保利动工！商业地平整！博爱七路，下半年要火？
这个板块，终于要躁动起来了。
近日，房叔途经博爱七路时，发现保利住宅项目已经动起来了，隔壁的商业地块也有挖掘机在平地。
那一刻，瞬间感觉沉寂已久的博爱七路板块，要“回归”往常的热闹了。
01
保利堂悦雅苑，售楼部冒头
计划今年国庆入市
先看进展神速的保利堂悦雅苑。
项目位于东区博爱七路34号，于5月初被保利以楼面价8000元/平、总价4.56亿竞得（详戳），5月底备案（详戳），现在已经动工了。
目前项目已经围蔽，只有门口一条小道给大车进出。
| 摄于2023年6月21日
靠近万科金域中央一侧的小路上，有一台吊机正在作业中，还有泥头车来往。
| 摄于2023年6月21日
| 摄于2023年6月21日
肉眼可见整个地块已经平整，工地上至少2台机器打桩，挖掘机也不少。
| 摄于2023年6月21日
地块西南侧已有一栋楼“冒头”，目测有1层高。
| 摄于2023年6月21日
对比施工平面图，冒头的建筑很有可能是售楼处。
| 施工平面图
根据工程概况和备案信息可知，堂悦雅苑总建面约7.76万平，计划建设5栋18层住宅、4栋32层住宅、1栋1层公建等，建设单位为中山市和越实业投资有限公司（保利子公司）。
| 效果图
项目于2023年5月30日开工，计划2026年11月30日竣工。
| 工程概况
值得注意的是，现场还公示了工程进度计划表，我们把重点放在售楼部。
表上显示，计划在2023年6月19日完成地下室及基础；在2023年6月29日完成二次结构；在2023年6月30日完成砌体；在2023年7月1日完成抹灰。
| 工程进度计划表
据现场施工人员透露，设计图纸上有约85-110㎡的户型，其中85㎡是小三房设计，但是这只是图纸，或许会有变动。
节点方面，应该是等售楼部建好后，或许会在今年国庆入市。
02
东区挂商业地，起拍总价约1.04亿
疑似猪肉婆私房菜选址
再看旁边的商业地块。
日前，中山市公共资源交易平台发布了G21-2023-0115中山市东区国有建设用地使用权出让公告。
内容显示，G21-2023-0115地块位于中山市东区博爱七路南侧，用途为商业用地。
| 摄于2023年6月21日
目前，该地块已经平整，现场有一台挖掘机在作业中。
| 摄于2023年6月21日
据悉，地块占地10844.68㎡（折合16.2670亩），容积率≤3.0，建筑密度≤50%，绿地率≥20%，建筑限高120米。
地块将在2023年7月25日上午9时30分进入限时竞价，起拍楼面价为3210.16元/平，起拍总价约为1.04亿元。
| 来源：中山市公共资源交易平台
地块的拍卖要求比较细致，具体如下：
1、用地内商业建筑面积占比40%，商务办公建筑面积占比60%；
2、要求在2025年2月28日之前开工，在2028年2月28日之前竣工；3、项目商业面积≤实际计容建面13014㎡，其中餐饮经营区域≥6000㎡，商务办公面积≤实际计容建面19520㎡。
另外，竞买人也有严格的要求：
1、要在东区注册成立全资独立法人企业，注册资本金≥3000万元人民币。
2、竞得人自持比例≥计容建面的40%，自项目竣工验收完成之日起自持10年。
3、在取得施工许可证之日至竣工前，总投资额≥2亿元，其中不含土地价款的固定资产投资总额应≥1 亿元。
4、竞得人在签订出让合同之日起10年内注册地址和纳税关系不得迁离东区街道或减少注册资金。
| 来源：中山市公共资源交易平台
5、要引进一家符合以下条件的品牌餐饮企业作为项目运营主体：
①餐饮企业自本项目竣工验收后12个月内正式运营，须由竞得人投资并作为最大股东，自正式运营之日起10年内其注册地址和纳税关系不得迁离东区街道或减少注册资金。
②餐饮企业在上述餐饮经营区域运营计容建筑面积≥6000㎡。
③餐饮企业获授权可使用的品牌曾获得“中华餐饮名店”认定或其最大股东曾运营 “中华餐饮名店”。
④餐饮企业获授权可使用的品牌曾纳入省级或以上重点商标保护名录或其最大股东持有纳入省级或以上重点商标保护名录的餐饮品牌。
| 来源：中山市公共资源交易平台
6、项目正式运营后3年内零售额累计不少于1.96亿元（其中第一个自然年的年零售额不少于5000万元）、正式运营后3年内纳税额累计不少于976万元。
限制条件如此多，感觉好像是指定某家企业一样。房叔翻遍了资料，终于找出来疑似企业。
今年的东区街道招商推介会上出现的天悦集团餐饮综合体项目。
项目落户东区，计划用地面积约1万㎡，总建面约3.8万㎡，总投资约2亿元，将引入黑珍珠壹钻品牌“猪肉婆私房菜”。
据了解，广东天悦餐饮管理集团自创品牌“猪肉婆私房菜”，先后获得“中华餐饮名店”、“中华金厨奖”、“黑珍珠餐厅”、“橄榄中国餐厅”等称号，也是央视《寻味顺德》及“十二道锋味”拍摄基地之一。
| 截图来源：猪肉婆私房菜公众号
从占地面积、投资额和品牌认定几乎相匹配下，可以猜测此次挂出的东区0115商业地块，或许就是“猪肉婆私房菜”选址。
03
房叔有话说
一条博爱路，从城区通往火炬，博爱七路这边的沿途风景独好。
这里是中山城区往东的第一站，往东是中开高速火炬西枢纽（深中通道城区第一出口）无缝接驳至深中通道，一路直达深圳宝安。
这里是东区和火炬的交界处，承接了不少市中心资源，更是备受深中人的认可。
以博爱路为轴，博览中心、远洋广场、大信新都汇、大东裕国际中心等地标建筑林立两端。中山实验中学、中山职业技术学院、香山小学、紫岭小学等核心教育文化资源，汇聚于此。
这里是含金量极高的富人区，在远洋城、万科金域中央、万科柏悦湾、华鸿璟悦轩等多个Old money云集的社区里，有着天量的购买力。
以保利堂悦雅苑为中心，左侧是成熟富人区——远洋城板块，右侧是投资客青睐的新兴富人区——火炬邻东区板块。
无论是一手房，还是二手房，博爱七路大部分项目都不低于2万/㎡。（由于保利堂悦雅苑属于东区，因此这里仅列举东区楼盘）
| 项目 | 户型 | 均价 |
| 颐安御品公馆 | 95-106㎡ 三四房 | 1.9万/㎡ |
| 佳兆业阅山府 | 119-165㎡ 三四房 | 1.7万/㎡起 |
| 敏捷紫岭天玺 | 112-139㎡洋房 175㎡大平层 | 2.2-2.6万/㎡ |
| 裕龙君府 | 102-143㎡ | / |
| 越秀星汇品峰 | 二手房 | 1.6万/㎡ |
| 远洋城天祺 | 二手房 | 1.9万/㎡ |
| 御峰臻品 | 二手房 | 1.9万/㎡ |
| 远洋城万象花园 | 二手房 | 2.1万/㎡ |
| 远洋城天骄 | 二手房 | 2万/㎡ |
| 时代云来 | 二手房 | 2.3万/㎡ |
可见，博爱七路寸土寸金，特别是东区内地块几乎开发殆尽，而保利堂悦雅苑（宅地）和待拍商业地的出现，毋庸置疑，为板块注入了新鲜的血液。
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