政府巨额补贴，大地又要火！？不过，分割没那么简单！了解这一点，才能规避风险！

就在上个月，备受关注的2022年财算案正式出炉。

2022年财算案中，政府特别提及为首次购房者给予更多真金白银的支持。具体而言，政府将通过以下举措，为首次购房者和租房者提供更多支持：

· 全国许多地区提高首次置业补助金（First Home Grants）房价上限；

· 完全取消首次置业贷款（First Home Loans）的房价上限；

· Kāinga Whenua贷款上限也将从20万纽币增加到50万纽币；

· 经济适用房基金（Affordable Housing Fund）为非营利性租赁提供者提供初步支持；

· 大量额外资金用于支付现有和计划中的公共和过渡性住房成本。

最近，建筑业可谓是利好不断。

统计局最新数据显示，建筑许可的年度数量首次超过50,000套。截至2022年3月的一年中，有25,475套多单元住宅获批。

整体来看，在过去十年中，新西兰获批的多单元住宅数量稳步增加。

简单来说，就是建筑很热，大地可能又要火了！

不过，作为建筑业的“老手”，三目建筑工程有限公司（3EYES Homes Ltd）创始人、Director李爽提醒，大地开发可能有坑，分割也不总是一帆风顺。

本期《三目看地产》，李爽将和大家分享与开发建设相关的分割话题。

01不是所有大地都可分割

上一期三目看地产（点击查阅），李爽提到，对于建筑施工而言，工程师往往扮演着至关重要的角色，比如分割就与工程师息息相关。他举例道：

- 在前期分割过程中，需要用到土木工程师，其负责车道、管线等等公共服务方面的部分；

- 后期建造，需要结构工程师，其负责整个房子最重要的结构设计，工程认证与其密不可分，钢梁、外立面等搭建都需要他们发挥作用；- 地质工程师需要和结构工程师沟通，以考虑地质相关情况，如果出现问题，则需要两者联合工作；此外，还有防火工程师、噪音工程师等重要角色。

那么，你可能要问了：是不是所有大地都可以分割？

“当然不是所有大地都能分割，其中，分割门道不少，也有各种各样的条条框框。”李爽说。

不然，就会出现随便买个地，大家都能赚钱、乃至最后全民炒房的局面。

这其中，便是奥克兰市议会的统一规划（Unitary Plan）在起到限制和管控作用。

李爽举例道，在中心区域，市议会对层高有相应的不同限制。在中高密度的发展大势之下，部分土地的价值自然也会水涨船高。

“简单来说，不论是开发商还是建筑商，在进行土地分割之前，都有许多需要留意的事项，具体可以联系三目进行垂询。”

02找准合作伙伴很关键

对于分割而言，细节可谓是重中之重。

李爽介绍，从三目多年经验来看，如何找准合作伙伴，是大地分割操作的重点所在。

举一个简单的例子，以许多华人热捧的“老区”、“大地”为例，当开发者购置后，往往会联系三目这样的专业服务提供商。

“首先，我们会对项目地址进行分析，深挖细节。比如管道走向（涉及公共空间和邻居空间等问题）、是否涉及地役权（Easement）以及Flooding Zone等等问题。”

李爽介绍，初步评估之后，便会出具可行性分析报告，其中就会涉及分割可能出现的种种问题，大大小小都有。

“如果问题并非过于棘手，那么相应的资金和时间都能将其妥善解决。我们会反馈信息和对方，其同意后，便会进行资源许可（RC）申请等步骤。”

在资源许可和建筑许可之间，还会涉及到EPA的申请，也就是公共管道工程许可。

他介绍，此前，便是各个专业的工程师“大显身手”的时候了。

具体可点击查阅：建筑业又火了！你知道吗：影响建筑施工的关键，是这一群人！缺了他们，项目难以为继

03分割有技巧 这些坑要避免

那么，你可能要问了：

如何才能做好分割？最常遇到的问题是什么？

在分割实操方面，李爽同样有相关的行业经验和技巧。

那么，大地分割一般需要多久呢？

李爽介绍，一般仅谈分割，不涉及建筑许可，大概需要四个月左右的时间，“当然具体需要因人而异、因地而异，不同的项目都有不同的问题需要应对。”

李爽表示，如果找到三目这样的专业机构，那么节奏大都能迅速加快，相关的“坑”也能尽最大可能避免。

“前期做好准备工作，进行合理规划，分析可行性，后期的工作自然就会顺畅很多。”

李爽介绍，部分细节问题，“小白”开发商可能不会留意，进而“踩坑”。

举例来说，同样一条街道，两侧的Zone划分可能就大不相同，具体涉及到的分割操作，乃至后续的建筑施工，都会有很大的区别。

由于拥有长期合作的工程师、设计师，三目可以为客户提供“一条龙服务”，大大提升效率和减少沟通成本。

04棘手难题要系统破局

当然，华人，特别是初入行的开发商、建筑商，都容易存在普遍的误区。

“地越大，并不代表分的就越多，这是一个‘Yes and No’的问题。”李爽总结道，三目需要考虑的，是利润空间和回报率。

举例来说，同样都是投资500万纽币，10%和20%回报率的差别便会很大。

李爽也遇到过十分棘手的案例。

“此前我们经手过一个项目，地役权（Easement）刚在穿过大地的中心，其计划分割的套数便受到了影响。”

李爽说，管道问题也常常困扰开发商、建筑商，“这一般是最棘手的，如果出现这样的难题，会消耗掉不小的人力、物力和财力。”

“有时还会涉及到邻居的沟通问题，甚至会需要法律途径来解决。”他说。

那么，分割中，遇到了棘手难题要如何破局呢？

事实上，李爽也遇到过一些“困局”。

“当然，如果三目来操作，上述问题都会有相应的解决办法。”

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