真急了！中山118个小区，有盘1年降4千/平

来了，来了，整理数据“狂魔”又来了！

最近中山二手楼市爆发，3个月，仅仅是贝壳上的数据，二手房就有1896套成交量。

但你注意到没，同个小区，有的房子开价极高，有的房子开价又很低，却都成交了。

这时不禁有人发问：“这么贵也有人买！是不是傻？”

没办法啊，二手挂牌价参差不齐，如果拿着过往的成交价跟中介、业主砍价，别人只会“扯皮”：市场不一样了。

真的吗？一有回暖趋势，二手小区就抱团涨价？

房叔统计了中山热门区域（东区、石岐、西区、南区、火炬）118个小区的近一年成交价变化情况，发现：

①从2022年到现在，普遍降了100-2000元/㎡

②泡沫较多的小区，最高降了4000元/㎡

③76个小区一直处于下跌状态，最高跌幅25.56%

④5个小区独善齐身，保持企稳

⑤37个小区顺市上涨，涨幅0.8-32.31%

注：成交数据是来源于贝壳找房，仅代表部分，不代表全市二手成交量。

2023年份，由于贝壳找房官网暂未更新，因此只能统计1月到4月10日的成交数据。而1-4月成交均价的计算方式=期间内每套房源的成交单价相加之后，除以这4个月内的成交套数。

其次，这里不排除业主急需用钱、一年内仅成交了一套房源等因素，致使涨跌幅过高或过低的小区。

由于部分小区在今年1-4月没有成交，或者在去年1-4月没有成交，无法作对比，所以这里没有展示出来。

东区

据贝壳找房显示，东区有322个小区（包括自建房、别墅等），但是只有90小区有成交数据。

而这90个小区中，可以作对比的小区（在今年1-4月和去年1-4月都有成交）只有24个。

这些小区集中在“市一中+朗晴小学”、远洋城等板块的房源，成交价在0.62-2.02万/平之间。

同比去年1-4月的成交价，有8个小区成交价呈上涨趋势，16个小区成交价下跌，跌幅在4.4%至22.4%之间。

其中远洋城天曜花园成交价降得最狠，跌幅为22.4%。

你看，今年成交的房源，单价多在1.3-1.5万/平之间。

| 来源：贝壳找房

而去年成交的3套房源中，最高成交单价都去到了2.19万/平。除了户型更好之外，或许也有去年年初二手行情较好的原因。

| 来源：贝壳找房

至于雍景园能有22.96%的涨幅，主要是因为产品不同。在今年的成交房源中，有套建面约65.47㎡的复式，单价去到19551元/平。

| 来源：贝壳找房

而去年1-4月的成交房源中，几乎都是平层，成交单价在1.16-1.6万/平之间。

石岐

作为香山文化的重要发源地、中山城市原点的石岐，承载着中山市870年的发展历史和文化精髓，保存着大批的文化遗址、文物古迹和景观街区。

同时也呈现出一个城市发展的变迁史。一面是陈旧的老街区、低平的旧瓦房；一面是车水马龙的街道、霓虹灯下高楼林立。

因此石岐二手房价呈现两个极端。

年代久远的小区，成交价会比较低，在0.6-0.8万/平左右；而楼龄较新的小区，成交价则会高一些，均价在1-1.5万/平左右。

据贝壳找房显示，石岐有514个小区（包括自建房、别墅等）。其中120个小区有成交，可以作对比的小区（在今年1-4月和去年1-4月都有成交）只有27个。

对比去年的成交价，今年有14个小区成交价上涨，涨幅在0.8%-20.9%之间；13个小区成交价下降，跌幅为0.93%-25.56%。

大信君汇湾于2011年建成，位于中山北站板块内，部分楼栋有南向一线望江的优势。

其在今年4月成交的一套120平、低楼层的三房，总价158万，成交单价为13167元/㎡。

| 来源：贝壳找房

对比去年3月一套136.8平、高楼层的三房，21930元/㎡的成交单价，单价整整差了8763元/平。

| 来源：贝壳找房

或许不仅只有楼层的影响，可能还有望江/望园林的影响。

西区

作为主城区之一，西区似乎是许多年轻人、预算不够额度的刚需客们首选之地。

在大家的看法里，它属于「自住还不错」的片区，毕竟配套方面是「该有的都有」，但给人的感觉总是差临门一脚。

如果按照居住属性、城市界面，普遍认为彩虹片区＞富华片区＞沙朗片区。（有不同意见，欢迎提出）

据贝壳找房显示，西区有210个小区（包括自建房、别墅等），其中76个小区有成交，可以作对比的小区（在今年1-4月和去年1-4月都有成交）比较多，有34个。

仔细看成交的房源，绝大多数楼龄相对较新，成交价在0.57-1.54万/平之间，可见，刚需力量很扎实。

对比去年的成交价，今年有10个小区成交价上涨，涨幅在1.28%-32.31%之间；3个小区成交价比较稳定；21个小区成交价下降，跌幅为0.78%-19.19%。

有位网友一直询问：为何成交数据里总是漏掉西区的富沙湾花园？

其实富沙湾花园是两个小区，为优格国际和天誉虹悦1925。其中天誉虹悦1925，截止到4月26日，贝壳找房官网上并无成交记录，无法与去年作对比，因此这里并没有显示出来。

南区

相对于上述区域来说，南区的小区会比较少，有97个（包括自建房、别墅等），其中20个小区有成交，可以作对比的小区（在今年1-4月和去年1-4月都有成交）只有7个。

这些小区大部分集中在城南片区，房源楼龄也相对比较新，成交均价在0.98-1.24万/平左右。

同比去年，今年超86%二手小区成交价都下降了，跌幅为2.01-13.27%，仅有万科城市风景还保持稳定状态。

火炬

中山向东发展，火炬开发区一马当先。

得益于先天地理优势，左牵东区，右接深中流量区——马鞍岛，自深中通道问世，它就被广为热议，说是湾区风口，也不为过。

据贝壳找房数据显示，火炬有335个小区（包括自建房、别墅等），其中73个小区有成交。可以作对比的小区（在今年1-4月和去年1-4月都有成交）只有26个，成交价在0.54-1.63万/㎡之间。

对比去年，今年有5个小区成交价上涨，20个小区成交价下降，降幅在1.09%-22.22%。

房叔有话说

目前来看，热门区域内，对比去年1-4月的二手成交情况来看，今年1-4月的二手市场明显比去年火热，但更多的是以价换量。

当然也有部分已经探底却流通性好的小区“雾霾”散去，迎来了一波涨价潮。

而那些成交价在下降的二手小区，对于卖家来说，或许是心理预期的最低价位，但却正是买家“捡笋盘”的好时机。

无论如何，庞大的中山二手市场，买方更有话语权，那些高单价成交的房源，看看就好了，个例并不代表整盘。

而楼市疯传的“再不及时上车，就要涨价了”，其实无非就是一种心理博弈，看谁的心态先崩。

以上讨论的数据基础来自贝壳找房，部分笋盘或许未上平台已成交，但大部分数据还是能反映市场真实购买力，希望这份数据也给到购房者们一点启发。

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