清华教授、央行高管退休就敢讲：调控方向错了

近来在房住不炒、加强房地产调控强背景下，国内部分地区仍然出现了火热炒房现象。前央行货币政策委员会委员、清华大学中国经济思想与实践研究院院长李稻葵在一次论坛上称，“房地产调控劲儿使反了？”。

2020年最后一天，央行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称《通知》），对中国境内的所有法人银行房地产贷款集中度进行管理。

一、最新调控

此次调控将商业银行分为五档。具体为：6大行+国开行为第一档，12家股份行+农发行+进出口银行+北京、上海、江苏银行为第二档，民营银行+除去北京、上海、江苏外的城商行+大中城市和城区农合机构为第三档，县域农合机构为第四档，村镇银行为第五档。农合机构包括：农村商业银行、农村合作银行、农村信用合作社。

指标方面，第一档银行房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限分别为40%、32.5%，第二档分别为27.5%、20%，第三档分别为22.5%、17.5%，第四档分别为17.5%、12.5%，第五档分别为12.5%、7.5%。

这一文件被认为是“房地产金融审慎管理制度”的一部分，虽然设置的额度比例并不苛刻，且监管层给予了一定的过渡期，但政策的信号意义仍然不可忽视。

过去多年来，房地产调控政策对购房者的限制近乎严苛。限购、限贷、限售等一系列“限”字诀政策的推出，在保护刚需的同时，也令购房者“加杠杆”变得越来越难。2020年8月，“三条红线”政策提出，从房企的角度对融资需求进行量化管理。而此次“涉房贷”集中管理制度的推出，则是规范管理房地产资金最大供给方的商业银行，被专家们认为长效机制的重要内容。

二、调控方向反了吗？

李教授最担心中国经济的问题：第一件事是怎么能够保证收入不断提高。

第二件事是杠杆率。第三件事担心的是房地产调控。

“房地产调控还是不到位，还是要调整，甚至劲使反了。现在对房地产提出融资方面的“三条红线”，以这个办法来实现“房住不炒”，是把劲使反了。因为现在控制房地产最好的方式应该是增加供给。为什么成都、长沙、西安这三个地方房价涨得比较慢？因为它们供地比较足。所以，这个思路一定要改，控制房价需要在城镇化过程中适当地增加住宅用地，同时适当地让房地产企业去开发。现在的路子是反的”。

近年来的楼市调控，主要向房地产“去杠杆”的方向进行，主要目的是为了降低和防范房地产金融风险，推动房地产与金融及实体经济平衡发展。过去一段时间，金融信贷中涉及房地产的比例较高，不仅增加了企业和居民的杠杆水平，也挤占了社会信贷资源，专家们认为不利于构建国内大循环。

三、政策力度

21世纪经济报道表示，截至2020年三季度末，商业性房地产贷款余额在金融机构各项贷款余额中占比为28.8%，个人住房贷款余额在金融机构各项贷款余额中占比为19.8%，平均水平低于管理目标限制。目前设定的管理比例要求基本符合2020年的情况，意味着2021年市场投放的额度总量不会有明显的变化。

此次监管根据年末银行的实际情况设定了过渡期，超出管理要求越高的，过渡期时间越长，让银行和贷款主体有足够的时间平稳调整，避免过大变动。

两部委有关负责人同样明确了这一点。据介绍，2019年以来，央行、银保监会已就房地产贷款集中度管理制度开展了广泛调研，与金融机构进行了充分的沟通，“目前大部分银行业金融机构符合管理要求。”

四、炒房冒头

深圳房地产价格早已一骑绝尘，新房二手房均价已然超过北京上海。深圳热点楼盘“万人抢房”、“众筹打新”。11月24日，深圳某楼盘进行了公证摇号，这个楼盘的均价为13.2万/平米，总价区间在1184万元-2984万元之间，销售方案明确优先满足无房居民家庭购房需求，根据在深圳缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素筛选入围者。该楼盘最终有9690人参与摇号，得房率约12%。

十年前，深圳大部分厂房租金只要9元/平/月 ，现在都在30元/平/月以上，甚至有的厂房租金标价45元/平/月，是10年前的2-3倍，企业外迁潮对深圳经济的影响，疫情以前已经有所体现，深圳2019年1-7月规模以上工业增加值月度累计同比增长6.1％，从2015年的1-7月增长7.8％开始，每年同期的增幅均有下降。最新公布的金融数据显示，2018年全年，深圳金融业的税收占比超过制造业，占比22.37％，制造业仅20.30％。

2015年深圳房价同比上涨近50％，领先全国，随之而来的是，深圳高科技产业加速外流。在2016年的深圳固定资产投资中，第二产业投资额在下半年也出现了负增，这当然与大量企业的“出走”不无关系。

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