深莞接连升级限购，利好谁？（附专家解读）
1、非东莞户籍，买第二套房，需4年内连缴3年社保；
2、离婚2年内再买的，按离婚前家庭房子套数算；
3、新入户东莞，购买首套房，需有半年社保；
4、企业购房，需公司注册满两年后才能买房；
5、有房或者有贷款记录的，购房首付在此前基础上需提高10%。
提问：
1、怎么看昨天深夜东莞所出的调控？
2，开年以来，深莞连续调控，去年7月也有类似情况，对比之下，这一次有什么异同？恰好是周末，中山会迎来爆发吗？
3，虽然相差半年，但局势已有不同，马鞍岛马上迎来诸神之战、南朗和火炬区中心等多个板块迎来补涨、五桂山竟然也被深莞客关注了起来。请问请问第二次的深莞连续限购，中山哪几个板块将获益？有排序吗？
4，从目前的房贷趋紧、全国调控不断、湾区跟进来看，房住不炒信号强烈，作为目前湾区限购最宽松之列的中山接下来会跟进吗？
中山楼市资深观察者，谢仲娟
对中山的利好，应该会在下周或3月体现
谢仲娟：深莞连续政策加码，意料之中，因为他们涨得太快了，政策跟国家“房住不炒”基调基本是一致的。
莞深限购加码，尤其是东莞，凌晨发布，又赶上周末，这从目前的情况来看，只是说跟进的国家的一些政策。这应该是开年之后，看了市场反应，做出的决定。
其实，中山今年过年的市场都比往年好。但中山会不会爆发？只能说，这个周末应该不会淡，接下来会有利好的情况出现。从政策的反应维度来看，应该是在下周或者3月左右会有体现。
外区投资客投资中山，其实有一个很奇怪的现象：基本上集中是在马鞍岛、南朗和火炬这三个区域。其他区域，也会有零星的投资客，但量都不会很大。
其实对于深莞客，尤其深圳客，他们会关注几个区域：中山马鞍岛、南沙、惠州。客户并不只有中山可以买，是几个区域都可以买。所以还要看其他区域的供货情况以及价格，才有可能外溢倒中山，而不是单单只是看中山的价格是否补涨或者上浮。
目前中山的政策，我认为上半年的变化不会太大。因为整个市场供应很充足，价格基本上稳定。有偶发性的项目、片区在涨。至于会不会在下半年，还要看中山的情况。
放大到湾区来看，佛山、广州部分区域都在涨，只是不太明显，他们也没有出台相关的政策，所以应该还轮不到中山。
植建军：从2月开始的深圳、东莞限购升级，这必然对中山是一个利好。
这次政策，跟去年7月限购效果可能还不一样。去年，深圳新政对疫情后的购买力的压制，而东莞的楼价经历了大幅的上涨。
所以，即使没有限购加码，深莞客依然会外溢到别的城市。
在外溢这短时间，深莞地产从业者、客户开始对临深城市有更多了解。现在随着深莞限购升级，会加快地产从业人员引流客户的积极性。同时对客户来说，经历了半年的外溢，他们也不像去年新政后会突然的爆发，但会有持续的增长，所以今年的销售表现会更稳一点。
深莞限购加码，利好不止是中山，还有惠州、南沙、珠海，甚至更多城市。因为他们会抢夺这部分的客户群。
对于中山地产行业来说，如何吸引更多的客户，在今年不仅只是一个项目所考虑的话题。比如怎么做到区域整合、资源整合，这对吸客有更大的影响。
我们也看到了马鞍岛这个最热门的区域，去年的同期只有一个项目在售，今年却有6个项目上马，似乎独家垄断的局面已经改变。在多个品牌项目在售和片区打造，会形成一个很大的聚集效应。相信这也会对外地的客户了解中山、来中山置业和工作，有了更多的选择。
终受益的区域，毫无疑问是主城区往东部的板块，包括主4个区，火炬区、马鞍岛，而从排序来说就是从东往西。
在房住不炒的背景下，加上今年房贷政策的收紧，我们对成交的量有信心，但价格相信会维持比较稳。
至于政策方面，我相信只要中山在价格上保持一个合理的、稳定的发展，不过度的炒作，问题还是不大的。
