在上月，宝龙地产以总价32.58亿元，折合楼面价8376元/平拿下了北围的一宗约15万平的综合地块。

这宗综合地块包括了二类居住、商业、商务、幼托（18班幼儿园）、公园绿地、城市道路。

20101地块用地面积分布与功能
地块	用地面积	功能
地块A	74764.43平	商业、商务
地块B	16486.92平	二类居住、商业
地块C	20358.62平	二类居住
地块D	5431.61平	二类居住、商业
地块E	5431.61平	幼托（18班幼儿园）
地块F	17623.92平	城市道路
地块G	2023.47平	公园绿地

这宗平平无奇的巨无霸，有什么值得注意的？

根据挂牌信息显示，该地块购物中心功能建筑物自《合同》约定的动工开发期限截止之日起24个月内满铺开业（购物中心对外正常营业面积占购物中心报审图中所有商铺面积的90%或以上，视为满铺开业）。

| 公告

朋友们，占地近8万方的商业购物中心，要在24个月内铺满开业，位置就在中山南朗翠亨一路之隔的唐家北围。

So？

这和各位中山老爷有什么关系？这里有什么信息，是各位中山人需要知道的？

        接下来，房叔就来告诉你！     

1
这个项目在哪？距离中山很近吗？

虽然这并非事关每个中山人，毕竟这是隔壁珠海的项目。

但是，这个项目位于珠海唐家北围，在轻轨站珠海北站的西边。

|公示截图

这就很近了，朋友们。

|百度地图测距截图

不管怎么测量，直线距离，不到2公里。

|航拍：一眼看到两边的距离

至于这实际路线，什么时候能够拉直，就看两城之间的断头路【海湾一路延长线X新湾七路北延段】什么时候建好，打通珠海北围了。

根据每天观察其建设进度的中介朋友们透露，快了。

|8月的新湾七路北延段  图源：无所不能的中介朋友 

值得一提的是，截止发稿前，断头路还未打通。

2
这个项目，很牛吗？

地理距离是很近了，然后呢？就很牛吗？

瞧瞧这是什么样的商业：

A区域用地面积为74764.43平方米，功能为商业、商务，计容积率建筑面积≤205635.60平方米，其中商业≥102817.80平方米（须设置集中封闭式商业≥80000平方米），商务≤102817.80平方米（含酒店式办公≤92536.02平方米）；

A区域须建设集中封闭式商业（以下简称“购物中心”）计容建筑面积不低于8万平方米，且整体持有、不得分割销售，该集中封闭式商业须为集购物、休闲、娱乐为一体的集中式购物中心，不允许规划建设为专业市场、批发市场、家居建材市场等。

地块购物中心功能建筑物自《合同》约定的动工开发期限截止之日起24个月内满铺开业。

体量上，不低于8万平的商业，这是什么概念？房叔找几个中山人熟悉的商业体：

远洋大信新都汇（远洋城），建面18万㎡，其中商业面积8.6万㎡；

石岐大信新都汇B座，建面19.2万㎡ ，其中商业面积8.5万㎡ ；

假日广场，总建面5.5万㎡，包括了4-7层写字楼面积；

完美金鹰广场，PEMALL约10万㎡；

南朗的兴和广场，总建面10万㎡（包括了5层商业裙楼、28层塔楼及商业广场）。

现在，知道8万㎡有多大了吧？

要知道，周边目前尚无如此大体量的商业存在。而住在南朗翠亨板块的人们，会选择到南朗兴和广场、珠海格力海岸、三乡缤纷汇等商业消费。

甚至，房叔见过有业主，从博爱路的远洋城大信新都汇，买上几提纸巾回到南朗翠亨的家里……

规划上，除了地块内包含的商业、住宅、公园、学校、道路，地下还预留了一个远期的轨道线路，横穿A区域（A区域就是超牛的8万㎡商业）。

PS：附近规划了远期的珠海地铁2号线，注意！是远期！远期！远期！（大家不要激动）

|土拍文件的截图

开业时间上，要2年内铺满！开业！住旁边的朋友们，可以开始期待了。

3
然后呢，对中山有什么影响？

为了探究这个问题，房叔找了一些人，有业内大咖、周边居民、原住民等，聊聊他们的看法。

提问的中山房叔中山人

因为目前南朗配套相当缺乏，针对这个配备8万㎡、2年内铺满开业的商业，你是如何看待？

它是否会对南朗的影响，高于珠海？

南朗目前正在修海湾一路，届时将打通与珠海唐家，这条路的影响会比宝龙的商业更大吗？

植建军中山中原物业顾问公司高级拓展总监

首先，对项目周边5平方公里的项目有很大的利好。对中山来说，会更多集中在邻唐家板块，像锦绣海湾城、卓越海畔山、广银海棠湾、保利碧桂园领秀海等；甚至会延伸到三乡的凯柏风景项目。

