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财富幻觉:北上广深房子价值买几个美国?

中民 硕博研究 2021-03-13



网传将深圳所有房屋按市值卖掉,可以买下半个美国。“深圳房屋总市值151.5万亿人民币”,这数据也不知道是怎么得来的,美国住房总市值则为36万亿美元(234万亿人民币)。


一、多种口径


至于深圳的住房价格,可以以一个简单的算法来呈现。深圳的二手房均价为9万元/平米,常住人口是1343.9万人,人均住房面积是27.8平米。深圳住房总市值大于等于9万元/平米 X 0.1343.9亿 X 27.8平米 = 33.6万亿元人民币。


根据美国专业房地产网站Zillow的评估,全美住房总市值在2019年大概也是33.6万亿美元。


2016年3月11日,《北京晚报》一篇文章《中国楼市“非理性繁荣”:一线城市可买半个美国》,其中根据海通证券的研究报告,说是“北上广深”四个一线城市的房价总值,可以买下半个美国。

那么,楼市体量是深圳2倍的上海,就可以高达300万亿,这波上涨潮,就可以把整个美国都买下来了!


二、楼市泡沫


1989年日本东京银座最核心区域地价是1.1亿日元/平米,约97万美元。1989年底,日本土地价格总额约为2000万亿日元,而美国土地价格总额约为500万亿日元,换句话说,一个日本就能够买下4个美国。而当时东京的土地总价几乎与美国等值,所以出现了“卖掉东京就可以买下整个美国”的说法。


由于日本地价太高,大量日本制造业企业开始把工厂搬迁到中国和东南亚国家。全民炒房,实业炒房,让日本的实体工业陷于停顿,农业用地大量被占用,GDP的增长完全依赖于房产交易税收和土地拍卖。


到1993年,日本房地产泡沫全面崩溃。泡沫破灭造成日本大量企业破产倒闭。这使得日本自杀率、失业率飙升。日本经济学家称:“股价和地价最终像纸牌搭建的房子一样顷刻倒塌,这是因为股价和地价本来就是纸牌搭建的房子“。


而现在,我们这边也开始炒作深圳的房价能买下半个美国了。深圳房价不是泡沫是什么?


三、财富幻觉

国内居民的负债率不断上升。根据央行给出的数据,截至2020年上半年,我国住房部门贷款余额为58.9万亿元,居民家庭负债率接近59%。然而,这一数据在2008年的时候仅为18%,2018年底就到了52.1%,2019年底为55.8%。


目前我国房地产业不仅存在房产过剩、房价严重偏高而且居民负债率也已经到了很高的水平,这也导致了居民消费能力的严重透支。


央行2020年发布的报告显示,我国城镇居民家庭七成财富都是房产,住房拥有率为96.0%,有一套住房的家庭占比为58.4%,有两套住房的占比为31.0%,有三套及以上住房的占比为10.5%,户均拥有住房1.5套。




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