华南城市研究会副会长，孙不熟
目前最显著的一个洼地就是中山孙不熟：东莞这次限购升级还蛮狠的，比如离婚的条款，甚至比广州都要严格。
从另一方面看，东莞最近市场确实很热，我觉得去年很多人对东莞看走了眼。东莞去年很多数据显示，它的涨幅甚至平均涨幅甚至比深圳还要高的。
核心原因是什么？
第一个原因是供需关系。
我之前专门去走访过松山湖，发现东莞的房价涨幅，是有它的实际支撑的。东莞的本质上，我觉得它最大的一个推动力还是产业，东莞的产业起来了。
特别是以松山湖为龙头的高新企业，确确实实已经做起来了。以松山湖为例，从2017年开始，整个华为在那边“空投”了5万多就业人员，而且大部分是都是高薪，这对松山湖楼市来说，有如“神兵天将”，这个就反映出需求侧的旺盛。
而供给侧，最近几年东莞的土地供应控制得比较好。城市发展走的是深圳模式，也就是坚定不移的“产业导向”，不搞大规模房地产开发，导致居住用地供应不足，特别是松山湖，曾经有六七年的时间没有商品房用地出让。
一方面是需求侧大增，另一方面供给侧又减少，所以导致它的房价的供求关系，我觉得去年是矛盾是集中显现出来。
第二个原因，确实东莞他跟深圳太近了，也是深圳的购买力的外溢也非常的明显。
因为深圳和东莞的关系，其实无论是从它的地理的距离，还是从产业的联系度，其实就很像广州的天河跟番禺的感觉，所以可以把它视为一个城市单元，完全是无缝对接的。
我觉得东莞去年也有一种价值修复的意味，而且去年也有深圳都市圈的各种利好，吸引到不少外来购买力。
从深圳到东莞的限购升级，所以我觉得主要是两个原因，一个是供求关系，再一个是产业升级。大家对都市圈内的洼地还是认可的。
深莞最近两个月都在升级调控，东莞这次新条例其实也是为了应对深圳的调控升级。这也是一种必然。因为楼市上涨的动力确实太大，供应量太少，需求太旺。
对中山的楼市的影响，我觉得这个肯定是利好，应该说它的影响不仅中山还有惠州、南沙等。南沙最近其实也收紧了，惠州去年已经涨了一波。从这个板块轮动来看，现在最显著的一个洼地就是中山。
中山政策会不会跟进，我觉得它肯定是一城一策，每个城市的情况不一样。我觉得以目前中山的情况还没有必要去调控。每个城市在每个阶段，政策的取向肯定是不一样的。如果说中山的房价点燃了，我觉得可能它也会调控。像佛山、广州其实最近也是在调控，都是柔性调控，还有针对公寓的。
从大的方向来说，从大湾区板块轮动的轨迹来看，轮也该轮到中山，这是一个趋势。
这是客观的理论上的一个趋势。然后中山这一波会这么迟钝？还是因为中山缺少概念，非常振奋的那种题材，楼市还是需要一些题材。惠州有都市圈，好几条深圳城际铁路要修到惠州。东莞不用说，它的产业起来了。佛山也有三龙湾……
而深中通道已经好几年，马鞍岛产业还在刚起步，同时，中山这两年产业转型不是特别顺畅。我觉得它可能比东莞要晚了5年，东莞在5年以前就开始在转型的，所以两个城市可能有一个时差。如果中山产业能赶上，供地模式调整一下，我觉得产业和楼市也能够很快起来。
毕竟在大湾区域，其实根本就不缺购买力，缺的是好的标的。关键就是供给能力怎么样，有没有好的产业，有没有好的题材。
我觉得还是有机会的，毕竟现在核心城市要求是集中供给，每年集中供应三次，这意味着中小房企在核心城市拿地会越来越难。肯定会像2017年那一波，比如，过江龙外地房企去佛山拿地，还不是因为广州深圳拿不到地。
核心还是我觉得中山要给力，营造一个好的营商环境。
产业，学东莞，造城，学佛山。东莞、佛山的一些产业新城就做得比较好，松山湖、千灯湖、三龙湾都做得很好，中山可以多多参考。
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