这些区域都有一个特点，就是配套还不够成熟，更多在销售一个前景。

虽说深中通道的建设加快，但若没有更多利好落地，其实这些片区价值在不断透支。而落地的宝龙项目，在2公里范围内，在车程10分钟之内可以覆盖的，也就是第一居住区的范围之内。

一直以来，这个板块吸引不少珠海外溢的自住客户，如果这个配套落地，凭借珠中两地的价格差，未来可能会有更多珠海自住客户选择这里。因为距离的拉近、商业的落地，居住圈的融入，他们会选择更优质或者性价比更好的房子。因此，中山这边的房子，可能会更受欢迎。

近期深珠通道规划消息频传，虽然是远期的，但利好越来越大。所以我认为不管是南朗邻唐家板块、甚至是往北中山这边，未来会越来越融合。

这个片区的空间想象力上限，不仅要看深圳的融合程度，还要看珠海、中山两地的融合程度。当它能借助城市利好去发展，前景都是比较乐观的。但如果还停留在投资客买买买，或者停留在口号上，它会遇到很大的瓶颈。

谢仲娟合富研究院高级分析师

一个8万㎡的商业，要求2年内铺满开业，其实这对南朗来说就是一个补缺位的作用。因为在南朗邻唐家板块，有很多的楼盘项目，甚至大体量的，但商业一直没有做出来。

这个板块，给我们业内或者购房者一个很重要的定位，其实的适合于投资大于居住功能。宝龙项目的出现，那么片区大部分的投资属性，会慢慢向居住属性转移，这对于房地产来说，这是一个去泡沫，或者说是加强他的升值潜力的一个重要作用。

另外，对于南朗这个板块，大部分客源来自珠海中心区、唐家的外溢等等。宝龙商业的出现，会加速两地融合，类似于现在珠海人在坦洲买房居住，珠海上班的情况。

随着其他交通道路的完善，片区的居住功能将更加稳步上升。

目前海湾一路正在修、宝龙商业2年后开业，届时，我觉得应该会上涨20%左右。现在锦绣海湾城均价1.5万/㎡左右，片区的价格普遍还不到2万，未来交通+商业落地的情况下，2万/㎡的价格应该不是很大问题。

李炳亮珠海左岸控股董事长、资深媒体评论员

可能真正给北围影响的是，深中通道的建设。如果没有深中通道，中山唯一有想象空间的新区应该是翠亨新区。

理论上中山发展应该往珠海唐家湾及前山这一带靠，但深中通道建设后，中山有了更多选择，以火炬开发区、港口一带为中心，沿珠江边向上向下两边发展都有机会，深圳成了中山的最大选择。

如果认可这些分析，应该会理解，中山对南朗靠近唐家北围一带为什么只建住宅，缺乏大型商业、学校、医院、交通等城市配套，这些会消耗城市财政的，而缺乏这些配套支撑的新区。

只有住宅功能的开发，会相对安全一些，这应该是目前南朗该片区规划的最好注解，至于这样的区域，对城市价值的提升作用，大家就要自行解读了。

宝龙选择这个时候进场，连落两子，成本肯定比后来者占优，同时也显示出宝龙在北围做大做强商业配套板块的决心，对宝龙这种战略布局来说，很清晰很落地，对片区购房客户来说，起到较好的信心提振作用。

博哥南朗业主，南朗百事通

其实珠海北围的目前人流较少，加上海湾城的居民也不足以支撑8万方体量的商业综合体。我认为，宝龙实力远超大信，但我的预期会低一些。这样的商业，聊胜于无。

宝龙商业运营实力全国前20，商业配套兑现或加速片区入住率大幅上升，北围产业导入速度进一步加快可期。

毕竟整个唐家目前都无大型商业综合体。引入的两个综合体一个在南围，一个在北围，唐家城市重心北移的态势很明朗了，就是以金星湾为核心，后环＋北围。

对比之下，宝龙的进驻应该比新湾七路利好更多一些，因为只是通一条路，没有商业配套加持，总是差点意思。

至于房价的话，我个人观点，这个片区其实还是要靠深珠通道立项去拉动。按照目前的态势，片区应该是稳步上涨为主，短期应该不会出现暴涨的情况。

反倒是唐家的购买力可能外溢到翠亨，形成拉动，深珠合作区如果能够建立运作，后环不可小觑。长远来看，还是物业好的小区价值更大。而北围几乎都是豆腐块小区，缺少大盘。

总体来看，宝龙魄力十足，有远见，珠海后环和北围潜力无限，做商业前期肯定是亏钱的，等人气上来，宝龙布局的前瞻性会被后人点赞。

大佬们娓娓道来，或许你还feel不到其中的影响。

比如，房叔还问了一个南朗翠亨村的本地人，他这样说：

是的，不同人有不同的观点，看粉丝大佬的观点：

@iamhxb：期待宝龙城，辐射唐家、三乡、南朗，周边还有几个大学。
@天地绘：估计不太可能干的起来，北围投资购房的太多，实质居住的人少，这么点人，不足以撑起这么大的商业体。再有，没有竞争激烈的商业，就不会有太好的服务和性价比。所以，对于周边的居民来说，不是个好事情。
@Wilming Chow：海湾城到这个宝龙城就2公里不到，这么大的利好。8万㎡，比中山的任意一个商场都大。
@Benny：宝龙在珠海第三个项目，复制粘贴就好了，招商时同步招。
@wuyou80：看看能不能搞点差异化。

那么，你怎么看？欢迎留言啊！（字越多越好）

4
是不是又想说，房价涨了？

走开，房叔要放价格表了。

中山南朗翠亨板块：房价最高1.7万/平

目前，根据南朗指标楼盘报价，各项目价格区间维持在1.25-1.7万/平。

项目	户型	价格（万/平）
文信朗庭	94-119㎡三四房	1.25 毛坯
锦绣海湾城	90-143㎡三至四房	1.5带装修
保利碧桂园领秀海	83-138㎡二至四房	1.5-1.6带装
锦盛恒富祥	95-115㎡二三房	1.3毛坯
名爵玖悦	79-121㎡二至四房	1.3带装修
卓越海畔山	85-93㎡三房	1.45-1.55 带装
悦盈尚寓	20-66㎡住宅	1.4
朗诗德洲尚郡	105㎡三房	1.63-1.7带装
广银海棠湾	125㎡四房	1.25-1.3毛坯

|数据来源：卓域地产 时间2020.11.3

珠海唐家北围：房价最高2.65万/平

作为重点发展的北围，近年来，北围已开发了不少项目，如雅居乐国际花园、首开龙湖天钜（一、二、三期）、华发悦谷等，均价最高2.65万/平。

北围在售或待售产品一览
项目	产品	均价 （万/平）
珠海公元九里	92-109㎡三至四房	/ 毛坯
首开·龙湖天鉅 （三期）	78-115㎡三至四房	2.5 毛坯
天地源上唐府	86-119㎡三至四房	/ 毛坯
万科第五园	88-99㎡三至四房	2.6 精装
大德世贸广场	32-74㎡商办空间	2.1 毛坯
45-260㎡商铺
招商·雍华府	102-127㎡三四房	2.65 精装
雅居乐国际花园	一期100-137㎡三至四房复式	2.4 毛坯
二期84-126㎡三至四房平层
万科云城	136-160㎡、层高9m灵动空间	1.65 精装
华发云谷	63-114㎡二至三房	/
颐璟名庭	75-115㎡二至三房	/ 精装
| 数据来源：搜狐焦点 整理时间：2020年11月3日

高房价其实离不开地价。

珠海唐家北围，其实有人拿它和中山马鞍岛类比。但实际上，它比马鞍岛走得更前，高价地、产业等已经是它的标签。

过年3年多，2016年8月26日、2017年6月2日、2018年12月29日，三场关键性的土地拍卖，将北围楼面地价最高推至29120元/㎡。

对比之下，中山南朗翠亨已经很久没有土拍了。

整体而言，南朗楼价和北围地价价差高达惊人的1万/平。

如此情况下，这8万㎡宝龙商业，比海湾一路的打通更有冲击力。这样，无疑带给了翠亨新区巨大的想像力，也带给北围更大的可能性与考验。

房叔开买房交流群啦

扫我备注“南朗翠亨买房交流群”

其他镇区

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（注：需要备注）

【官方】深中一体化！正积极推动产业协同发展！

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岗位需求：采编

【要求】1、文字功底扎实，执行力强，有独立采编经验；2、能拍摄会P图，最好能对中山楼市了如指掌；3、有房地产行业相关工作经验，或新闻传播、中文、经济专业优先。
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